Как развивался рынок торговой недвижимости в первом полугодии 2023 года

Что говорят игроки рынка торговой недвижимости о тенденциях, проявившихся через полтора года войны и каковы их прогнозы на будущее.

Издание Property Times опросило участников рынка об их видении ситуации в секторе торговой недвижимости. RAU предлагает ознакомиться с ключевыми тезисами.

Что показал 2022 год

По мнению директора департамента торговых площадей Arricano Дениса Корнуты опыт, который получили все игроки рынка за первый год полномасштабного вторжения, можно охарактеризовать так:

1. Гибкость и адаптивность к быстрому изменению ситуации, которую невозможно предусмотреть, но необходимо под нее подстроиться. Задача менеджмента сократить потери и по возможности перевести это в дополнительное преимущество.
2. Пытаться работать даже тогда, когда это не представляется возможным: постоянные тревоги, отсутствие света, проблемы со снабжением товаров.
3. Скорость принятия максимально эффективных решений, требующая максимального делегирования и доверия.

По данным директора компании UTG Евгении Локтионовой, несмотря на серьезные вызовы, торговля и торговая недвижимость выдержала, хотя падение объемов за год в гривневом выражении составило -3,2%, а в долларовом эквиваленте -18,4%.

Основные тренды 2023 года

СЕО Nhood Украина Анна Корягина выделяет в первом полугодии 2023 года следующие тренды:

• Индексация арендных платежей в большинстве случаев фиксированным процентом;
• Пересмотр коммерческих условий, пересмотр имеющихся скидок;
• Активное развитие национальных брендов, в большинстве случаев в онлайн-формате, иногда при наличии одного или двух шоу-румов или корнеров;
• Готовность некоторых международных брендов рассматривать новые проекты, о чем раньше практически не было речи;
• Экономное потребление;
• Существенна зависимость коммерческих условий и результатов деятельности от географического фактора. В частности, по арендным ставкам наблюдается существенная разница по сравнению с западными регионами страны.

В 2023 году ощутима также трансформация потребительских настроений. Украинцы перестали накапливать большие запасы продовольствия и гигиенических товаров, исчез ажиотажный спрос на фонарики, солнечные панели, зарядные станции и т.д.

Рынок в стадии восстановления

Индекс самочувствия ритейла (Retail Well-Being Index — сокращенно RWBI), разработанный в 2020 году Украинским советом торговых центров (УСТЦ), позволяет в динамике отслеживать уровень самочувствия ритейла, учитывая такие показатели, как посещаемость торговых центров, вакантность. уровень ставок аренды.

Глава исследовательской группы УСТЦ и руководитель исследовательской компании URB Дмитрий Топольсков отмечает, что базовым довоенным показателем RWBI считается значение за III квартал 2021 года (43,3 пункта). Худшие показатели были зафиксированы во II квартале 2022 года (29,6 пункта).

С тех пор RWBI постепенно увеличивается, но до довоенных показателей еще далеко – за второй квартал 2023 года значение индекса достигло только 35,4 пунктов. На рост RWBI в первом полугодии 2023 года влияют постепенный рост заполняемости ТЦ и уровня арендных ставок, но в большей степени рост посещаемости.

Ставки аренды возвращаются на довоенный уровень

По данным УСТЦ, средняя ставка аренды на обычные лоты, предлагаемые арендаторам — $24 за 1 кв. м без учета НДС, дополнительных платежей и скидок, которые могут предоставляться арендаторам на определенный период. Большинство торговых центров провели индексацию арендных платежей, то есть положительная динамика наблюдается как минимум за счет этого повышения.

Если в ТЦ на западе Украины ставки аренды почти не изменились по сравнению с началом 2022-го, то в ТРЦ Киева постепенно возвращаются до довоенного уровня. По данным UTG, около 60% арендаторов уже платят арендные платежи в полном объеме, еще около 30% платят платежи по фиксированному курсу (26 грн за $1), и еще 10% имеют индивидуальные скидки. Большинство управляющих компаний постепенно прекращают действие фиксированных курсов и индивидуальных условий и переводят арендаторов на полную оплату. Средний уровень снижения арендных ставок на июль 2023 года составляет -15% по отношению к февралю 2022 года.

Вакантность падает

После значительного роста уровня вакантности в 2022 году также наблюдается постепенное возвращение к довоенным показателям. По данным UTG на январь 2023 года, вакантность в ТРЦ по Киеву составляла 21,5%. Этот уровень вакантности наблюдался в большинстве регионов, кроме ТЦ на западе страны. По состоянию на июль 2023 года вакантность сократилась до 18,9%.

Как отмечает Денис Корнута, вакантность в проектах Arricano была стабильной на уровне технической и сейчас составляет 0,9% по группе. В конце 2022 года этот показатель был на уровне 1,6%.

В Nhood Украина тоже отмечают сокращение вакантности за последние полгода и в настоящее время средняя вакантность не превышает 7%. Также отмечается спрос на качественные складские помещения разных размеров, что позволило улучшить показатели по нескольким проектам.

Трафик растет но не равномерно

Посещаемость зависит от многих факторов, среди которых площадь ТЦ, его формат, показатели безопасности, а также локация. Так, Дмитрий Топольсков отмечает, что для больших и очень больших ТЦ традиционного формата средняя посещаемость составляет 386 человек в день на 1000 кв. м, для средних – 462, а для малых – 554. Также посещаемость ТЦ (особенно находящихся на небольшом расстоянии от линии боевого столкновения, а также границ с РФ) в значительной степени зависит от наличия и расстояния до укрытия на случай объявления воздушных тревог.

В региональных ТРК, расположенных в городах, приближенных к линии фронта, трафик возобновляется медленнее из-за воздушных тревог, которые могут длиться до 20% рабочего времени. По данным UTG, на июль 2023 года средняя посещаемость составляет 364 человека на 1000 кв. м GLA.

Возобновление посещаемости положительно повлияло на товарооборот. За первые 6 месяцев 2023 года среднемесячный темп прироста составляет 17,96%, — делится наблюдениями Анна Корягина.

Возможные сценарии будущего

Во втором полугодии 2023 года ожидается дальнейший постепенный рост показателей рынка. Особенно, если возобновят работу в Украине магазины таких операторов как Inditex и H&M.

Участники рынка ожидают, что уровень арендных ставок будет постепенно выравниваться спросом, количество скидок и дальше будет сокращаться, а арендодатели станут более решительными в проведении ротаций с заменой на более эффективные форматы. Прогнозируется, что товарооборот арендаторов во втором полугодии будет показывать положительную динамику по сравнению с показателями 2021 года, безусловно, в зависимости от товарной группы. А уровень вакантности будет уменьшаться, особенно в ТРЦ, наиболее востребованных среди арендаторов.