Арендный пресс: из-за повышения ставок в ТРЦ украинские сети закрывают магазины

В украинских торговых центрах наблюдается небывалое для последних лет повышение арендной платы. Многим ритейлерам приходится работать на грани рентабельности, а некоторым – закрывать торговые точки.

Читайте українською

В период кризиса 2013-15 годов собственники торговых центров шли на значительные уступки, чтобы удержать арендаторов. Более того – часть площадей они готовы были отдать на очень лояльных условиях, только бы помещения не пустовали. Но после начала восстановления экономики и роста покупательской способности населения ситуация поменялась на 180 градусов. Учитывая выход на украинский рынок новых игроков, активную экспансию турецких и польских брендов, развитие ряда сетей-старожилов, ТРЦ начали понемногу повышать арендные ставки и заменять арендаторов на более платежеспособных или известных.

В этом году ситуация усугубилась: нового предложения торговых площадей нет, все заявленные ТРЦ откроются к концу года в лучшем случае, а спрос со стороны арендаторов растет. Соответственно, девелоперы рассудили, что теперь они снова могут диктовать рынку арендные ставки, и в массовом порядке начали пересматривать условия договоров аренды с повышением платы в полтора раза и больше. RAU разобралась: насколько за последние два года выросли арендные ставки в лучших ТРЦ и готовы ли ритейлеры платить запрашиваемые девелоперами деньги.

Как на дрожжах

«Кажется все торговые центры решили, что наступило их время, и пора брать с арендаторов по максимуму», — говорит генеральный директор компании KarKat Fashion (развивает в Украине магазины Springfield, Women’s Secret и Pedro del Hierro) Игорь Забулонский. По его словам, повышение арендной платы началось в 2017 году, а теперь приобрело еще больший размах. «Так получилось, что у многих ритейлеров сейчас заканчиваются договора аренды и их предлагают переподписать на новых, невыгодных для ритейлера, условиях», — сетует руководитель KarKat Fashion. Он приводит цифры по одному из проектов: в 2017 году арендная плата в гривне выросла на 31% по сравнению с 2016-м при сопоставимом росте товарооборота.

Теперь же у ритейлера заканчивается договор аренды, и девелопер предлагает переподписать его с повышением платы на 58% год к году.

«Учитывая, что в этом году продажи растут в среднем всего на 15%, такое повышение ставит торговую точку на грань рентабельности. Если арендная плата превышает 30% в товарообороте, то бизнес становится неинтересен. Знаю, что из-за повышения аренды сейчас многие хорошие бренды чувствуют себя не уверенно», — говорит Забулонский, добавляя, что его компания была вынуждена закрыть уже четыре магазина из-за высокой арендной платы.

Ставки стабильны — растут платежи

Что любопытно, аналитики фиксируют относительно небольшой рост ставок в последние годы. По информации консалтинговой компании JLL за последние четыре года (I квартал 2018-го к I кварталу 2015-го) максимальная арендная ставка в торговых центрах Киева выросла на 21% — с $840 до $1020 за кв. м в год, не включая операционные расходы и НДС. По данным Colliers International, за последние 12 месяцев в лучших торговых объектах Украины наблюдается рост арендных ставок в среднем на 5%.

Однако, как поясняет генеральный директор компании Zeebra (сеть магазинов Butlers) Георгий Шалдырван, даже при стабильности арендной ставки отчисления в целом могут расти. «К примеру, сейчас многие ТЦ уже не дают скидки, которые предоставляли арендаторам в 2014-17 годах. Привязка к доллару, плюс рост стоимости коммунальных сервисов, и в итоге арендные платежи ритейлеров увеличиваются. Наши продажи также растут, но аренда растет неадекватно. Это может быть и 50% к прошлому году для новых контрактов. Вопрос не в том на сколько, а в том — какая доля всех платежей в товарообороте магазина. Когда наступает порог рентабельности, сети закрываются и уходят. Но при этом качество торгового центра растет не всегда», — говорит Георгий.

По его словам, все на рынке понимают, что как только рынок получит полмиллиона новых квадратных метров, ситуация изменится. «Пока же девелоперы стараются подписать больше и подороже. А это тонкая грань между тем, что интересно покупателю и коммерциализацией каждого метра», — добавляет Шалдырван.

Подтверждает существенный рост стоимости аренды и директор сети магазинов Top Secret в Украине Евгений Винник. «В некоторых ТЦ арендные ставки повышаются просто неадекватно. Даже при росте продаж на 10% год к году, мы вынуждены закрывать магазины. Только с начала 2018-го прекратили работу пять торговых точек и еще одна переехала на новую локацию», — рассказывает топ-менеджер.

Основатель компании Cherry Berry Ukraine (85 торговых объектов в Украине) Андрей Пионтковский рассказал RAU, что арендные ставки для «островного» формата за последний год выросли очень существенно. «Повышение стоимости аренды на 20-30% и выше – это не сказки, а суровая реальность. Если ранее в среднем по сети арендная плата была на уровне 11-15% от оборота, то сейчас она доходит до 25-30%. С учетом повышения зарплат и других расходов, а также низкой покупательской способностью, такой уровень ставит бизнес на грань выживания», — сетует бизнесмен.

Из-за роста аренды или снижения покупательской способности только в этом году он был вынужден закрыть семь торговых объектов. «Там арендная плата составляла 30-40%, что негативно сказывалось на маржинальности всей сети, так как объекты с высокими ставками дотируются за счет других объектов. Закрытие убыточного дотационного объекта намного эффективнее, чем открытие. Так ты точно знаешь какой плюс у тебя появится после закрытия. И никогда на 100% не знаешь будет новый объект прибыльным или нет. Высокие арендные ставки не просто сдерживают развитие бизнеса, а вымывают оборотные средства и вынуждают уменьшать сеть», — добавил Пионтковский.

Не разбежаться

Рост ставок аренды в ТЦ также препятствует активному развитию новых игроков, которым трудно найти подходящие локации по приемлемым ценам. Один из примеров – сеть beer&whisky market LITRA, которая была создана в конце 2017 года. В этом году компания планировала открыть минимум десять торговых точек, но пока сеть объединяет лишь четыре магазина. «Большие ставки аренды сыграли свою роль в том, что мы не движемся в запланированном темпе. Сейчас найти хорошее место за адекватную цену крайне сложно. В одном из торговых центров за помещение площадью 100 «квадратов» с нас запросили около $100 за кв. м + 15% с товарооборота. Не знаю, какой бизнес может работать при такой арендной плате», — удивляется директор по маркетингу сети LITRA Дмитрий Козлов. По его словам, подобная ситуация наблюдается и в стрит-ритейле, где ставки на помещения в проходимых местах подогреваются аптеками или официально запрещенными игровыми автоматами.

С повышением аренды столкнулись не только операторы небольших форматов. По словам руководителя отдела торговых помещений компании JLL в Украине Екатерины Весны, существенно выросли ставки и для арендаторов с большими площадями. «В существующих объектах предложение для них отсутствует, поэтому кинотеатрам и супермаркетам приходится конкурировать внутри своих сегментов за площади в будущих проектах. Кроме того, наблюдается рост ставок для магазинов электроники и бытовой техники площадью свыше 800 кв. м из-за конкуренции с якорными fashion-операторами», — говорит эксперт.

Ее слова косвенно подтверждает вынужденное закрытие магазинов британского бренда Marks&Spencer, который в Украине развивает турецкая Fiba Group. C начала 2018 года компания закрыла уже два магазина Marks&Spencer из десяти. «У компании заканчивались договоры аренды, ожидания относительно обновленных условий и сроков у сторон были разные. В связи с чем договоры аренды не были продлены», — сообщили RAU в пресс-службе украинского подразделения Fiba Group – компании Марка Украина.

Справедливости ради, следует отметить, что некоторые игроки рынка не ощутили существенного повышения арендных ставок. «Активного роста арендной платы мы не замечаем. Есть отдельные случаи, когда ТЦ повышает ставки при окончании договоров аренды, но таких примеров не много. Повышения ставок в будущем мы также не ожидаем, так как в ближайшие год-два на рынок выйдут довольно крупные торговые объекты, заполнить которые девелоперам будет непросто», — отметил в комментарии RAU генеральный директор компании LUSH Украина Юрий Сургай.

Управляй и повышай

Повышение стоимости аренды подтверждают и управляющие компании торговых центров. Как поясняют в компании Arricano (столичные ТРК Проспект и РайON, Солнечная галерея в Кривом Роге и City-Mall в Запорожье), на аренду влияет рост покупательной способности населения, повышение спроса со стороны ритейлеров, в том числе новых для рынка крупных универмагов одежды, и отсутствие новых торговых центров.

«За последние 1,5-2 года в качественных торговых центрах арендные ставки выросли для всех арендаторов и форматов. Традиционно больше всего ставки растут на помещения торговой галереи размером до 250 кв. м. Для якорных fashion-операторов рост ставок стимулируется спросом со стороны новых для рынка Украины операторов, которым требуются большие площадки в качественных проектах, а предложение ограничено», — говорит директор департамента торговых площадей Arricano Анна Чуботина. По ее словам, это касается не только фиксированных ставок, но и процентов с товарооборота.

Руководитель сети Top Secret Евгений Винник утверждает, что больше всего подогревают ставки на рынке турецкие ритейлеры. «Они могут позволить себе платить более высокую арендную плату, так как получают поддержку от правительства Турции. Власти компенсируют ритейлерам, работающим на международных рынках, часть арендной платы», — поясняет он.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Наталья Кравец добавляет, что ранее в некоторых ТРЦ с высоким уровнем вакантности из-за сложной ситуации на рынке договора заключались с минимальной фиксированной арендной ставкой и процентом от товарооборота (по принципу «что выше»). «Сейчас такие условия предлагают только очень желанным якорным арендаторам, а основная масса договоров заключается с рыночной фиксированной арендной ставкой в иностранной валюте. Одним из лояльных условий на сегодняшний день может быть согласование валютного коридора», — рассказывает Кравец.

Региональные особенности

Ставки растут не только в Киеве, но и в регионах. При этом, как утверждает коммерческий директор группы компаний Будхаус (ТРЦ Любава в Черкассах, ТРЦ Фабрика в Херсоне и ТРЦ Forum во Львове) Максим Гаврюшин, за последние три года динамика повышения стоимости аренды сильно отличается в зависимости как от города, так и от конкретного ТЦ. «В успешных проектах в 2018 году по сравнению с 2015 годом можно говорить о примерно 50% роста ставки в долларах США. В то же время в неуспешных ТЦ, в городах, где уровень конкуренции достаточно высокий, можно говорить об отсутствии роста ставок аренды или о минимальном росте в пределах 5-10%», — говорит Максим.

Подтверждают его слова и в украинском подразделении консалтинговой компании JLL. Но даже в городах-миллионниках Украины размер максимальных арендных ставок на 15-40% ниже, чем в столице. «Стоит заметить, что в регионах рост продаж в прошлом году был более позитивным, чем в столице. Кроме того, опрошенные ритейлеры в среднесрочной перспективе планируют существенное увеличение арендуемых площадей, на 44% – в Киеве и на 33% – в регионах», — говорит руководитель отдела торговых помещений компании JLL в Украине Екатерина Весна.

Аналитики обращают внимание и на тот факт, что в последние два года стоимость аренды растет не только в Украине, но и в других странах Центральной и Восточной Европы. К примеру, в Праге стоимость аренды в I квартале 2018 года в сравнении с 2016-м выросла почти на треть – до 130 евро за кв. м в месяц. Однако в других странах рост был куда менее существенным (см. инфографику).

Новый виток

По мнению аналитиков рынка, главными причинами нынешнего повышения стоимости аренды стали рост спроса и снижение вакантности. «При этом сохраняется устойчивый спрос со стороны ритейлеров. За I квартал 2018 года доля свободных площадей на рынке качественных торговых центров Киева сократилась до 4,5%, что является наименьшим значением с конца 2013 года», — говорит Екатерина Весна.

Генеральный директор столичного ТРЦ Gulliver Ирина Круппа считает, что в первую очередь причина роста ставок — отсутствие на рынке качественных площадей. «Да, у нас сейчас достаточно много открывается и строится, но арендаторы, понимая риски, предпочитают заходить на более качественные площади», — говорит она. По прогнозам топ-менеджера, дальнейшие темпы роста будут умеренными, сдерживаемые динамикой доходов населения и, следовательно, товарооборотов.

В то же время, Максим Гаврюшин из Будхаус уверен, что рост стоимости аренды в наиболее успешных ТЦ неминуем, причем другие участники рынка торговой недвижимости могут столкнуться с трудностями при заполнении своих объектов арендаторами. «Если говорить об успешных проектах, то ближайшие пару лет ставки здесь будут расти. Способствовать этому будет отсутствие нового качественного предложения. Однако я не исключаю появление и новых пустых или полупустых ТРЦ в некоторых городах (в том числе и Киеве), что мы уже наблюдали за последние пять лет неоднократно», — добавляет Гаврюшин.

Системные ритейлеры также отмечают, что сейчас девелоперы часто рассматривают возможность отдать их места новичкам, которые заходят на рынок, оценивая его слишком оптимистично, а потому – думают, что готовы платить высокую аренду. По словам Андрея Пионтковского, особенно заметна эта тенденция в «островном» ритейле.

«Поскольку стоимость входа в бизнес с «островками» не так велика, как в полноценных магазинах, то и желающих открыть свою торговую точку в ТЦ очень много. Однако многие начинающие бизнесмены не могут правильно рассчитать свои возможности, зачастую они соглашаются подписывать арендные договора с очень высокой арендой. В большинстве случаев такие арендаторы закрывают бизнес через 2-3 месяца, а ТЦ просто отдает место следующему новичку, на таких же условиях, и это может продолжаться бесконечно, так как на островные места очередь бесконечна. К счастью, большинство ТРЦ все же смотрят на историю, портфолио, системность островного оператора, принимая во внимание его качество и профессионализм, а не только ставку, которую он предлагает», — говорит Пионтковский.

Подтверждает его мысль и гендиректор KarKat Fashion Игорь Забулонский, отмечая, что в погоне за увеличением доходности, девелоперы могут навредить не только ритейлерам, но и рынку торговой недвижимости в целом. «В перспективе это может привести к тому, что рынок опустеет. Нынешние бренды уйдут из-за высоких ставок, а те, которые сейчас заходят им на смену, не смогут закрепиться. В итоге рынок снова провалится в яму, которая была несколько лет назад, когда торговые центры не знали кем заполнить свои площади», — предупреждает Забулонский.

Читайте также — 

Складні часи: чому H&M зазнає збитків і що чекає на нього в Україні