Новые тенденции в проектировании ТЦ: кейсы компании WR Group

В ходе RAU Summit 2024 сооснователь WR Group Петр Пуняк и CEO компании Ольга Яремчук представили участникам новый формат коммерции в крупных городах на примере собственных проектов, которые планируется открыть в 2025 году.

Смена фокуса работы

За шесть лет существования компания WR Group реализовала 12 коммерческих проектов общей площадью более 105 000 кв. м, из которых около 58 000 кв. м – это офисная недвижимость. Еще шесть проектов новых ТЦ находятся в работе и компания планирует закончить их в 2025 году. Если в предыдущие годы девелопер создавал торговые комплексы преимущественно во Львовской области, то теперь рассматривает возможности возведения ТЦ в Винницкой и Ивано-Франковской областях, постепенно двигаясь в сторону столицы.

В прошлом году произошла важная трансформация WR Group, когда компания вышла из управления построенными ТЦ, переключившись на инвестиционное направление. Обладая большим опытом в сфере коммерческой недвижимости и собственной экспертизой рынка, компания предлагает реализацию проекта ТЦ «под ключ»: от поиска земельного участка до управления проектом. Также расширяется спектр строящихся объектов, среди которых, кроме торговых центров, появляются апарт-отели, логистические центры и т.д.

Кроме того, WR Group создала собственный инвестиционный продукт, позволяющий потенциальным инвесторам стать совладельцами новых ТЦ, вложив только часть стоимости объекта. И даже уже начали сотрудничество с некоторыми инвестиционными фондами.

Смена тенденций на рынке

До 2022 года торговые центры строились преимущественно большого формата, что обусловливало их расположение на окраинах крупных городов, куда нужно было достаточно долго ехать.

Во время полномасштабного вторжения сооружение таких проектов было приостановлено. В данных условиях WR Group сосредоточилась на сооружении небольших ТЦ в городах с населением от 30 000 жителей, расположенных рядом с крупными городами, или являются районными центрами. Например, во Львовском регионе это такие города, как Дрогобыч и Трускавец. Речь идет о ТЦ общей площадью 10 000 – 15 000 кв. м, где может быть собрана вся коммерция города, покрывающая главные потребности его обитателей. Для инвестора такого объекта увеличивается возможность окупаемости проекта, потому что второй такой ТЦ будет уже не нужен.

Примерами таких небольших районных есть ТЦ Park в Дрогобыче по ул. Владимира Великого, 1 Р и ТЦ Вектор в городе Трускавец на ул. Стебницкая, 43 А. Недавно был открыт ТЦ Locus в поселке Рудное (ул. Шептицкого, 2 А) Львовской области. Там проживает всего 15 000 человек и многие сомневались, стоит ли там строить ТЦ. Но с учетом ближайших населенных пунктов и близости Львова он охватывает около 30 000 потенциальных покупателей. Первая очередь ТЦ Locus составляет более 3500 кв. м. После запуска двух последующих очередей общая площадь ТЦ вырастет до 11800 кв. м (10 000 кв. м. арендная).

Новаторский подход к коммерции

В WR Group предлагается новаторский подход: комплексное решение для комфорта и развития районов крупных городов. Около трех лет назад в компании обратили внимание на то, что в городах строится много жилья целыми кварталами, а не отдельными домами, как было раньше. Следовательно, установили партнерские отношения с застройщиками, чтобы сразу планировать в новых жилых массивах небольшие торговые центры от 2000 кв. м до 10 000 кв. м, располагающиеся на первых этажах домов.

В частности, в мае 2025-го планируется запуск во Львове строящегося ТОЦ Galas на ул. Кульпарковская, 96 в пределах нового жилого массива. Его общая площадь составит 9900 кв. м (торговая 7800 кв. м) и там уже нет свободных мест для арендаторов. Это объясняется тем, что обычно в спальном массиве проживает примерно 10 000 жителей, составляющих так называемый «абонементский трафик», обеспечивая необходимые обороты торговли.

Если раньше на поездку в ТРЦ нужно было тратить около часа времени, то теперь можно совершать покупки уже через 10-15 минут. Да и для арендаторов удобно, что при сооружении локации с самого начала были соблюдены все условия для размещения заведения торговли.

В настоящее время идет сотрудничество с застройщиками по пяти локациям. Их выгода в том, что наличие ТЦ увеличивает ценность квадратного метра строящегося жилья и гарантирует стабильный доход, поскольку торговые помещения переходят в собственность инвестора.

Новые проекты

Среди новых ТЦ, строящихся WR Group, стоит отметить небольшой ТЦ Апекс в центре города Трускавец. Его общая площадь 4000 кв. м (торговая 3460 кв. м).

Также в городе Стрый Львовской области в январе 2025 года начинается строительство ТЦ на 24 000 кв. м. ТРЦ расположен около самого большого спального района, с левой стороны – центр города, а трафик трассы – это 6000-8000 машин. Так что локация достаточно удобна и охватывает все потоки. Этот ТРЦ будет одноэтажным и уже подписан договор с Сільпо. Открытие запланировано к концу 2025 года.

Еще один интересный проект будет реализован на ул. Любинская, 93 во Львове. ТЦ Cinematic площадью 6800 кв. м расположен в пределах большого спального массива возле аэропорта.

В жилом массиве есть магазины и другие интересные объекты типа спортзалов, однако нет ни одного ТЦ, куда можно было бы прийти и удовлетворить все потребности разом.

Зонирование нового ТРЦ достаточно типично для такого рода объектов. В подземном помещении паркинг, на первом этаже супермаркет и другие магазины закрытия ежедневных потребностей. На втором разместятся магазины одежды и обуви, рестораны и офисы. Третий этаж отведен под зону отдыха с бассейном и СПА.

Рядом планируется разбить сквер площадью 6500 кв. м. Фактически, жители ЖК и близлежащих районов могут удовлетворить все свои потребности в одном месте, некоторые даже не покидая пределов своего дома.

Второй ТЦ во Львове – Washington City (ул. Дж. Вашингтона, 1) – планируется в Лычаковском районе, где тоже много новых ЖК. При изучении потребностей жителей района сначала выделили основные категории потребителей и определили их приоритеты.

Также изучали возможные потребности владельцев бизнеса и арендаторов, чтобы найти общие точки соприкосновения, определяющие концепцию нового ТРЦ.

Учли даже потребности туристов, которые захотят пожить здесь и в финальной концепции предусмотрели даже апарт-отель на 8-9 этажах здания и смотровую площадку на 16-м этаже. Еще рассматривается возможность размещения на восьмом этаже открытого бассейна.

Здесь также планируется обустроить площадку для скейтеров и навести порядок в близлежащем парке, чтобы жители соседних кварталов тоже могли приобщиться к современной инфраструктуре города.