На пороге прорыва или краха: что происходит на рынке складской логистики Украины

Руководитель направления складской недвижимости консалтинговой компании Retail&Development Advisor Федор Арбузов о причинах дефицита качественных складов, структуре рынка, а также росте арендных ставок и дальнейших перспективах развития сегмента.

Читайте українською

Рынок складов класса А и B в Украине вплотную приблизился к отметке в 2,6 млн кв. м, из которых 2 млн кв. м находятся в столичном регионе. Для сравнения, в соседней Польше рынок складских площадей гораздо больше — свыше 21 млн. кв. м. При этом динамичное развитие e—commerce в Украине повысило спрос на складские площади и еще больше продемонстрировало проблему дефицита качественных складских площадей. Действительно ли страна нуждается в новом предложении складов или текущий спрос в отрасли создан искусственно? Что ждет рынок в ближайшем будущем, а также какая на самом деле окупаемость строительства? На эти и другие вопросы в интервью для RAU ответил руководитель направления складской недвижимости компании RDA Федор Арбузов, специалист с 14-летним опытом работы в отрасли, который в свое время стоял у истоков зарождения складских комплексов класса А в Украине.

— Какие сейчас общие показатели рынка складской логистики в Украине?

— Рынок качественной складской логистики начал зарождаться в Украине только в 2006 году, когда международные девелоперы возводили первые склады класса А с небывалой высотой хранения в 12 м, наливными полами и отоплением. В начале своей карьеры в 2008-м в международной консалтинговой компании DTZ (сейчас Cushman & Wakefield) я застал ситуацию, схожую с нынешней. Вакантность складов была почти нулевая, и качественные помещения разбирались потенциальными арендаторами еще на этапе фундамента. Сейчас вакантность складов составляет всего 0,3%. Это критически мало.

В 2008-м ставки аренды стартовали от 10-11,5 евро за кв. м, плюс операционные затраты. Соответственно, строить склады было очень выгодно – окупаемость составляла всего 4,5 года против 10-12 лет в Европе.

Состояние рынка складской недвижимости всегда определял столичный регион. Качественные складские комплексы строили в основном в Киеве и его окрестностях. В результате из 2,6 млн кв. м складов класса А и B более 2 млн кв. м приходится на Киев и область.

В этом году на рынке качественных складских комплексов класса А в киевском регионе, было введено в эксплуатацию крайне мало площадей. Открылась только вторая фаза ЛК «Макаровский» 14 454 кв. м (девелопер ADG), вся площадь которого была арендована сразу после ввода в эксплуатацию. А также новая очередь складского комплекса компании FM Logistic площадью 17 000 кв. м, которая используется для собственных нужд.

На IV квартал этого года планируется ввод СК «Алмазный» на 13 000 кв. м, но и он уже арендован по предварительному договору.

— Чем вызван нынешний дефицит складских помещений и такой низкий показатель вакантности?

— Прежде всего, это связано с ростом объемов электронной торговли, которой не нужны магазины, а товар отправляется покупателю прямо со склада. Современный покупатель не хочет ждать, пока товар привезут из Китая, а значит, нужны большие запасы. Пообщавшись с ключевыми игроками из отраслей FMCG, фармы, авто-мототоваров и прочих, могу сказать, что дефицит складских площадей уже сейчас больше 250 000 кв. м. Это значит, что как только появится соответствующее предложение, такой объект будет заполнен в течение полугода.

— Дефицит ощущается по всем видам складов или в какой-то их специфической части?

— Серьезный дефицит ощущается как в области сухих складов, так и складов температурного хранения. Достаточно сказать, что этим летом одна ресторанная сеть не смогла найти свободные площади в несколько сотен «квадратов» и временно хранила скоропортящийся товар в авторефрижераторах.

Не хватает также складов для фармы, так как их обычно строят под конкретного клиента, а не в спекулятивных целях. Крупные дистрибуторы и импортеры, такие как БаДМ или Оптима-Фарм, в свое время купили сухие склады и переоборудовали их. В частности, последняя сделка состоялась почти год назад, когда Оптима-Фарм купила логистический комплекс Омега-2 (общей площадью 32 731 кв. м) в Броварах у инвесткомпании Dragon Capital. Благо маржа в этом бизнесе позволяет решать проблемы со складами относительно легко.

Вообще в любой отрасли так называемый end user склада готов хорошо заплатить за объект, который отвечает его планам и предъявляемым требованиям. Например, так было с Kopylov Logistics Park, который находится в селе Копылов Киевской области. АТБ необходима была логистическая точка для развития сети в западном направлении.

— Какие реальные рыночные ставки аренды и насколько они отличаются от заявленных базовых?

— Сейчас базовая ставка аренды склада класса А в киевском регионе составляет $6 без учета операционных расходов ($1) и НДС. Однако надо учитывать тот факт, что многие снимают площади по долгосрочным контрактам, которые были заключены 3-5 лет назад, где был четко зафиксирован размер арендной ставки и ее индексации. И у некоторых арендаторов исторически сложившиеся ставки ниже тех, что теперь анонсируется на рынке, то есть на уровне $4-5 за кв. м.

Учитывая, что в ближайший год эти контракты заканчиваются, а цену при минимальной вакантности диктует арендодатель, ритейлерам придется принимать новые ставки аренды как должное.

В городе строить дороже, поэтому здесь базовая ставка анонсируется на уровне $7 за кв. м. Тем не менее, складской комплекс Алмазный площадью 13 000 кв. м, который еще не сдан в эксплуатацию, уже весь «разобран» арендаторами. Если говорить о холодных складах, то здесь ставки еще выше – базовая $10.

— Как отразится на рынке такое повышение стоимости аренды? Кто пострадает больше всего?

— Некоторым уже сейчас тесно на занимаемых площадях, и они вынуждены искать другие локации, которые, естественно, сдаются по более высоким расценкам.

Это повышение ударит, прежде всего, по 3PL-операторам (они занимают примерно 20% рынка), у которых маржа ниже, чем у end user. Они оказывают ритейлерам услуги по хранению, сборке и транспортировке партий товаров. И если при зарождении этого бизнеса маржа была на уровне 15%, то теперь она упала в некоторых случаях до 5%.

— Но можно же взять склад попроще?

— Нет, переезд из класса А в класс С не выдержат ни товар (нет отопления, может подтекать крыша и т.д.), ни клиенты. Сейчас развивается так называемая in city logistic, которая особенно актуальна для электронной коммерции.

Строить склады класса А в Киеве практически негде, поэтому активно занялись редевелопментом старых промышленных построек. Например, на старом заводе заливают новый пол, утепляют стены и красиво обшивают фасады профлистом.

Хороший пример – проект SAN Factory-2 на улице Корабельной, где компания SkyLine Development провела три очереди редевелопмента: на 13 000 кв. м, 9 000 кв. м и 4000 кв. м. Ранее Avtek Logistic также создала на Пшеничной, 9 офисно-логистический комплекс класса А общей площадью 28 500 кв. м.

-При такой низкой вакантности девелоперы, наверное, должны строить новые склады…

— Отчасти это так. Кто первым построит новые мощности, сможет сдать их с максимальной выгодой. Думаю, главный принцип действий в текущих обстоятельствах должен быть следующим: «Семь раз все посчитай и начинай копать прямо сейчас!»

Из крупных игроков сейчас на этом рынке активно работает компания Dragon Capital, которая в прошлом году заявила о реализации проекта индустриального парка «E40 Industrial Park» на 27-м километре Житомирской трассы (с. Колонщина, Киевская обл.).

Кроме того, американская инвесткомпания Amstar построит логистический комплекс в селе Гуровщина в Киевской области за $170 млн. Строительство первой очереди площадью 38 000 кв. м началось в августе этого года. Ее завершение запланировано на третий квартал 2022-го.

Наконец компания ADG планирует построить складской комплекс «Макаровский» на 25 000 кв. м в с. Колонщина Киевской области. Ввод третьей и четвертой очереди анонсированы на апрель-май 2022 года. Всего общая площадь запланированных к вводу объектов составит 600 000 кв. м.

— А что происходит с земельным банком, какая реальная стоимость земли под промышленную застройку?

— В 2019-20 годах цена сотки или гектара находилась на историческом минимуме. Даже сейчас, после того как рынок оживился, в 30 км от столицы можно найти участки размером от 10 гектаров, где стоимость сотки (уже переведенной под логистику) составляет $600. Если речь идет о более мелких участках, от 2 до 10 га, цена сотки может колебаться в пределах $1000-2000. Многое зависит от конкретной локации.

Поэтому сейчас еще можно купить хороший участок по привлекательной цене, пока покупки крупных инвесторов и end users не сильно разогнали цены вверх.

Для сравнения: на пике спекулятивного интереса в 2005-06 годах, когда в Украину заходили частные иностранные инвестфонды, стоимость сотки под промышленную застройку доходила до $5000. Их привлекала окупаемость девелопмента в логистике при ставке аренды в 10 евро. Но после девальвации 2008 года и появления большого количества объектов аренда упала до $6, а вакантность складов к 2010 году выросла до 25%. Потом ставки еще упали до $2-3 и окупаемость строительства выросла с 4,5 лет до 25 лет, что делало сооружение складов невыгодным.

— Выходит, что при текущих ставках аренды привлекательность сооружения складов снова высока? Какая стоимость строительства и сроки окупаемости проекта?

— Сейчас постройка склада класса А обойдется примерно в $550 за кв. м, что на 25-30% дороже, чем год назад. Речь идет об импортных стройматериалах и оборудовании (цены на которые выросли во всем мире). Стоимость земли пока существенно не влияет на цену квадратного метра (еще порядка $12 при цене сотки в $600).

Важнее стоимость подведения коммуникаций. Для склада площадью 100 000 кв. м надо примерно 2МВт и цена будет зависеть от наличия свободных мощностей и необходимого количества работ для подведения энергии на локацию.

У нас есть такая услуга как аудит мощностей в конкретной локации (возможности подключения), а также порядка 1000 участков от 1 до 100 га, с владельцами которых мы тесно сотрудничаем.

Вследствие роста затрат на строительство увеличивается и срок окупаемости. До подорожания стройматериалов при ставке аренды склада в $6 за кв. м окупаемость составляла восемь лет. Теперь, чтобы вписаться в этот период, нужно повышение аренды до $7.

— Но рынок не показывает движения ставок вверх?

— В данный момент не так существенно, но это лишь вопрос времени. С учетом всех описанных выше факторов тот, кто первым рискнет вложиться в строительство склада, может существенно выиграть, сняв «арендные сливки». Ведь склады нужны сейчас практически всем и уже сейчас это рынок арендодателя. Разумеется, 8 лет это 12% возврата инвестиций в год, а в Украине инвесторы предпочитают работать с показателем в 14% годовых. Но при заключении договора аренды можно учесть индексацию ставки и за счет этого снизить срок окупаемости до шести лет.

— Какой формат объектов будет наиболее востребован рынком?

— Это склады с шагом колонн 24х12 метров, с рабочей высотой 12 м, где обустроен наливной антипылевой пол, способный выдерживать нагрузку до 7 т на кв. м. А также оборудованный сплинкерной системой пожаротушения, датчиками дыма и зенитными фонарями. Нужны доки (ворота) и уравнительное оборудование из расчета один док на 500 м. Также обязателен пандус и отопление на складе.

— Какой ваш прогнозы по развитию рынка в ближайшие годы?

— Появится больше девелоперов, занятых строительством складов. Этому будет способствовать развитие ритейла: практически во всех секторах отмечается рост оборотов. Еще больше будет востребована городская логистика. Пример тому — административно-логистический комплекс «Алмазный», который сдал все площади еще до открытия. Аналогично все проекты, которые планируются к сдаче в 2022 году (более 100 000 кв. м), найдут своих клиентов еще до ввода в эксплуатацию. Так что в ближайшие два-три года перенасыщения рынка на случится. А потому арендная ставка будет расти вслед за спросом. Что в свою очередь повысит доходность строительства складов.

Читайте также —

Время покупать: самые громкие сделки 2020 года в ритейле, логистике и девелопменте