Максим Гаврюшин, Budhouse: Общий бюджет ТРЦ Nikolsky составит примерно 110 млн евро

Операционный директор Budhouse Group о темпах строительства ТРЦ Nikolsky, тематической концепции и арендаторах торгового комплекса, а также о привлечении кредитных средств и окупаемости объекта. 

Читайте українською

Максим Гаврюшин – один из наиболее авторитетных топ-менеджеров в торговой недвижимости Украины. Он уже не первый год руководит девелоперской компанией Budhouse Group, которая реализовала целый ряд успешных ТРЦ в регионах страны. А по совместительству возглавляет Украинский Совет Торговых Центров, отстаивая интересы всей отрасли в условиях карантинных ограничений. При этом Budhouse Group – один из немногих девелоперов, которые продолжают реализацию масштабных проектов, несмотря на коронакризис и экономический спад. В Харькове компания возводит, наверное, самый ожидаемый региональный проект следующего года – ТРЦ Nikolsky. В интервью для RAU Максим рассказал об архитектурных и дизайнерских деталях будущего ТРЦ, его уровне заполняемости и ключевых арендаторах, а также о вероятности введения полного локдауна в Украине, последствиях такого решения для отрасли и много другом.

Также отметим, что операционный директор Budhouse Group будет одним из хедлайнеров VIII RAU Summit 2020, который состоится уже 9 декабря и в этом году пройдет в онлайн-формате. Максим Гаврюшин выступит спикером в сессии «Редевелопент и реконцепция в эпоху изменений потребительских предпочтений». В рамках этой сессии эксперты будут обсуждать вопросы управления ТРЦ и арендными отношениями в кризисный период, особенности маркетинговой стратегии, изменение моделей потребления и т.д.

Карантином по бизнесу

— Не так давно украинское правительство ввело карантин выходного дня. Какие изменения наблюдаются в трафике украинских ТРЦ в связи с новыми ограничениями?

— Разумеется, данное решение негативно отобразилось на работе украинских торговых центров и их арендаторов. Ведь в результате новых ограничений ТЦ не могут работать в выходные дни, которые в среднем обеспечивают в некоторых ТЦ до 40% недельной посещаемости. С одной стороны, после введения карантина мы фиксируем рост посещаемости в будние. В понедельник и пятницу — примерно на 20% неделя к неделе. Во вторник и среду увеличение трафика меньше – примерно плюс 10% и плюс 5% соответственно, а в четверг роста и вовсе нет. Но с другой, этот рост не способен перекрыть потери от закрытия ТЦ на выходных. Всего за неделю карантина выходного дня украинские ТЦ теряют 20-25% трафика по сравнению с неделей до введения карантина выходного дня.

— Ранее вы оценивали потери арендаторов от карантина выходного дня в 12-15 млрд грн за месяц. С учетом роста трафика в будние дни эта оценка как-то изменилась? Есть ли положительная динамика товарооборотов ритейлеров в будние?

— Пока что мы не можем проанализировать товарообороты, ведь арендаторы не отчитываются перед нами по дням. Сейчас получаем только единичные оценки, исходя из которых нельзя сложить общую картину. Так что динамика товарооборотов будет видна уже в конце месяца. Однако уже сейчас понятно, что потери ритейлеров в торговых центрах будут в пределах этого диапазона.

— Какие действия предпринимает компания для улучшения показателей работы своих объектов в условиях карантина выходного дня?

— К сожалению, от девелопера в вопросе карантина выходного дня практически ничего не зависит. С одной стороны, почти все участники рынка отреагировали на это решение путем продления времени работы в будние дни – до 22 или до 23 часов. Однако на практике это решение оказалось неэффективным. После 21:00 покупательская активность в торговых центрах резко падает, поэтому продление работы магазинов не приводит к росту продаж. В то же время, компания Budhouse остается лояльной к своим арендаторам и разрешает продлевать работу всех магазинов.

— С вашей точки зрения, насколько велика вероятность введения полного локдауна в Украине в ближайшее время и какими могут быть последствия такого шага для ритейла, торговой недвижимости и экономики Украины в целом?

— К сожалению, с учетом имеющейся динамики новых случаев коронавируса, я считаю, что вероятность нового локдауна очень высока. Конечно, такое решение властей будет крайне болезненным как для отрасли торговой недвижимости, так и для ритейла. Особенно учитывая тот факт, что мы приближаемся к предновогоднему сезону высоких продаж. Этот период очень важен для торговых операторов, он позволяет накопить ресурсы, закупить товар и подготовиться к следующему году. Потеря этого сезона может привести к катастрофическим последствия для отрасли, вплоть до банкротства целых торговых сетей.

— Какой выход видите из сложившейся ситуации? Можно ли избежать локдауна в условиях стремительного распространения эпидемии?

— Существует множество международных исследований, которые показывают, что торговые центры —  одни из наиболее безопасных общественных мест и случаи заражения в них происходят значительно реже, в отличие от того же общественного транспорта. Однако наше правительство, почему-то, в первую очередь закрывает именно ТЦ и магазины, деятельность которых могла бы поддержать падающую в период пандемии украинскую экономику. Впрочем, мы продолжаем верить в благоразумие властей и надеемся на диалог о недопустимости полного локдауна для ритейла. В крайнем случае, будем настаивать на том, чтобы новые карантинные ограничения для розничной торговли не вводились до Нового года и завершения высокого сезона.

Город в торговом центре

— На какой стадии сейчас находится строительство одного из крупнейших региональных проектов в стране – харьковского ТРЦ Nikolsky?

— Строительная готовность ТРЦ составляет около 80%. На завершающей стадии находятся работы по инженерии, уже начаты отделочные работы, делаются потолки, укладывается плитка, начато благоустройство прилегающей территории. При этом крупнейшие арендаторы торгового центра уже приступили к адаптации помещений. В том числе кинотеатр, продуктовый супермаркет, fashion-якоря и другие. В общем, работы идут полным ходом, мы движемся согласно графику и намерены открыться в ранее запланированный срок – в марте 2021 года.

— Какие интересные архитектурные и дизайнерские решения запланированы в ТРЦ?

— В ТРЦ Nikolsky будет реализован целый ряд уникальных для украинского рынка архитектурных решений. Одна из ключевых особенностей объекта – использование технологии напряженного бетона, которая позволила нам сделать торговую галерею без колонн. За счет этого она будет гораздо просторнее, а все витрины магазинов будут хорошо просматриваться с любой точки галереи. Кроме того, в ТРЦ будет «парящая в воздухе» светопрозрачная конструкция на потолке. Она уже реализована и стала крупнейшей подобной конструкцией в стране, что было зафиксировано в Книге рекордов Украины.

Что касается дизайнерских решений, то согласно внутренней концепции ТРЦ Nikolsky будет арт-галереей, посвященной Харькову – его прошлому, и настоящему.

В ТРЦ будет реализовано множество интересных элементов, которые мы постараемся сделать полноценными арт-объектами, а не музейными экспонатами. Эти дизайнерские решения будут посвящены истории Харькова, людям, которые в нем жили, каким-то историческим событиям, научным открытиям и современной жизни города. Nikolsky должен стать главным ТРЦ города, его визитной карточкой. Соответственно, и концепция ТРЦ должна соответствовать статусу. Кстати, концепция и дизайн интерьеров ТРЦ были разработаны совместно с международной компанией Sonae Sierra – это тоже один из лидеров мирового девелоперского бизнеса, который управляет более чем сотней торговых объектов.

– В Украине своими дизайнерскими объектами выделяется сеть супермаркетов Сільпо. Идею тематического торгового центра почерпнули у этого ритейлера?

— На самом деле компания Budhouse Group всегда пыталась делать тематические ТРЦ. Поэтому в торговых центрах Fabrika, Lubava и Forum были заложены определенные тематические идеи – где-то в большей, а где-то в меньшей степени. В случае с ТРЦ Nikolsky мы решили сделать полноценный тематический ТРЦ, посвященный городу. А если говорить о Сільпо, то в нашем объекте они также сделают супермаркет, посвященный Харькову. Мы с ними согласовали идею этого магазина, чтобы он был в рамках общей концепции торгового центра.

— Эксперты рынка торговой недвижимости сходятся во мнении, что локация ТРЦ Nikolsky даже лучше, чем у столичного Ocean Plaza – одного из самых успешных торговых объектов страны. Расскажите подробнее о ключевых преимуществах локации.

— Локация у Nikolsky действительно лучше, чем у Ocean Plaza. Если представить примерно равноценную локацию в Киеве, то это будет зона на Крещатике между ЦУМ и Майданом. ТРЦ Nikolsky также будет работать в самом центре города напротив мэрии, на пересечении двух главных улиц Харькова – Сумской и Пушкинской. И при этом у нас будет прямой доступ в ТРЦ со станции метро, чего нет у Ocean Plaza. Так что более удачную локацию для главного в городе ТРЦ найти сложно.

— На какую среднедневную посещаемость вы рассчитываете в будние и выходные дни?

— Согласно нашим расчетам, средняя посещаемость ТРЦ будет на уровне 40 000 человек в день. При этом мы не ожидаем значительных колебаний посещаемости в будние и выходные. С нашей точки зрения, наличие прямого доступа из метро, а также факторы центра города и большого количества офисных сотрудников в этом районе обеспечат ТРЦ высокий трафик и в будние дни.

Собрать лучших

— Как проходит процесс формирования tenant—mix ТРЦ? Какая сейчас заполняемость ТРЦ по подписанным договорам и каких ключевых арендаторов можете озвучить?

— У нас подписаны практически все арендаторы — заполняемость составляет более 95%. В целом, нам удалось собрать очень качественный для Харькова пул арендаторов. На минус первом этаже у нас будет работать уже упоминавшийся супермаркет Сільпо, магазины бытовой техники и электроники, а также торговые точки с товарами импульсного спроса в прикассовой зоне. На первом и втором этажах будут работать операторы сегмента fashion. Это основной сегмент ТРЦ, в который нам удалось привлечь крупнейшие международные бренды, в том числе ведущие fashion-группы Argo, MTI, LPP, MD Fashion, Ultragroup и других операторов, которых мы пока не можем озвучивать из-за условий конфиденциальности. Также у нас будет широкий пул операторов спорттоваров (Nike, Under Armour, Puma, Марафон, Мегаспорт и другие). Неподписанными остаются только мелкие магазины в кассовой зоне, несколько небольших монобрендовых точек с детскими товарами и пара ресторанов.

— Одним из наиболее пострадавших сегментов в период пандемии стали операторы фуд-корта и развлечений. Как этот факт повлиял на формирование tenant—mix и долю этих сегментов в структуре арендаторов ТРЦ?

— На самом деле никаких сложностей с их привлечением в ТРЦ не было, потому что большинство операторов фуд-корта и развлечений были подписаны давно, еще до начала эпидемии в Украине. Понятно, что кинотеатры и заведения общепита сильно пострадали из-за карантинных ограничений, однако никто из наших партнеров не отказался от своих обязательств. Кинотеатр Multiplex уже принял помещение на адаптацию и готовится открыться в ранее запланированные сроки. При этом хотел бы отметить, что объект в ТРЦ Nikolsky будет одним из лучших в сети Multiplex в Украине. В нем будет работать зона премьерных показов, новейшие технологии кинопоказа, а также открытая и закрытая террасы, которые позволят проводить любые светские мероприятия.

— Какие еще операторы развлечений и фуд-корта будут работать в ТРЦ Nikolsky?

— Если говорить о других операторах развлечений, то в ТРЦ Nikolsky мы реализуем свой боулинг Lucky Strike, который успешно работает в наших ТРЦ в Херсоне и Черкассах. Этот объект также готовится к открытию согласно плану. Мы уже закупили все необходимое оборудование и ведем отделочные работы в помещении боулинга.

Кроме того, в ТРЦ будет работать два детских развлекательных центра. Один из них будет в большей мере мультимедийным, а другой (Smile Park) – классическим.

Что касается фуд-операторов, то все они также были подписаны еще до пандемии и свободных локаций на фуд-корте у нас нет. В зоне фуд-корта на 450 посадочных мест будут работать все ключевые операторы этого сегмента, в том числе – крупнейший международный игрок фаст-фуда – McDonald’s. На территории ТРЦ также будут работать семь ресторанов. Четыре из них уже сданы, еще по трем локациям мы продолжаем поиск качественных ресторанных проектов.

— В последние годы очень многие крупные ТРЦ в Украине открывались с высокой долей неработающих магазинов. С какой заполняемостью по открытым дверям намерен начать работу ТРЦ Nikolsky весной этого года?

— Вы правы, в последнее время действительно очень многие торговые центры открываются полупустыми. С нашей точки зрения, это не очень хорошо для ТРЦ, поэтому мы будем стремиться начать работу со 100% работающих арендаторов. Учитывая нынешнюю динамику заполняемости, к моменту открытия точно будут подписаны договора аренды на 100% площадей.

Мы не просрочили передачу ни одного помещения, а в некоторых случаях даже передавали их раньше обозначенных сроков. Поэтому если арендаторы ТРЦ также выполнят свои обязательства, мы сможем рассчитывать на очень высокий для украинского рынка показатель открытых магазинов на старте работы.

Предполагаю, что из-за объективных факторов, связанных с карантинными ограничениями и общей нестабильностью в стране, некоторые арендаторы могут не успеть подготовить свои магазины в срок. Поэтому реальная цифра – выйти на показатель в 95% открытых магазинов к моменту запуска ТРЦ. В принципе, все наши предыдущие проекты ТРЦ также открывались с заполняемостью, близкой к этой цифре.

Денежный вопрос

— В начале этого года компания привлекла кредит в более чем 50 млн евро от польского госбанка BGK для строительства ТРЦ Nikolsky. Зарубежные банки не так часто финансируют украинский бизнес. За счет чего удалось договориться о предоставлении кредита?

— На самом деле, до недавних пор зарубежные банки вообще не финансировали украинских девелоперов. К счастью, нам удалось привлечь финансирование на достройку ТРЦ на приемлемых условиях. В вопросе достижения договоренностей я бы выделил три ключевых фактора успеха. Первый: качественный проект ТРЦ с уникальным расположением и высоким интересом со стороны ритейлеров. Второй: готовность проекта. На момент обращения в банк строительная готовность ТРЦ была выше 50%. Был каркас, часть фасадов, крыша – все это снижает риски и является дополнительным аргументом для финучреждения. Ну и третий: готовность самой компании к привлечению банковского финансирования. Чтобы получить займ, нужно пройти определенные аудиты и другие юридические процедуры, которые могут занимать время.

— Сколько времени ушло у Budhouse Group на соглашение с BGK?

— К счастью, Budhouse Group был во многом готов к получению кредита, потому что работает абсолютно прозрачно. У нас уже были выполнены многие необходимые условия для привлечения средств, поэтому нам удалось с фантастической скоростью договориться с банком и подписать контракт.

От первого посещения специалистами банка строительной площадки ТРЦ Nikolsky до подписания контракта прошло всего около полугода.

Для сравнения могу сказать, что подобного рода переговоры часто могут занимать 1-2 года. Считаю, что опыт Budhouse – это своеобразное «окно в Европу» для украинского бизнеса. Потому что теперь с этим банком контактирует почти весь рынок. Очень многие украинские девелоперы хотят пойти по нашему пути, ведь увидели, что привлечение зарубежного финансирование возможно.

— Какой в общей сложности будет сумма инвестиций в ТРЦ Nikolsky и какой срок окупаемости заложен в проект?

— Общий бюджет ТРЦ Nikolsky составит примерно 110 млн евро. Что касается срока окупаемости, то в условиях пандемии коронавируса и общей неопределенности его крайне сложно прогнозировать. До карантина мы закладывали в проект окупаемость восемь лет. Однако это был достаточно пессимистичный бюджет. Если исходить из подписанных договоров и действующих ставок аренды, мы этот план окупаемости опережаем. Интерес ритейлеров к проекту оказался даже выше ожидаемого, а спрос на помещения позволил нам установить арендные ставки на уровне лучших киевских ТРЦ. Если обороты арендаторов будут соответствующими, то мы сможем превзойти ожидания по доходности комплекса.

Читайте также — 

Самый большой в Украине: топ-5 ключевых особенностей столичного Blockbuster Mall