Анна Чуботина, Arricano: Учитывая войну и давление силовиков, результаты 2024 можно считать хорошими

Генеральный директор одного из ведущих сетевых операторов торговой недвижимости Украины о ситуации на рынке, посещаемости ТРЦ, спорах с силовиками и готовности к сложной зиме.

– На какой стадии сейчас находится ваше дело в споре с правоохранителями? Вам удалось отстоять свою правоту?

– Позиция группы Arricano с самого начала остается неизменной. Мы считаем, что происходит попытка рейдерского захвата активов Arricano с использованием влияния на правоохранительные органы. Также уже почти год мы боремся с попыткой блокирования операционной деятельности группы компаний в Украине путем безосновательных арестов счетов и попытки передать активы компаний группы в управление АРМА, чтобы потом получить над ними полный контроль. Ключевым и, по сути, единственным аргументом правоохранительных органов было предположение о якобы финансировании российской федерации в 2022-23 за счет арендных доходов группы компаний Arricano в Украине от четырех ТРЦ путем банковских перечислений. Но всем очевидно, что такие предположения не просто абсурдны, но и невозможны в принципе, потому что любые подобные платежи не могут проводиться из-за прямого запрета регулятора.

Активная фаза вышеописанных событий продолжалась с начала осени-2023 и до конца весны-2024 в формате нескольких волн обысков, арестов ТРЦ и попытки передачи объектов в управление АРМА, арестов банковских счетов нескольких компаний из группы.

Благодаря активной последовательной позиции адвокатов компании, привлечению офиса бизнес-омбудсмена и других институтов и профильных организаций, в частности, из ЕС, очевидные факты и аргументы компании были приняты судами разных инстанций во внимание. Банковские счета разблокированы, активы компаний освобождены от арестов.

Текущая ситуация оценивается компанией положительно, но со сдержанным оптимизмом, ведь мы все еще опасаемся возобновления давления, поскольку уголовное производство не закрыто. Адвокаты считают, что это может свидетельствовать о вероятности повторения ситуации, потому что, к сожалению, пока нет признаков того, что интерес к бизнесу компании мог куда-то исчезнуть.

– Какие сейчас операционные показатели компании, повлияли ли аресты счетов и давление т.н. «правоохранителей» на ваш бизнес?

– С одной стороны, для всех нас этот вопрос очень болезненный. Прежде всего, потому, что такая борьба отнимает у команды очень много времени и ресурсов, которые могли быть направлены на развитие бизнеса, а, следовательно, на создание новых рабочих мест, дополнительные поступления в бюджеты всех уровней и т.д. Но, с другой стороны, вдохновляет, что профессионализм нашей команды сказывается. Поэтому я лично считаю результаты операционной деятельности группы компаний Arricano в Украине хорошими, учитывая все внешние факторы, связанные с войной, неопределенностью и давлением силовиков.

За девять месяцев этого года наши киевские проекты продемонстрировали положительную динамику. Доходы выросли, а заполняемость остается очень высокой. В ТРК Проспект 100% заполняемость, в ТРЦ РайON – вакантность техническая и не превышает 1%.

В то же время региональные проекты в Запорожье и Кривом Роге, учитывая сложную ситуацию с безопасностью, демонстрируют снижение доходов.

Ситуация с проектом в Кривом Роге сложнее, поскольку, кроме замены продуктового оператора, одновременно продолжался и процесс восстановления здания ТРК после ракетной атаки на город в январе этого года, с частичным закрытием поврежденных помещений, что привело к потере почти половины доходов проекта.

Однако сейчас наполняемость региональных проектов более 93% и мы работаем с потенциальными арендаторами относительно открытий в начале следующего года. По-моему, это хороший результат, особенно учитывая внешнее давление.

— Сказался ли этот конфликт в том, что Dragon Capital вышел из состава акционеров Arricano, или выход был запланирован заранее, и никак с этим не связан?

— Лучше адресовать этот вопрос господину Фиала. Но по моему мнению, такое решение может быть связано со стратегией компании Dragon Capital. В одном из последних интервью Томаш Фиала комментировал, что они покупают мажоритарные частицы в компаниях, что обеспечивает им контроль и снижает для них риски. В Arricano Dragon Capital владели миноритарной долей.

— Еще один болезненный вопрос: какая ситуация по Sky Mall? Будете обращаться в международный арбитраж, как об этом заявляли ранее, или вопрос собственности на ТРЦ неактуален до окончания войны?

— Истории со Sky Mall уже более 10 лет. К сожалению, на национальном уровне компании не удалось вернуть актив, несмотря на решение Лондонского арбитража. Как следствие, в 2021 году акционерами компании была инициирована процедура обращения в международный инвестиционный арбитраж. Впрочем, этот процесс находится на начальной стадии, и после 24 февраля 2022 года акционеры остановили его, понимая, что воюющему государству нужны все силы и средства, чтобы выстоять и победить.

Но после того, как компанию пытались захватить, владельцы неоднократно говорили, что рассматривают возможность вернуться к этому вопросу. Поэтому думаю, что в случае продолжения попыток захвата активов компании или блокирования ее деятельности с активным привлечением правоохранительных органов, акционеры компании могут обратиться к международному инвестиционному арбитражу именно с этим кейсом.

— Насколько сильно пострадал от атаки российских террористов ТРК Солнечная Галерея? Удалось полностью возобновить работу арендаторов или какие-то ремонтные работы еще продолжаются? В какую сумму оцениваете ущерб от атаки окупантов?

— Российская ракета прилетела рядом с нашим ТРК. К счастью, это было нерабочее время, персонал находился в укрытии, поэтому все целые, здоровые. Зданию повезло меньше — так, была полностью разрушена одна внешняя фасадная стена ТРК, много повреждений внутренних инженерных систем и оборудования, отделки и перегородки, потолки и т.д. Но главное, что несущие конструкции здания ТРЦ остались невредимыми. Это позволило нам разделить здание на зоны и поэтапно открывать их для посетителей. Каждому такому открытию предшествовали очень тщательные дополнительные обследования и экспертизы, необходимые для обеспечения безопасности посетителей и арендаторов.

Благодаря титаническим усилиям команды, решимости акционеров и готовности инвестировать, несмотря ни на что, первые магазины открылись уже в феврале, а другие открываются по мере окончания восстановительных работ. Так, недавно начали работу обновленный Comfy и новый Sinsay, а к началу 2025 года запланировано открытие восстановленного New Yorker и обновленного Fly Kids.

Сколько это стоило? Пока сложно сказать точно, потому что восстановление еще продолжается. Окончательная сумма ущерба будет определена после завершения всех работ. В настоящее время ориентировочная стоимость восстановительных работ составляет около 60 млн грн. Относительно косвенного ущерба, а именно недополученного арендного дохода из-за полного и частичного закрытия ТРК после атаки, по нашим подсчетам, на конец 2024 года они составляют около 50 млн грн.

— Как работает ТРК City Mall в Запорожье – городе, постоянно находящемся под обстрелом рашистов? Какие дополнительные меры предосторожности вы ввели?

— Мы четко и очень тщательно контролируем выполнение всеми инструкциями по действиям во время воздушных тревог, также введено суточное дежурство оперативного персонала на случай чрезвычайных ситуаций. Отдельно хочу отметить, что в начале 2023 года мы построили на территории ТРК City Mall самое простое укрытие для персонала торгового центра. Это одно из первых таких укрытий, построенных в Украине. Инвестиции в его строительство составили более 4 млн грн. Очевидно, что ситуация в Запорожье все это время остается очень сложной – в определенные месяцы количество воздушных тревог составляло 50% рабочего времени. А это – снижение посещаемости и продаж арендаторов. Несмотря на все, ТРК продолжает развиваться.

Во второй половине этого года в нашем ТРК в Запорожье открылись новые магазины: Фокстрот, Sinsay, Книгарня Є, Fabric 17, X3M zone, Моя Фабрика, расширился и обновился Цитрус. В ТРК осталось одно свободное помещение в части торговой галереи, освободившейся после уменьшения площади гипермаркета и открытия Сільпо. Важный момент – как только наблюдается улучшение ситуации в городе хотя бы несколько дней подряд, посещаемость обновляется, а продажи растут.

– Как изменились показатели ТРК City Mall и ТРК Солнечная Галерея после смены продуктового якорного арендатора?

— За счет замены якорного продуктового оператора была расширена торговая галерея в обоих проектах. В ТРК City Mall на новых площадях открылся обновленный Цитрус и новый Фокстрот. Открытие нового магазина Sinsay, который уже производит ремонтные работы, запланировано на январь 2025 года.

В ТРК Солнечная Галерея на новых площадях открылись обновленные Comfy и Sinsay.

Вообще, товарооборот в регионах на уровне периода, который был до замены фуд-оператора, а с открытием новых магазинов мы ожидаем ощутимый прирост продаж.

— Как готовитесь к неизбежным блэкаутам: устанавливаете дополнительные генераторы, накопители энергии, заключаете контракты на прямой импорт электроэнергии?

– Постоянно работаем над этим вопросом. Да, в каждом ТРЦ установлены дизель-генераторы и емкости для горючего. С начала декабря в ТРК Солнечная Галерея в Кривом Роге и ТРК Проспект в Киеве работаем на импортом электроэнергии. По двум другим торговым центрам ожидаем ответа от оператора городских электросетей относительно технической возможности работы по договору поставки импортной электроэнергии.

– Как сейчас строите маркетинговую стратегию компании? Какие акции уже провели в этом году, а какие планируете?

– В 2024 году мы продолжаем развивать наши торговые центры как социальные пространства поддержки и общения. Функцию департамента маркетинга определяем как создание положительного клиентского опыта и забота о клиенте.

Направляем маркетинговые активности и мероприятия по усилению коммерческих показателей – стимулирование посещаемости ТРК, рост товарооборотов брендов партнеров-арендаторов, развитие положительного клиентского опыта и усиление эмоционального контакта аудитории с брендами партнеров и брендами торгово-развлекательных комплексов.

— Расскажите о социальных и волонтерских проектах Arricano: на чем фокусировались в этом году?

— В рамках нашей КСО-стратегии мы сконцентрированы на четырех ключевых направлениях.

Во-первых, это помощь Силам обороны. За первые 10 месяцев мы направили на эти нужды почти 4 млн грн. Это как прямая помощь от компании, так и донаты, собранные совместно с благотворительными фондами во время проведения мероприятий. Кроме того, мы реализовали две инициативы по сбору крови на нужды наших военных.

Второе направление – помощь тем, кто в этом особенно нуждается. Это дети-сироты и дети, лишенные родительской опеки; дети с хроническими заболеваниями; многодетные семьи. Здесь мы сконцентрированы не только на индивидуальных запросах, но и системной помощи профильным учреждениям, организации адаптивных, образовательных и развивающих мероприятий.

Отдельное направление – это работа по поддержке талантливой молодежи. Мы системно работаем с ВУЗами, организуем учебные проекты с КНУ имени Тараса Шевченко, со студентами и преподавателями Мариупольского государственного университета, релоцированного в Киев, реализуем спортивные мероприятия с Национальным университетом физического воспитания и спорта Украины и сотрудничаем с НУ «Запорожская политехника».

Четвертый важный вектор социальных проектов – поддержка и развитие сообществ наших ТРК. В рамках него мы организуем поддержку и способствуем адаптации и интеграции в местные общины детей ВПЛ, помогаем семьям, оставшимся в зонах боевых действий, реализуем различные экоинициативы.

С каждым годом наша работа в социальной сфере становится более системной и охватывает все более разнообразные сферы. И это, я убеждена, верный тренд.

— Какие видите перспективы в 2025-м и дальше, что ключевое для развития вашего бизнеса?

– Акционеры компании готовы инвестировать в будущую достройку проекта ТРК Лукьяновка в Киеве, развитие действующих ТРЦ в Киеве, Запорожье и Кривом Рогу и другие направления сотни миллионов долларов. Но делать они готовы при условии, что права инвесторов, работающих в правовом поле, будут защищены не на словах, а на деле, а правила работы будут прозрачными и одинаковыми для всех бизнесов. Так, как это работает в Европе. Поэтому, я считаю, сейчас мяч на стороне государства. Если государство рассчитывает на европейские инвестиции в восстановление и интеграцию экономики Украины в ЕС, нужно играть по правилам ЕС.