Наталья Кравец, Dragon Capital: Как ТРЦ работают и развиваются в период коронакризиса

Коммерческий директор подразделения Property Management инвесткомпании Dragon Capital о работе торговых центров компании после карантина, планах по обновлению пула арендаторов и модернизации ТРЦ, а также о товарооборотах ритейлеров, снижении посещаемости и уровне арендных ставок на украинском рынке.

Читайте українською

Инвесткомпания Dragon Capital – один из крупнейших игроков украинского рынка коммерческой недвижимости. В частности, в ее портфеле находятся столичные ТРЦ Piramida, Smart Plaza Obolon и Aladdin, львовский Victoria Gardens, винницкий SkyPark. Их управлением занимается специально созданное в структуре компании подразделение Property Management, которым руководит Наталья Кравец – один из наиболее авторитетных топ-менеджеров Украины в сфере коммерческой недвижимости. В обширном интервью для RAU она рассказала о том, что сейчас происходит с ТРЦ компании, как они работают в период адаптивного карантина, и о ситуации в целом на украинском рынке торговой недвижимости.

— Как изменились арендные ставки в ваших объектах с момента введения карантина? По вашим оценкам, в текущем году на украинском рынке торговой недвижимости следует ожидать существенного падения стоимости аренды?

— Пока ситуация в стране не стабилизируется, ставки вряд ли  вернутся на докарантинный уровень. Само собой, скидки сейчас просят многие арендаторы. И с самого начала карантина мы предоставляем льготы для части арендаторов, особенно небольшим локальным игрокам.

Что касается большинства международных операторов, то у них сейчас нет предпосылок для скидок. Ведь они демонстрируют очень неплохие показатели товарооборота (с позитивной динамикой), особенно универмаги масс-маркет. Со всеми остальными договариваемся индивидуально.

Если говорить о рынке в целом, то мне кажется, что в лучших проектах ставки не особо просядут. Если товарообороты ритейлеров сохранят такую же динамику, как сейчас, то предпосылок для снижения арендных ставок не будет. Конечно, это не касается операторов общественного питания и развлечений, обороты которых существенно снизились.

— Торговая недвижимость – одна из наиболее пострадавших отраслей вследствие эпидемии и карантина. Не пропал ли интерес Dragon Capital к этому сегменту и рассматривает ли компания возможность новых покупок?

— В столь сложное время позволить себе покупать могут совсем немногие компании. Сейчас все инвесторы, в том числе и мы, выжидаем, потому что непонятно, что будет. Рынок падает и пока непонятно, когда закончится это падение. К счастью, сейчас мы более устойчивы к кризисам, чем в 2008-м или 2013-м. Конечно, на падающем рынке есть возможность купить активы дешевле. Но пока рынок не стабилизируется, сложно строить какие-то финансовые планы и делать точные прогнозы. Все меняется слишком быстро, мы пересматриваем бюджеты каждый месяц. В то же время, от своих планов по обновлению и улучшению действующих активов мы не отказываемся. И уже очень скоро наши посетители и арендаторы увидят качественные изменения во всех торговых центрах Dragon Capital.

— Как обстоят дела в столичных объектах компании, в частности — в ТЦ Piramida?

— Этот ТЦ меньше всего пострадал в нынешний кризис, в абсолютных числах у него самое маленькое падение трафика. Это логично, учитывая удачное расположение возле метро в густонаселенном жилом массиве. При этом товарообороты большинства арендаторов первого этажа после возобновления работы ТЦ выросли. К сожалению, коронавирус больно ударил по мелким ритейлерам, у которых не было достаточного запаса прочности. Несмотря на то, что мы одними из первых на рынке приняли решение не взымать арендную плату во время карантина, многие из них не смогли вернуться к нормальной работе после снятия жестких ограничений.

Поэтому мы планируем провести реконцепцию части площадей второго этажа ТЦ Piramida. В частности, мы решили укрупнить секции и добавить несколько fashion-якорей, в том числе – открыть двухэтажный якорный магазин, переговоры с которым уже на финальной стадии. Также увеличим площадь супермаркета Фокстрот, который демонстрирует отличные показатели товарооборота с квадратного метра. В целом, учитывая карантин и проводимую реконструкцию, мы вполне довольны показателями работы этого ТЦ.

— Как проходит проект реконструкции ТЦ? Что она предусматривает и на какой стадии находится?

— Уже к концу этого года мы планируем отдать достроенные площади под ремонтные работы арендаторам, а в первом квартале 2021-го – открыть новую очередь для посетителей. Одной из важнейших задач в этом проекте была стабильная работа ТЦ в период строительства, поэтому мы потратили серьезную сумму на создание туннеля, который позволил не закрывать вход в ТЦ. В том числе благодаря этому сохранили хороший показатель посещаемости.

В рамках реконструкции мы добавим дополнительную площадь (более 3000 кв. м GLA) с 20-30 магазинами, сделаем фуд-корт на 4-5 операторов и откроем 2-3 заведения общественного питания.

При этом ресторан Пузата Хата займет второй этаж и антресоль – он откроется в новой концепции на площади в 900 кв. м. Также рассчитываем привлечь известного мирового оператора фаст-фуда, который проявляет высокую заинтересованность в проекте.

На первом этаже новой очереди ТЦ планируем разместить магазины товаров первой необходимости или импульсного спроса. Сейчас проводим тендеры на каждую секцию, потому что заявок на размещения мы получили очень много, даже несмотря на кризис. Только за период карантина мы подписали семь новых договоров аренды в ТЦ.

— Ранее Piramida также озвучивала планы по строительству третьей фазы ТРЦ. Какой будет ее наполнение?

— В планах есть возведение третьей фазы площадью около 3000 кв. м. Ранее намеревались использовать ее под кинотеатр, однако отказались от этой идеи после того как подписали договор об открытии ультрасовременного пятизального кинотеатра в расположенном рядом ТРЦ Aladdin. Поэтому начали проработку других вариантов. Возможно, договоримся об открытии на этом месте крупного международного ритейлера спорттоваров, у которого есть большое желание занять эту локацию. Это может быть перспективно и для нас, учитывая, что рост популярности спорта и здорового образа жизни – это общемировая тенденция, которая все сильнее проявляется и в Украине.

— Как проходит проект реконцепции ТРЦ Aladdin? Какие еще изменения его ждут, помимо открытия нового кинотеатра?

— С учетом недавнего открытия неподалеку нового ТРЦ River Mall, приняли решение двигаться в сторону узкой специализации. Очевидно, что Aladdin не может конкурировать с River Mall по части пула fashion-операторов, потому что он в пять раз меньше по площади. Поэтому мы планируем ориентироваться на молодежную аудиторию и молодые семьи с детьми.

В частности, хотим добавить спортивный супермаркет, два якорных fashion-универмага молодежной одежды и нескольких других операторов поменьше.

Также хотим привлечь в ТРЦ новые заведения общественного питания с молодежной аудиторией. Ведь тот же ресторан Salateira в ТРЦ демонстрирует очень достойные результаты работы. Что касается сроков, то ранее планировали завершить реконцепцию ТРЦ уже к концу года. К сожалению, карантин внес свои коррективы и теперь намерены завершить обновление до второго квартала 2021-го.

— Насколько существенно повлияло на работу Aladdin и Piramida открытие рядом ТРЦ River Mall? Наблюдался ли отток посетителей?

— Отток посетителей из ТЦ Piramida наблюдался первые два месяца после открытия River Mall, но он был минимальным – всего 2-3%. В целом, не считаем River Mall своим прямым конкурентом, ведь они работают на другой стороне проспекта Бажана и как региональный ТРЦ больше рассчитаны на посещение в выходные дни. Наши исследование показывают, что посетители River Mall и Piramida пересекаются совсем незначительно. Что касается ТРЦ Aladdin, то мы хотим дифференцировать его как от River Mall, так и от Piramida, заточив под молодежную аудиторию ценового сегмента масс-маркет.

— Крупнейший торговый объект под управлением Dragon Capital — львовский ТРЦ Victoria Gardens. Как сейчас работает этот ТРЦ? Какая у него заполняемость, среднедневной трафик, товарообороты?

— До карантина среднесуточная посещаемость ТРЦ составляла более 23 000 человек и постоянно росла. Для сравнения, когда Dragon Capital приобрел Victoria Gardens в 2018 году, его посещаемость была на уровне 16 000 человек в день. После снятия жесткого карантина и возобновления работы ТРЦ трафик Victoria Gardens снизился примерно на 20%. Таким образом, по уровню посещаемости мы снова откатились к показателям 2018 года. Я говорю об этом откровенно и очень удивляюсь, когда коллеги по рынку громко заявляют о восстановлении трафика, а иногда даже о росте. Ведь общаюсь со многими арендаторами, и знаю, что на самом деле происходит на рынке.

А реальность такова, что в среднем падение трафика в украинских ТРЦ находится в пределах 15-30%.

В то же время, несмотря на снижение посещаемости, товарообороты многих арендаторов Victoria Gardens после возобновления работы даже выросли. Это стало возможным благодаря росту коэффициента конверсии. В условиях карантина потребители стали реже посещать торговые центры, но едут в ТРЦ целенаправленно – не просто прогуляться и выпить кофе, а купить все необходимое.

— По вашим наблюдениям, операторы каких сегментов торговли больше всего потеряли в продажах из-за карантина, а какие сегменты чувствуют себя более-менее нормально?

— Наибольшие темпы роста у fashion-арендаторов сегмента масс-маркет и операторов спорта. В то время как операторы общепита и развлечений пока демонстрируют отрицательную динамику в сравнении с прошлым годом. К сожалению, есть вопросы к работе второго этажа ТРЦ Victoria Gardens, где ключевыми якорями выступают фуд-корт, кинотеатр и детский развлекательный центр. Их посещаемость восстанавливается не так быстро, как нам бы хотелось, от чего страдают товарообороты и других арендаторов, расположенных на втором этаже. Кстати, если говорить про операторов общепита, то сейчас мы ведем переговоры с крупным международным игроком фаст-фуда, который заинтересован в открытии своего ресторана на первом этаже львовского ТРЦ.

— Какие изменения произошли в ТРЦ в последнее время и что делаете для улучшения показателей работы Victoria Gardens?

— Не так давно мы провели полную реновацию зоны товаров для дома. В частности, был модернизирован магазин датского ритейлера JYSK. Он арендовал дополнительные площади для склада, что позволит им увеличить ассортиментный ряд и продажи. Также усиленно работаем над улучшением сегмента бытовой техники и электроники. В конце июля в ТРЦ открылся обновленный магазин сети Фокстрот, который переехал в более удобную локацию площадью более 1000 кв. м.

В скором времени в объекте начнет работу торговый объект Eldorado в новом формате, а также недавно открылась офлайн-точка крупнейшего в стране e-commerce-ритейлера – Rozetka. Онлайн-ритейлер, который в последние годы активно развивает офлайн-розницу, открыл в Victoria Gardens магазин площадью 250 кв. м. В то же время, уже сейчас Rozetka рассматривает возможность расширения арендуемой площади до 600 кв. м.

— Какие еще магазины бытовой техники и электроники представлены в ТРЦ и почему делаете ставку на усиление этого сегмента?

— Помимо уже названных операторов, в Victoria Gardens также работают торговые точки Алло, Xiaomi, AppleRoom, Київстар, Vodafone, Lifecell, Miele, Samsung, Техно Їжак и ряд других небольших арендаторов. После выхода из карантина практически все операторы техники и электроники продемонстрировали положительную динамику продаж по сравнению с прошлым годом (рост товарооборотов в этом сегменте летом составил более 40%). Мы верим в этот сегмент и ведем переговоры о привлечении в ТРЦ других игроков техники и электроники. Таким образом планируем сформировать в ТРЦ Victoria Gardens крупнейший в регионе пул арендаторов этого сегмента, что позволит увеличить товарообороты всех магазинов за счет синергетического эффекта.

— Есть ли другие сегменты ритейла, помимо электроники, которые вы намерены усилить в ближайшем будущем?

— По нашему мнению, ТРЦ нуждается в расширении пула fashion-арендаторов в доступном для потребителя ценовом сегменте. У нас очень успешно работают магазины LC Waikiki, New Yorker и бренды LPP Group, поэтому планируем существенно усилить представленность в ТРЦ fashion-операторов сегмента масс-маркет. В частности, планируется расширение и открытие в новом формате универмага польского бренда SinSay. Предполагается, что площадь магазина вырастет более чем в три раза – с 400 кв. м до 1300 кв. м. Также в ТРЦ планируется открытие крупного международного fashion-универмага, который значительно усилит tenant-mix и позиции Victoria Gardens на рынке. Отдельно работаем над привлечением еще нескольких fashion-якорей на локации от 600 кв. м и более.

— Ранее в ТРЦ Victoria Gardens сообщали о вводе в эксплуатацию офисных площадей в структуре комплекса. Расскажите подробнее об этом проекте.

— Решили добавить на объекте офисные помещения, достроив около 7000 кв. м офисных площадей прямо над паркингом ТРЦ. Одним из арендаторов стала сеть Сільпо, которая на площади около 1500 кв. м открыла головной офис в Западной Украине. Учитывая, что в Victoria Gardens работает крупнейший в регионе супермаркет Сільпо площадью более 6500 кв. м, расположение рядом хед-офиса компании несет в себе ряд преимуществ. К примеру, это позволит ритейлеру оттачивать все процессы, тестировать и внедрять различные инновации, дорабатывать их и улучшать.

К тому же, мы верим в успешную синергию офисной и торговой составляющей. С одной стороны, для офисных сотрудников на территории ТРЦ есть вся необходимая инфраструктура: крупнейший в городе паркинг, фуд-корт, рестораны, 170 магазинов и различные сервисные арендаторы. С другой, благодаря наличию офисов торговые операторы ТРЦ получают дополнительный трафик клиентов и могут рассчитывать на увеличение продаж. В том числе поэтому мы думаем над созданием коворкинга на третьем этаже ТРЦ, где ранее работал фитнес-центр. Еще один возможный вариант использования третьего этажа – усиление развлекательного сегмента ТРЦ.

— В винницком ТРЦ Sky Park также проходит постепенное обновление. Какие ключевые изменения произошли за последний год и что они дали? Что еще планируете сделать в торговом центре?

— В ТРЦ Sky Park мы осуществили полную реконструкцию входных групп, реконструкцию потолка, полностью обновили вертикальные коммуникации, провели капитальный ремонт паркинга. Что касается качественной ротации арендаторов, то у нас открылся Сільпо в новой концепции, а также несколько новых fashion-брендов, таких как Calzedonia, Trend, Goldi. Вскоре ожидается обновление магазина Цитрус и открытие еще 2-3 новых арендаторов. На самом деле, достаточно запросов от ритейлеров. Однако многим из них нужны большие площади от 500 кв. м, которых у нас нет.

— Кто из крупных ритейл-операторов проявляет предметный интерес к ТРЦ Sky Park? Есть ли возможность завести этих игроков путем расширения ТРЦ?

— К примеру, в Sky Park у нас до сих пор нет большого супермаркета электроники, поэтому заинтересованность в открытии магазина есть у всех крупнейших игроков этого сегмента — Фокстрот, Eldorado, Comfy. Cвой магазин хотел бы расширить и Мегаспорт, который сейчас занимает 450 кв. м и очень успешно работает. Хотели бы расшириться турецкие LC Waikiki и Colin’s, другие fashion-операторы. Однако единственный недостаток этого торгового центра в том, что при повышенном спросе на торговые площади в нем отсутствуют возможности для расширения.

— Как в таких условиях намерены повышать эффективность его работы?

— В первую очередь, планируем по ротации завести еще несколько спортивных брендов, потому что этот сегмент очень хорошо работает в Sky Park. Кроме того, работаем над усилением развлекательной составляющей и фуд-корта. Мы уже обновили кинотеатр, сделали ремонт и модернизировали все кинозалы, планируется обновление фойе. В этом и в следующем году планируем добавлять фуд-корт с открытой террасой. Он будет небольшим — на 4-5 операторов. Но здесь мы намерены собрать лучших игроков рынка, которые обеспечат высокий трафик посетителей.

Читайте также — 

Короли столицы: кому принадлежат самые большие и популярные ТРЦ Киева