Гендиректор ТЦ Метроград: В планах постепенно обновить весь комплекс

Почему второй этап реконструкции ТЦ Метроград обошелся дороже, чем планировалось, как вырастут арендные ставки в обновленном квартале торгового центра и какие дальнейшие планы по реконцепции комплекса.

На прошлой неделе один из первых торговых центров Киева Метроград открыл обновленный квартал товаров для дома. Пользуясь случаем, RAU побывал на открытии и пообщался с генеральным директором Украинской инновационно-финансовой компании (управляющий ТЦ Метроград и Метрополис) Ириной Кобзар. В интервью порталу она рассказала о том, сколько средств было потрачено на второй этап обновления ТЦ и почему эта сумма оказалась больше планируемой, как арендаторы участвовали в реконструкции и насколько вырастут арендные ставки в обновленном квартале, а также поделилась дальнейшими планами компании по реконцепции Метрограда.

Сложности реконцепции

— Ранее в интервью RAU вы говорили, что на второй этап реконцепции планируете потратить 25-27 млн грн. Эта цифра как-то изменилась?

Да, она незначительно выросла – потратили около 30 млн грн. Это связано с ростом цен на стройматериалы и оборудование. Хотя мы успели заранее закупить ряд материалов: светильники, плитку, предварительно проплатили стекло. Однако часть оборудования, в частности — все что касалось кондиционирования и вентиляции, была привязана к евро и в связи с ростом курса цена была немного выше, чем мы ожидали. Но в общем и целом, вписались в сумму, которую нам выделили акционеры. В первую очередь благодаря жесткой экономии, постоянному контролю и отчетности всех наших подрядчиков.

— В ходе открытия нового квартала вы сказали, что после реконструкции у вас осталось около 90% прежних арендаторов. Как отбирали остальные 10%, арендаторы участвовали финансово в проведении реконцепции?

Участвовали, но незначительно – арендаторы компенсировали лишь часть расходов — затраты на освещение их помещений. Что касается тех 10%, которые зашли, то они отбирались в ходе конкурса, как и остальные арендаторы обновленного квартала. Мы выставили свои объявления на нескольких сайтах и после того как потенциальные арендаторы подали свои заявки, провели конкурсный отбор. К слову, с некоторыми победителями были знакомы ранее, так как вместе работали в другом торговом центре компании – Метрополисе. Хотелось бы также сказать большое спасибо большинству арендаторов, за то, что они четко соблюли все дизайн-проекты и поставленные нами требования. Если честно, у меня есть некоторые замечания к ряду магазинов, но мы договорились, что в течение трех месяцев они приведут всё в соответствие с ранее утвержденными проектами.

— Довольны ли вы результатом проведенной реконцепции, какие сложности возникали в ходе ее проведения?

Мои ожидания полностью оправдались. Если в рамках реконструкции предыдущего квартала многие вещи для нас были впервые, то здесь у нас уже был определенный опыт и мы четко понимали, что хотим сделать и как. В этот раз было больше времени на подготовку, удалось все тщательно продумать и четко выстроить все процессы. Хорошо подготовились и компании, которые участвовали в реконцепции, поэтому никаких сбоев с поставками или выполнением работ не было.

В то же время, непредвиденные сложности бывают при любом строительстве. Не обошлось без них и у нас – некоторое время комплекс частично был отключен от кондиционирования и вентиляции. Но благодаря компании Климат Инжиниринг, которая откликнулась и завела на объект практически девять бригад одновременно, справились с этой проблемой в кратчайшие сроки.

— После реконцепции арендные ставки в квартале увеличатся?

Незначительно – менее, чем на 10% в гривне. Понимаем: прежде, чем поднимать ставки нужно чтобы арендаторы, которые также вложили много сил и средств в проект, начали зарабатывать. Все мы, и девелоперы, и ритейлеры, должны понимать, что сейчас рентабельность бизнеса в 200% нереальна. Поэтому говорить о существенном изменении арендных ставок можно будет лишь тогда, когда будет понятно, как развивается Метроград. Лишь после проведения ряда исследований, которые покажут, что ставки аренды можно поднимать и это не будет серьезным ударом по арендаторам, сможем повысить арендную плату.

К тому же, следует отметить ключевые задачи реконцепции: как в увеличении доходности комплекса, так и в привлечении новых покупателей. По кварталу одежды, обуви и подарков (сейчас —  Новый квартал), где обновление было проведено ранее, видим, что достичь этой цели нам удалось – появилось больше покупателей, часть спустилась к нам с Арены. Надеемся, что и в этот квартал придут новые покупатели.

Планы на лето

— Анализировали, как выросли продажи после обновления квартала одежды, обуви и подарков?

Поскольку арендаторы не платят нам процент от оборота, а лишь фиксированную арендную ставку, то нам сложно четко анализировать рост продаж. Но о том, что после реконцепции дела у арендаторов пошли лучше, свидетельствуют сроки оплаты за аренду. Это очень яркий показатель: если ранее около 30% арендаторов платили в последний день, то сегодня за пять дней до окончания месяца у нас собрана вся аренда.

— Планируете реконцепцию других кварталов Метрограда?

Останавливаться на этом квартале не собираемся. В планах постепенно обновить весь комплекс. Но пока еще окончательно не определились какой квартал будет следующим. Сейчас над этим работаем. Думаю, где-то к декабрю этого года представим свой план инвесторам. Если они нас поддержат, то уже летом 2017 года можем начать следующий этап реконцепции. Выбираем лето потому что это самый низкий период продаж. Также могу сказать, что скорее всего, концепция нового квартала будет совершенно другой — не в стиле вышиванки.

— Заявленная посещаемость Метрограда – около 50 000 в день. По вашим оценкам, какой процент из этого числа делает покупки в торговом комплексе?

Сейчас я затрудняюсь озвучить эту цифру. Так как последний раз анализировали этот показатель еще до революции. Тогда покупки совершали около 30% от общего трафика. Однако тогда в Киеве было очень много туристов. К сожалению, сейчас Киев теряет туристические позиции. Несмотря на это в Метрограде всегда очень много иностранцев, которые интересуются именно украинскими товарами. У нас очень много достойных магазинов представленных украинской продукцией: и керамика, и текстиль, и косметика. Я часто бываю за границей, поэтому наверняка могу сказать, что по качеству украинская продукция не хуже, а порой и намного лучше западной. И мне будет очень приятно, если еще больше иностранцев будут приобретать украинские товары и в дальнейшем популяризировать нашу продукцию, и Украину в целом за рубежом.

В любом случае, надеюсь, что процент посетителей, которые делают покупки в Метрограде, будет увеличиваться. Подобные подземные торговые центры есть почти во всех странах мира. И то что я видела за границей – это колоссальные потоки покупателей, особенно в выходные дни. Хотелось бы, чтоб и в Метрограде было то же самое.

— Не опасаетесь того, что открытие ЦУМа оттянет у вас часть покупателей?

Возможно какую-то часть, но совсем незначительную. Ведь у нас совершенно разные покупатели. Все же Метроград уникален тем, что через него ежедневно проходит огромное количество людей. И даже те посетители, которые изначально не собираются совершать покупку, пробегая Метроград, могут боковым зрением заметить какой-то товар и купить его. К тому же у ЦУМ совершенно другой формат и совершенно другое наполнение. Так что, мне кажется, что существенно на показателях Метрограда его открытие не отобразится.

Читайте также — 

Генеральный директор Метроград: Реконцепция снизила вакантность в два раза