Наталья Кравец, Dragon Capital: О судьбе столичного Караван Outlet, политических рисках и перспективах украинского рынка

Коммерческий директор Dragon Capital Property Management Наталья Кравец рассказала о состоянии дел на рынке торговой недвижимости Украины, вакантности и изменениях в tenant-mix в ТРЦ группы компаний, планах на будущее и многом другом.

— Если сравнить основные показатели по состоянию на конец 2021 года и конец 2024-го, как они изменились?

— Если сравнивать 2023-й и 2024 годы к 2021-му — почти по всем показателям у нас была положительная динамика. В Киеве лучшие результаты работы демонстрирует ТЦ Piramida, что вполне ожидаемо, ведь он находится в сердце одного из самых густонаселенных районов столицы — Позняков. Так, прирост трафика в этом ТЦ в 2024 году составил +11% по сравнению с 2021-м годом и +12 по сравнению с 2023-м.

В ТРЦ Аладдин 2024 год к 2021-му показал почти +16%, а к 2023-му +7,5%% прироста.

В Smart Plaza Obolon посещаемость в 2024 году была почти на уровне 2021 года, но выросла на 18% по сравнению с 2023 годом (связываем это с открытием Пузата Хата и усилением рекламной активности).

Вполне ожидаемо, что лучшие показатели за последние три года демонстрировали наши ТРЦ Victoria Gardens во Львове и Sky Park в Виннице.

Victoria Gardens, — это «жемчужина» нашей коллекции, над которой наша команда работает уже более семи лет. Это самый большой ТРЦ в Западном регионе, и самый большой в нашем портфеле, он отличается концептуально от наших других ТЦ, плюс — расположен во Львове. Поэтому и результаты он демонстрирует также особые: лучшую динамику по посещаемости, товарооборотах, и качественных ротациях. Кроме того, в Victoria Gardens мы проводим наиболее мощную маркетинговую деятельность. По посещаемости в 2024 году мы добавили +16% по сравнению с 2021 и +4% — по сравнению с 2023.

ТРЦ Sky Park, который находится в самом сердце Винницы и по сути является первым профессиональным ТРЦ и единственным в центре города, также имеет очень хорошие показатели. Имея в два с половиной раза меньшую арендную площадь чем Victoria Gardens, он показывает в абсолютных цифрах уровень посещаемости не меньше. Кроме того, прирост трафика в 2024 году составил + 25% к 2021 году и + 18% к 2023 году, чему способствовало открытие магазинов Inditex, которые являются единственными в Виннице, и усиленная маркетинговая активность.

— Замечаете ли вы какие-то особенности в потребительском поведении ваших посетителей в зависимости от города? Например, разный процент конверсии, или отношение к воздушным тревогам?

— Нет, такого мы не наблюдаем. Конечно, в Виннице и Львове доля тревог в работе ТРЦ значительно меньше, чем в Киеве. В столице в пиковые месяцы это было 5-6% времени, а во Львове и Виннице не более 2%. Сейчас эти показатели, к счастью, гораздо меньше в рабочие часы ТРЦ и не превышают 2% в Киеве и составляют менее 1% в регионах.

Как и все остальные игроки рынка, мы можем сказать, что конверсия и целевая покупка значительно выросли.

— А как насчет маркетинговых мероприятий. Замечаете, что в каких-то регионах люди охотнее их посещают и приобщаются к активностям?

— В наших ТРЦ разные форматы, и, соответственно, маркетинговые мероприятия, которые мы проводим, им соответствуют, поэтому сравнивать популярность по географическому признаку не совсем правильно.

Все маркетинговые активности, которые мы проводим в наших ТРЦ, популярны среди целевых аудиторий. И во Львове, и в Виннице, и в Киеве мероприятия для детей на выходных пользуются постоянным спросом, и каждый раз команда маркетинга предлагает различные форматы: кроме привычных анимационных программ, это могут быть и профессиональные кукольные театры, и научные шоу, и выступления фокусников-иллюзионистов, цирковые программы, различные мастер-классы, в частности кулинарные, и семейные квизы, и даже планетарий. Кроме того, мы сотрудничаем с местными детскими творческими группами и спортивными школами, то есть ТРЦ становится, своего рода, площадкой для этих коллективов.

Мы проводим и различные благотворительные мероприятия, включая большие благотворительные концерты. Больше всего массовых благотворительных концертов и социальных мероприятий мы проводим во Львове, ведь непосредственно в ТРЦ Victoriа Gardens в центральном атриуме есть достаточно пространства для масштабных проектов.

В Sky Park мы также несколько раз в год проводим большие благотворительные концерты с участием известных звезд, на центральной площади города рядом с ТРЦ. Так же и в ТРЦ Piramida в прошлом году устраивали большой благотворительный концерт и сбор на Силы обороны Украины. В этом году в Караван Outlet также провели большой благотворительный концерт «Хитовий день» с ведущими Хит FM и десятком приглашенных звезд. Популярность этих мероприятий мы оцениваем не только высокой посещаемостью, но и теми суммами сборов, которые удается собрать благотворительным фондам, с которыми мы сотрудничаем во время их проведения.

— Вернемся к показателям: вакантность — что можете сказать о ней, а также в целом о ротации в tenant-mix. Как менялись товарообороты?

— Во всех наших ТРЦ, кроме ТРЦ Караван Outlet, нулевая вакантность. Мы улучшили показатели по сравнению с 2021 годом — в Smart Plaza Obolon, где на конец 2021 года вакантность составляла 2% и в Аладдин, где вообще вакантность была на уровне 10%.

В Victoria Gardens у нас был вакантный третий антресольный этаж, и как раз во время полномасштабного вторжения мы нашли арендаторов и провели реновацию. Половину этажа занимает Sinsay, половину — фитнес-пространство Apollo Next.

Я верю, что и в Караване нам удастся улучшить уровень заполняемости, сейчас она составляет около 90%. Стабильно ежемесячно подписываем двух-трех арендаторов, сейчас активно работаем над привлечением «якорных» и других арендаторов.

Что касается ротаций, конечно, у нас они происходят на регулярной основе. За последние три года в некоторых проектах мы сменили от 10% до 40% арендаторов.

Интересно, что большинство новых арендаторов — это украинские бренды. Например, в Аладдин все новые операторы, которые мы добавили в tenant-mix, именно отечественные. Вообще сейчас «Made in Ukraine» рулит: украинские бренды — это популярно, и за последний год эта тенденция только закрепилась.

Что касается товарооборота, то во всех ТРЦ они показывают положительную динамику, и это связано не только с девальвацией гривны, а с улучшением работы ТРЦ.

— Поговорим об иностранных брендах. Ведете ли вы переговоры с известными иностранными ритейлерами, особенно теми, которые еще не представлены в Украине?

— Конечно, ведем. К нам приезжали новые известные бренды, в частности из Великобритании и Польши. Откровенно говоря, я не очень верю в ближайшую перспективу их выхода на рынок. Из-за войны, из-за экономической рецессии в Европе и в целом политической ситуации в мире.

Например, некоторые турецкие бренды, которые открылись незадолго до начала полномасштабной войны и не успели масштабироваться, сейчас вообще рассматривают выход с нашего рынка.

Польские бренды довольно уверенно себя чувствуют в Украине, и готовы инвестировать в свое развитие, так же, как украинские. А вот европейские ритейлеры, особенно новые, не очень оптимистично настроены, по крайней мере в течение периода активных боевых действий.

— Осенью прошлого года вы купили столичный ТРЦ Караван Outlet. Пожалуй самая крупная сделка на рынке коммерческой недвижимости Украины за последнее время. Каким вы видите его ребрендинг, что планируете?

— Мы проанализировали несколько вариантов изменения концепции и пришли к выводу, что будем сохранять концепцию симбиоза аутлет-центра с классическим ТРЦ. То есть, в ТРЦ будут и популярные классические магазины, с регулярными коллекциями, и магазины с аутлет-коллекциями.

Единственное, что мы однозначно хотим усилить — это tenant-mix. Планируем добавить несколько новых якорных арендаторов за счет оптимизации планировок. Наши приоритеты — сетевые арендаторы в сегменте fashion, спорт и электроника. Также работаем с развлекательными операторами по реновации их заведений (есть уже определенные договоренности), и хотим привлечь в ТРЦ популярные заведения быстрого питания.

После того, как мы подпишем договора, я думаю, это произойдет в перспективе 3-6 месяцев, планируем большую маркетинговую кампанию. Будем активно в этом направлении работать, чтобы увеличить посещаемость.

Кстати, устанавливаем современное укрытие на паркинге, делаем определенные технические улучшения. Также будем менять название в течение 12 месяцев, ведь у нас есть такое обязательство перед предыдущим владельцем.

— Есть ли в планах дальнейшее расширение пула торговой недвижимости компании?

— Мы никогда не отказываемся рассматривать какие-то интересные предложения, но сейчас инвестиционный климат не вдохновляет на покупку новых крупных объектов.

К тому же, пока ничего качественного не продается. У нас всегда была стратегия выгодно покупать недооцененные объекты и улучшать их, повышая их стоимость.

— Напоследок, расскажите немного о ваших планах на ближайший год. Чего ожидаете, что планируете?

— Я думаю, что этот год, с учетом политических рисков, будет очень непростой. Учитывая неутешительные экономические прогнозы в Европе и других странах, и нашу зависимость от внешней помощи, мы должны учитывать эти факторы при планировании любых инвестиций.

Прошлый и позапрошлый год были для ритейла достаточно успешны, сейчас ожидания — не очень позитивные, хотя никаких негативных кардинальных изменений пока не происходит. Но, даже негативное новостное пространство и слухи влияют на планы по развитию арендаторов.

Сейчас наша приоритетная задача – работать как можно лучше по привлечению посетителей и качественной работе наших ТРЦ. Мы настроены поддерживать своих партнеров во всех объектах, встречаться с ними, выслушивать и находить общие решения.

В некоторых объектах мы планируем некоторые реновации и ротации. В Piramida хотим добавить несколько спортивных арендаторов, в Victoria Gardens и Sky Park оптимизируем площади и добавляем новые мощные бренды.

Источник: Ucsc.org.ua