Максим Гаврюшин, УСТЦ: В успешном ТРЦ один человек тратит около 700-800 грн за визит

Председатель Украинского совета торговых центров и операционный директор девелоперской компании Budhouse Group о состоянии рынка ТРЦ, уровне вакантности и новых открытиях.

В интервью Liga.net глава УРТЦ и операционный директор Budhouse Group Максим Гаврюшин рассказал, сколько ТРЦ может открыться в текущем году, какие текущие арендные ставки и уровень вакантности, а также изменения в поведении посетителей. RAU предлагает ознакомиться с основными тезисами.

О развитии рынка

Несмотря на войну, в Украине продолжается строительство ТРЦ. Если говорить об объектах, начатых или восстановленных после 2022 года, то речь идет о 56 ТРЦ, суммарно строится почти 1 млн кв. м новых торговых площадей. И это без учета замороженных проектов, начатых до полномасштабного вторжения.

В 2025 году планируется ввод в эксплуатацию около 250 000 кв. м торговых площадей в 14 новых ТЦ, а в 2026-м – еще примерно 280 000–290 000 кв. м. Наибольшая активность наблюдается в западных и центральных регионах Украины. В частности, это Ужгород, Мукачево, Каменец-Подольский. В Хмельницком сейчас возводится сразу три новых торговых центра, которые планируют ввести в эксплуатацию в 2025-2026 годах.

Строительство продолжается в Одессе и Полтаве. В Киевской области строятся два больших объекта сети Эпицентр в формате ТРЦ. В самой столице в 2024 году запускались преимущественно вторые очереди уже имеющихся торговых центров. Многие проекты, запланированные на 2024 год, были перенесены на 2025 год. Однако без стабильного спроса на новые торговые площади новые объекты могут превратиться в dead malls (мертвые ТЦ, не работающие в полноценном режиме).

О потерях

По состоянию на конец прошлого года в Украине было зафиксировано 35 разрушенных или поврежденных ТРЦ, из которых 17 возобновили работу. То есть примерно половина вернулась к полноценной работе. Остальные объекты либо расположены на временно оккупированных территориях, либо в непосредственной близости от зоны боевых действий, где процесс восстановления пока невозможен или крайне рискован.

О насыщенности рынка

До полномасштабного вторжения средний показатель в Украине составил около 130 кв. м торговой площади на 1000 жителей. Исходя из 6 млн. кв. м арендных площадей в 311 имеющихся ТЦ (включая временно оккупированные территории), этот показатель в настоящее время составляет до 150–170 кв. м на 1000 человек. В зависимости от того, сколько населения брать за основу: 35 или 40 миллионов. Это все равно гораздо меньше, чем во многих европейских странах, где средний показатель больше 300 кв. м, а в отдельных странах, таких как Швеция, Норвегия или Великобритания, достигает 700 – 1000 кв. м. В Киеве, Львове, Одессе самые большие показатели. В меньших городах, где уровень насыщенности начинает превышать 300-400 кв. м, часто возникают проблемы с вакантностью и часть объектов вынужденно прекращает работу.

Об уровне вакантности и успешных проектах

Обычно под новый объект или есть предварительные договоренности с якорными арендаторами, под которых и возводится центр. Или застройщик рассчитывает, что сможет привлечь арендаторов уже поближе к завершению строительства. Поэтому уровень вакантности варьируется в зависимости от конкретного ТЦ. Например, в Киеве есть ТРЦ, где вакантность достигает 80%, в то время как другие, напротив, имеют нулевую вакантность. В среднем по Украине уровень вакантности составляет около 4-5%. Среди самых успешных ТРЦ Respublika Park и River Mall. В целом в столице много эффективных торговых центров и значительно легче назвать тех, кто имеет проблемы.

О доходности ТРЦ

Война создала очень неравномерную ситуацию в регионах. Там, где ведутся регулярные обстрелы, частые воздушные тревоги или боевые действия, посещаемость ТЦ значительно снизилась. В некоторых объектах в Кривом Роге, Харькове, Запорожье доходы упали на 50-70% по сравнению с довоенным уровнем. В то же время, в таких городах, как Львов, Ужгород, Ивано-Франковск, а также в Киеве для лучших объектов доходы уже достигли довоенного или даже доковидного уровня.

О факторах влияния на цену новых проектов

Вместе с тем, себестоимость выросла во всех регионах из-за дефицита строителей, более высоких зарплат, подорожания стройматериалов, стоимость которых часто привязана к курсу валюты. В среднем стоимость строительства возросла на 20%. Однако структура этого роста неравномерна. Общестроительные работы подорожали примерно на 10-15% в валютном эквиваленте, в то время как инженерные системы, сети и специализированное оборудование – на 30-35%. Отдельной значительной статьей расходов стало строительство укрытий, ставших обязательными с 2024 года. Например, в ТРЦ площадью 20 000 кв. м должно быть укрытие на 3000 кв. м, то есть не менее $3 млн дополнительных затрат.

Об отечественных якорных брендах

Супермаркеты в ТРЦ преимущественно украинские. Эпицентр остается сильным игроком на рынке. Также в Украине активно растет количество украинских fashion-брендов, поэтому из почти 300 работающих в Украине сетевых ритейлеров примерно 150 – отечественные. Остальные также в основном украинские компании, но они работают с не украинскими брендами по модели франшизы или представительства. Впрочем, по количеству торговых точек украинские бренды уступают иностранному: соотношение – 70% иностранных точек против 30% украинских.

Но среди украинских fashion-брендов пока нет тех, кто мог бы полноценно выполнять роль якорного арендатора. Это обычно должны быть магазины площадью от 1000 кв. м, а украинские бренды обычно открывают магазины площадью 100–300 кв. м. Они могут совокупно создавать трафик, но каждый в отдельности не является якорным игроком. К тому же, покупатели до сих пор предпочитают иностранные бренды. В то же время, украинские и международные бренды скорее дополняют друг друга, чем вытесняют. После возвращения крупных игроков в части украинских магазинов объем продаж даже вырос на 50-100%.

Об арендных ставках

Диапазон средних арендных ставок в ТРЦ очень широк: от $5 до $400 за кв. м, в зависимости от локации, формата лота, типа товара и самого ТРЦ. Высокие ставки фиксируются не только в Киеве, но и во Львове и даже в Харькове. В частности, для небольших, но прибыльных локаций в ключевых точках. К примеру, островки в общих зонах, имеющих больший трафик и меньшую площадь. В то же время помещения на верхних этажах стоят дешевле – типично это $8-15 за кв. м.

Если ТРЦ заинтересован удержать определенного игрока эксклюзивно или именно у себя, тогда идут на индивидуальные условия, независимо от происхождения компании. В отдельных случаях арендная плата базируется только на проценте от товарооборота. Но это работает только тогда, когда речь идет об очень высоких объемах продаж. В таком случае даже если ставка переменная, фактически она приравнивается к стабильной фиксированной плате.

Об изменениях в покупательном поведении потребителей

В среднем в успешном ТРЦ один человек тратит около 700–800 грн за визит. В менее успешных объектах этот показатель составляет около 400-500 грн. Если говорить о структуре трат в классическом ТРЦ с ежемесячным оборотом, например 300 млн грн, то распределение расходов выглядит следующим образом: 10-15% – пищевые продукты; 50-60% – фэшн-сегмент: одежда, обувь, аксессуары; 10% – развлечения: кинотеатры, игровые зоны, боулинг и т.п.; около 20% – электроника и другие товары: бытовая техника, подарки, книги, товары для дома и т.д.

Люди проводят в торговых центрах меньше времени и это четко отслеживается. Если раньше посетитель мог провести в небольшом ТРЦ до 30 минут, а в большом – час и больше, то сейчас это 20 минут в малом ТРЦ и около 50 минут в большом. Также уменьшилось количество посещенных магазинов за один поход: если раньше это было в среднем 3-4, то сейчас примерно 2,5. Люди приходят целенаправленно, знают, что хотят купить и пытаются потратить как можно меньше времени.