Тяжелый год: какие изменения произошли в секторе торговой недвижимости за 2022 год

К концу 2022 года средняя вакантность в торговых центрах в Украине составляла около 15-20%. Сейчас в таких объектах есть не только свободные лоты, но и приостановившие работу магазины.

Издание Commercial Property с помощью экспертов проанализировало положение дел в секторе торговой недвижимости. RAU предлагает адаптированную версию материала.

Вакантность растет

По данным консалтинговой компании Colliers Ukraine, к концу 2022 года в Киеве и в целом по Украине средний показатель вакантности торговых центров составлял около 15-20%. В то время как в довоенное некризисное время в разные годы доля свободных площадей могла варьироваться от 2-3% до 10-11%.

Однако показатели вакантности в конкретных локациях могут разительно отличаться от средних цифр: у кого-то они минимальны и не превышают 1-3%. Но есть единичные объекты, в которых вакантность достигает 30%. В Colliers Ukraine отмечают, что этот анализ не учитывает закрытых объектов, поврежденных или работающих только частично.

Увеличению вакантности ТЦ в 2022 году способствовало как закрытие магазинов российских брендов (Gloria Jeans, BeFree, O’STIN, Оodji), так и прекращение работы в Украине турецкой компании Fiba Retail, развивавшей по франшизе бренды GAP и Marks & Spencer. Конечно, в прошлом году из-за войны сокращали присутствие и украинские бренды.

И все же некоторым арендодателям удавалось сдавать свободные лоты (хотя они замечали, что привлекать новых арендаторов гораздо труднее) и, соответственно, держать вакантность на минимальном уровне.

Отдельные примеры

Как рассказала директор по развитию ТРЦ Подоляны (Тернополь) Татьяна Чубак, в 2022 году были привлечены такие бренды, как Bembi, brabrabra, Серебряная Страна, Redi; вакантность в этом объекте сохранилась на уровне 1%. В прошлом году в ТРЦ King Cross Leopolis (Львов) приостановили работу шесть арендаторов: O’STIN, Respect, Marks & Spencer, Milano, Fox Lingerie и Kredens Cafe. Зато открылись магазины ARGO, GOLDI, Feminista, OZI.S Fashion и заведения Lviv Croissants и Вероніка. По состоянию на декабрь в ТРЦ King Cross Leopolis вакантными было всего 0,5% площадей.

В ТРЦ группы Arricano, а это РайON и Проспект в Киеве, Солнечная Галерея в Кривом Роге и City Mall в Запорожье, закрылось в прошлом году около 20 арендаторов. Как отметили в компании, в общем-то ротации по большим помещениям почти не было, а по меньшим лотам отслеживается тренд замены сетевых брендов на локальные. В основном это происходит в региональных объектах. Однако по словам директора департамента торговых площадей компании Arricano Дениса Корнута на большинство помещений оперативно нашли замену и открыли новые торговые точки. Поэтому занятость объектов группы Arricano остается высокой – на декабрь она достигала 98%.

Арендаторы выжидают

По состоянию на конец 2022 года в ТРЦ Подоляны, РайON и Проспект работали все магазины. А вот в Солнечной Галерее и City Mall было около 2% арендаторов, которые не возобновили работу, хотя и не расторгли договоры аренды. Такая ситуация характерна для ряда украинских ТЦ/ТРЦ. Это обусловлено, прежде всего, тем, что некоторые международные ритейлеры приостановили деятельность в Украине, однако арендодатели сохраняют за ними место. К примеру, как сообщила директор ТРЦ King Cross Leopolis Мария Патер, сейчас в этом объекте на паузе работа магазинов компании Inditex.

Постепенно операторы полностью либо частично возвращались к работе. К ним относятся, в частности, бренды Cropp, House, Reserved, Mohito, Sinsay (все пять принадлежат польскому оператору LPP), New Yorker, Adidas, McDonald’s.

Сейчас в Украине все еще на паузе входящие в группу Inditex сети Zara, Bershka, Stradivarius, Massimo Dutti, Pull & Bear, Zara Home. Также не работают магазины H&M, магазин и точки выдачи IKEA и некоторые другие бренды. Собственно, в отдельных объектах высокие показатели вакантности обусловлены именно закрытыми магазинами крупных fashion-групп, ранее формировавших ядро якорных арендаторов. «В настоящее время они закрыты и ничего не дают торговому центру ни в денежном эквиваленте, ни с точки зрения трафика», – комментирует ведущий эксперт компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий.

Берут только готовое

В течение 2022 года арендная активность на рынке торговой недвижимости Украины была низкой. Лишь летом наблюдалось временное оживление. Определенная активность была связана с релокацией магазинов из восточных регионов Украины. По словам Игоря Заболоцкого, ожидалось, что с осени арендаторы начнут использовать окно возможностей (т.е. готовность арендодателей предоставлять лояльные условия аренды) и постепенно возобновлять планы открытия новых магазинов.

Однако с октября ситуация кардинально изменилась: арендную активность сдерживали риски в секторе энергетики и необходимость дополнительных затрат для бесперебойной работы магазинов, инвестиции в которые и так выросли из-за общего подорожания и девальвации. Поэтому, например, ритейлеры почти не интересуются помещениями, в которых необходимо производить ремонт с нуля, ведь это дополнительная финансовая нагрузка. Как следствие, открытие подавляющего большинства магазинов связано с помещениями, где есть базовый ремонт.

Сроки аренды – на любой вкус

Что касается продолжительности договоров аренды, то однозначной тенденции нет. Например, Мария Патер отмечает, что часто они подписываются на более короткий срок, чем обычно. В ТРЦ Подоляны договоры аренды подписываются на год. В объектах компании Arricano с новыми ритейлерами срок аренды в большинстве своем не изменился и составляет от 12 до 35 месяцев, а пролонгация для имеющихся партнеров подписывается на срок от 6 до 12 месяцев из-за невозможности предусмотреть условия на больший период. А вот у ТРЦ Gulliver ключевые договоренности практически не изменились с довоенных времен: подписываются долгосрочные договоры по классическим условиям.

Аренда за полцены

Едва ли не самым волатильным показателем сейчас стала оплата аренды, которая состоит из базовой ставки плюс процент от товарооборота и OPEX. В начале полномасштабной войны, когда некоторые ТЦ/ТРЦ не работали, арендаторов часто освобождали от финансовых обязательств, кроме OPEX. Впоследствии, при возобновлении работы, практиковались индивидуальные договоренности. Но, как правило, речь шла о скидках на базовую ставку или ее отмене при сохранении других платежей. Подавляющее большинство арендаторов и сейчас получают значительные скидки по фиксированной части арендной платы.

Например, по данным Colliers Ukraine, в 2021 году самые высокие ставки в лучших ТЦ/ТРЦ Киева на площади форматом 100-200 кв. м достигали около $62 за кв. м в месяц. В 2022 году дисконт на базовую ставку в лучших случаях составлял не менее 50% довоенного уровня.

Но, чтобы определить справедливый промежуточный уровень фиксированной части для каждого арендатора, владельцы торговых центров анализируют обороты и ориентируются на них. Именно это привело к тому, что владельцы ТЦ увеличили внимание к контролю товарооборота арендаторов.

«Мы ежемесячно анализируем показатели и выстраиваем индивидуальный подход с учетом затратной составляющей арендаторов, например, изменения тарифов на коммунальные услуги», – говорит коммерческий директор БФК Gulliver Елена Забужко.

В то же время договоренности по оплате, достигнутые ритейлерами и ТЦ/ТРЦ, и в первые месяцы войны, и сейчас фиксируются на короткий срок от одного до трех месяцев, а потому периодически пересматриваются. К примеру, в ТРЦ компании Arricano условия аренды меняются почти ежемесячно на основе результатов работы ритейлеров. В ТРЦ Подоляны пересмотр арендных ставок также происходит ежемесячно в соответствии с текущей ситуацией. У King Cross Leopolis есть бренды, с которыми управляющая компания договаривается помесячно. В то же время Мария Патер отмечает, что по пересмотру условий аренды нельзя сделать обобщения, поскольку есть ритейлеры, которые работают стабильно и выполняют все обязательства по договору.