Игорь Заболоцкий, Colliers Ukraine: Падение товарооборота арендаторов повлияет и на арендные ставки ТРЦ

По каким моделям ТРЦ формируют арендные ставки осенью, как ракетные обстрелы влияют на их работу и какие факторы влияют на состояние рынка коммерческой недвижимости Украины на восьмой месяц войны.

Ведущий эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий в октябрьском интервью CP рассказал об осеннем ухудшении ситуации в ТРЦ, арендных ставках и падении покупательной способности. RAU выбрала из его ответов наиболее актуальное.

Одним из фундаментальных факторов влияния на рынок коммерческой недвижимости — динамика изменений в военных действиях. Это в определенной степени влияет на настроения украинцев, их возвращение домой и инвестирование в различные сферы бизнеса. Стоимость коммунальных услуг будет иметь прямое влияние на ценообразование и рентабельность магазинов. Процесс повышения коммунальных платежей начался еще в конце прошлого года и продолжается. Во время отопительного сезона 2022-23 годов тарифы будут принципиально выше, чем в прошлом, и для многих компаний это станет достаточно весомой затратной частью.

Большинство арендаторов не производили переоценку на товары летних коллекций с учетом повышения курсов валют НБУ или этот процесс был осуществлен частично. Однако в осенние коллекции будет заложена стоимость с учетом новых реалий и обновленного курса валют.

Вероятно, арендаторы не будут сразу закладывать реальный курс, а будут осуществлять это постепенно. С приходом осенних коллекций следует ожидать четкой корректировки цен на товары ритейлеров.

Сейчас есть определенный процент торговых объектов, которые по разным причинам не работают. В случае отсутствия понимания дальнейшей работы таких проектов, независимо от их расположения, ритейлеры будут постепенно принимать решение о релокации магазинов. Этот процесс не обязательно будет сопровождаться расторжением существующих договоров аренды, вероятнее всего, что в таких ситуациях будут подписаны договоры о временном прекращении работы. В конце концов, ритейлеры, имея товарные запасы в закрытых магазинах, попытаются использовать их на новых локациях. Отчасти это происходит и сейчас, но осенью такая тенденция, вероятно, ускорится.

Ухудшение ситуации в сегменте торговой недвижимости может сопровождаться падением покупательной способности, что связано с окончанием довоенных сбережений украинцев. Также будет расти стоимость отопления, воды и электроэнергии, а предпосылок для пропорционального роста заработных плат практически нет.

Кроме этого, любая активизация ракетных ударов или наступательных действий армии рф может временно снизить активность и потребительские настроения населения. В качестве примера после ракетного удара по ТРЦ Амстор в Кременчуге торговые центры по всей Украине заметили снижение трафика по меньшей мере на 2-3 недели.

Сейчас ситуация в регионах, граничащих с линией активных боевых действий, где есть потенциальная опасность ударов РСЗО, чрезвычайно тяжелая. Среди таких городов – Харьков, Николаев, Запорожье. В то же время в таких условиях лучом надежды является Днепр и Днепропетровская область.

Нельзя утверждать, что рынок торговой недвижимости стабилизировался, большинство объектов ориентируется на реальные результаты работы арендаторов, их товарооборот, и соответственно уменьшение или увеличение этих показателей корректируют уровень арендных плат.

В настоящее время в сегменте есть две модели установления уровня арендных ставок. В первом варианте уровень корректируется сторонами раз в месяц, во втором договоры заключаются на более длительный срок, сроком три-четыре месяца или до конца текущего года – в таком случае стороны договариваются зафиксировать достаточно низкий уровень арендной ставки и в дальнейшем, в случае увеличения товарооборота, арендатор будет осуществлять доплату из-за процента от товарооборота.

Если мы будем наблюдать общий тренд падения товарооборота арендаторов, то это повлияет и на арендные ставки. По идее, такая работа с фиксацией условий сроком от одного до трех месяцев продолжится и в следующем году, то есть до момента, пока продажи не достигнут довоенного уровня в валютных эквивалентах в среднем по рынку.

Сейчас нет оснований утверждать, что валютные эквиваленты будут достигать довоенного уровня, однако мы ожидаем, что в течение 6-12 месяцев после прекращения активных боевых действий в лучших проектах это возможно. В целом в каждом регионе ситуация отличается, и на нее влияет, прежде всего, уровень активности покупателей и товарооборот арендаторов.

Существенного улучшения состояния девелоперской активности осенью не ожидается. Девелоперская активность в большинстверегионов Украины наблюдается только по проектам, находившимся на финальных стадиях готовности к началу войны. Такие проекты с учетом небольшой остаточной суммы для окончания строительства имеют все шансы на ввод в эксплуатацию в ближайшее время.

Даже рассматривая наличие собственного ресурса для строительства, компании должны учитывать, что сроки возврата инвестиций будут существенно возрастать, что обусловлено падением арендных ставок по всей Украине.

Читайте также

Новости ТРЦ: Happy Mall, Магелан, Ocean Plaza, Respublika Park и другие