Ігор Заболоцький, Colliers Ukraine: Падіння товарообігу орендарів матиме вплив і на орендні ставки ТРЦ

За якими моделями ТРЦ формують орендні ставки восени, як ракетні обстріли впливають на їх роботу та які ще фактори впливають на стан ринку комерційної нерухомості України на восьмий місяць війни.

Провідний експерт Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості Ігор Заболоцький в жовтневому інтерв’ю CP розповів про осіннє погіршення ситуації у ТРЦ, орендні ставки та падіння купівельної спроможності. RAU обрала з його відповідей найактуальніше.

Одним із фундаментальних чинників впливу на ринок комерційної нерухомості є динаміка змін у воєнних діях. Це певною мірою матиме вплив на настрої українців, їхнє повернення додому й інвестування в різні сфери бізнесу. Вартість комунальних послуг матиме прямий вплив на ціноутворення та рентабельність магазинів. Процес підвищення комунальних платежів почався ще наприкінці минулого року й триває надалі. Під час опалювального сезону 2022-23 років тарифи будуть принципово вищими, ніж торік, і для багатьох компаній це стане досить вагомою витратною частиною.

Більшість орендарів не здійснювали переоцінку на товари літніх колекцій з урахуванням підвищення курсів валют НБУ або цей процес був здійснений частково. Однак в осінні колекції буде закладена вартість з урахуванням нових реалій та оновленого курсу валют.

Вірогідно, орендарі не будуть одразу закладати реальний курс, а здійснюватимуть це поступово. З приходом осінніх колекцій варто очікувати чітке корегування цін на товари рітейлерів.

Нині є певний відсоток торгівельних об’єктів, що з різних причин не працюють. У разі відсутності розуміння щодо подальшої роботи таких проектів, незалежно від їхнього розташування, рітейлери поступово ухвалюватимуть рішення про релокацію магазинів. Цей процес не обов’язково супроводжуватиметься розірванням наявних договорів оренди, вірогідніше, що в таких ситуаціях будуть підписані договори про тимчасове припинення роботи. Урешті-решт рітейлери, маючи товарні запаси в зачинених магазинах, спробують використати їх на нових локаціях. Частково це відбувається й зараз, але восени така тенденція, ймовірно, пришвидшиться.

Погіршення ситуації у сегменті торговельної нерухомості може супроводжуватись падінням купівельної спроможності, що пов’язано із закінченням довоєнних збережень українців. Також зростатиме вартість опалення, води й електроенергії, а передумов для пропорційного зростання заробітних плат фактично немає.

Окрім цього, будь-яка активізація ракетних ударів чи наступальних дій армії рф може тимчасово знизити активність і споживчі настрої населення. Як приклад, після ракетного удару по ТРЦ Амстор у Кременчуці торговельні центри по всій Україні помітили зниження трафіку щонайменше на 2-3 тижні.

Нині ситуація в регіонах, що межують з лінією активних бойових дій, де є потенційна небезпека ударів РСЗО, є надзвичайно важкою. Серед таких міст Харків, Миколаїв, Запоріжжя. Водночас у таких умовах променем надії є Дніпро та Дніпропетровська область.

Не можна стверджувати, що ринок торговельної нерухомості стабілізувався, більшість об’єктів орієнтується на реальні результати роботи орендарів, їхній товарообіг, і, відповідно, до зменшення чи збільшення цих показників корегують рівень орендних плат.

Нині у сегменті є дві моделі встановлення рівня орендних ставок. У першому варіанті рівень коригується сторонами раз на місяць, у другому договори укладаються на довший термін, строком три-чотири місяці чи до кінця поточного року – в такому разі сторони домовляються зафіксувати досить низький рівень орендної ставки й надалі, у разі збільшення товарообігу, орендар здійснюватиме доплату через відсоток від товарообігу.

Якщо ми спостерігатимемо загальний тренд падіння товарообігу орендарів, то це матиме вплив і на орендні ставки. Вірогідно, така робота з фіксацією умов строком від одного до трьох місяців продовжиться й у наступному році, тобто до моменту, поки продажі не досягнуть довоєнного рівня у валютних еквівалентах у середньому по ринку.

Нині немає підстав стверджувати, що валютні еквіваленти сягатимуть довоєнного рівня, однак ми очікуємо, що впродовж 6-12 місяців після припинення активних бойових дій у кращих проектах це можливо. Загалом у кожному регіоні ситуація відрізняється, й на неї впливає насамперед рівень активності покупців і товарообіг орендарів.

Суттєвого покращення стану девелоперської активності восени не очікується. Девелоперська активність у більшості регіонів України спостерігається тільки по проектах, що перебували на фінальних стадіях готовності станом на початок війни. Такі проекти, з урахуванням невеликої залишкової суми для закінчення будівництва, мають усі шанси на введення в експлуатацію найближчим часом.

Навіть розглядаючи наявність власного ресурсу для будівництва, компанії мають враховувати, що терміни повернення інвестицій суттєво зростуть, що зумовлено падінням орендних ставок по всій Україні.

Читайте також

Новини ТРЦ: Happy Mall, Магелан, Ocean Plaza, Respublika Park та інші