Дмитрий Грильберг: Насколько сейчас привлекательны инвестиции в ТРЦ

В своем блоге директор департамента недвижимости Vertex United Дмитрий Грильберг рассуждает о том, какие есть ограничения и какие преимущества вложений в разные типы торговых комплексов. RAU публикует адаптированную версию материала.

Читати українською

Что происходит на рынке

Инвестиции в крупные торговые центры, невзирая на все трудности, что создала сперва сама пандемия, а затем и последовавший за ней кризис, остаются все же привлекательными. Но все чаще инвесторы предпочитают вкладывать  средства в строительство и реконструкцию небольших торговых комплексов в районах и микрорайонах.

Закрытие больших ТЦ на время карантина привело к убыткам, а районные торговые центры пострадали немного меньше, соответственно, меньше потерь и у инвесторов.

Утрата двухмесячной выручки крупными ТЦ, резкое снижение доходности неизбежно отразилось на сроках окупаемости проектов. При этом  нет никакой гарантии, что ситуация быстро стабилизируется и потери не будут столь значительными. Вместе с тем большие торговые центры работают, хотя их возможности зарабатывать по-прежнему урезаны.

Что влияет на возврат инвестиций в ТЦ

Размер долговой нагрузки оказывает непосредственное влияние на масштабы роста убытков у арендодателя. Хуже всего обстоят дела у тех, кто приобрел объект на заемные средства под целевое финансирование.

Проблем меньше у тех, кто реализовал проект за собственные средства. Но им тоже приходится нести расходы на содержание здания, где работает только часть арендаторов.

Урезание этих расходов чревато большими тратами на непредвиденные аварийные ремонты. Плюс коммунальные платежи, налоги и зарплата персонала. Работа аптек, продуктовых супермаркетов, магазинов хозтоваров и стройматериалов во время жесткого карантина зачастую помогала покрыть расходы на содержание здания и не оказаться на мели.

Не стоит забывать о проблемах, связанных с так называемыми «арендными каникулами». Если арендаторы вынуждены были закрыть свои заведения или торговые точки по решению властей, они не могут платить в прежнем размере, а выселить такого арендатора нельзя, – площади уже сданы. Сокращение расходов, жесткий режим экономии – хорошая идея, но не решает проблему в корне.

Что выгоднее: районный ТЦ или молл?

Прежде всего, не всегда размеры доходов напрямую зависят от размеров площадей ТЦ. Это во-первых. Важнее, какие средства вложены в проект и какие доходы он может принести. Как правило, больше доходов от аренды площадей получают от магазинов, торгующих товарами первой необходимости и ежедневного спроса. Даже в кризисный период они успешно работают, отличаются стабильностью.

Во-вторых, ТРЦ может стоить не одну сотню миллионов гривен. А вариантов, куда выгодно и с перспективой можно вложить громадные средства, не так уж и много. Потому сравнивать выгодность таких вложений с инвестициями в ТЦ, которые обходятся на порядок ниже, будет не совсем корректно.

И в-третьих, для проектов с длительными сроками окупаемости (5-10 лет) простой объекта в течение нескольких месяцев не влияет на его эффективность, это можно считать погрешностью. Такие форс-мажорные ситуации обычно учитывают при расчетах.

Итак, напрашивается вывод, что инвестиции в объекты торговой недвижимости по-прежнему актуальны. Востребованы ТЦ и большие, и поменьше, все зависит от конкретных условий. При определении срока окупаемости проекта учитываются и возможные непредвиденные обстоятельства, такие, как потери от уменьшения арендных платежей в разные периоды. Главное — это ликвидность, а не размер объекта, в который вкладываются немалые средства.

Читайте также —

Дмитрий Грильберг: Особенности управления ТЦ у дома