Александр Носаченко, Colliers: Среди ТРЦ Киева усилится борьба за покупателя

Управляющий директор Сolliers International (Украина) Александр Носаченко об особенностях реконцепции ТРЦ Караван и Dream Town, росте конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и его будущем.

Читайте українською

18 июня в Киеве в помещении комплекса Мистецький Арсенал пройдет первый в Украине специализированный форум для инвесторов в розничную торговлю и девелопмент коммерческой недвижимости — RAU Investment Forum. Одним из спикеров форума выступит Александр Носаченко, управляющий директор Сolliers International (Украина).

В интервью журналу Commercial Property Александр рассказал, почему недавно два известных киевских ТРЦ заявили о существенных изменениях — Караван будет реформирован в аутлет-центр, а Dream Town (вторая очередь) усилит предложение товаров и услуг для спорта —  а также об особенностях развития рынка столичной торговой недвижимости. RAU выбрала самые интересные тезисы материала.

— Еще несколько лет назад эксперты прогнозировали, что в ближайшем будущем ряд ТЦ/ТРЦ Киева будут вынуждены пройти реконцепцию в связи с ростом нового предложения и усилением конкуренции. Помимо этого, какие еще факторы могут стать причиной реконцепции торговых центров?

— Среди торговых центров Киева усилится борьба за покупателя, поэтому в ближайшие годы мы сможем наблюдать за обновлениями уже работающих на рынке объектов.

Изменение потребительских предпочтений приводит к пересмотру набора арендаторов и соотношения различных категорий товара. Например, тренд, который наблюдается в крупных городах, – рост популярности питания вне дома.

Соответственно, торговые центры расширяют фуд-зону, под которую ранее отводилось 3-5% арендных площадей, а сейчас – до 15%. Кроме того, активно разрабатываются концепции различных фуд-холлов. Не исключено, что часть операторов будет искать площадки для тиражирования своих форматов. И благодаря возможности генерировать дополнительные потоки посетителей торговые центры будут привлекать этих игроков.

— Может ли проводиться реконцепция новых игроков?

— Реконцепция может быть актуальна для замороженных проектов. Киевский ТРЦ и БЦ Retroville – прекрасный пример. В течение некоторого времени строительство было приостановлено, но сейчас находится в активной стадии. Концепция проекта теперь более сильная по сравнению с первоначальной. В частности, в Retroville изменилась зона фуд-корта, увеличившись до 1800 кв. м, что делает ее самой большой зоной посадки среди ТРЦ Киева. Также девелопер принял решение вместо ледовой арены в центре ТРЦ создать просторную «городской площадь» в 1300 кв. м для проведения мероприятий, фестивалей, праздников.

— Кого необходимо привлекать для разработки и проведение реконцепция ТЦ/ТРЦ?

— Все зависит от поставленных задач и масштабов проводимых изменений. В целом, в команду, работающую над реконструкцией, могут входить консультанты для обновления tenant-mix; дизайнеры и архитекторы для реновации, перепланировки или расширение объекта; креативное или маркетинговое агентство для создания интересной айдентики и стратегии продвижения, оценки аудитории, которую можно дополнительно привлечь в торговый центр; финансисты для составления модели проекта, определения оптимальных путей привлечение средств, расчета сроков возврата капитала.

— Какие ошибки могут быть допущены при разработке концепции или реконцепции торгового центра?

— Ошибки можно трактовать по-разному, но я склонен оценивать, в какое время объект открывался, при каких условиях он наполнялся, какой была конъюнктура рынка на тот момент. Иногда в процессе реализации и наполнения торгового центра принимается сознательное решение отойти от первоначальной концепции и работать над ее воплощением уже после запуска объекта, анализа первых результатов его деятельности, или после изменения ситуации на рынке. Это одна из стратегий, которую можно использовать. Столичный ТРЦ Gulliver хороший пример того, как за 3-4 года проект качественно изменился.

— Некоторые торговые комплексы начинают работу с достаточно низкой долей открытых магазинов. Как было, например, с киевским ТРЦ Lavina Mall. Правильный ли это шаг при запуске объекта?

— В теории считается, что на момент запуска торгового центра как минимум 70% магазинов должны функционировать, однако на практике этот принцип далеко не всегда соблюдается. Рынок диктует свои условия, и бывают ситуации, когда вполне оправдано открыть уже построенный объект с небольшим пулом арендаторов, сформировать траффик и усиливать tenant-mix уже в условиях работающего молла.

— Еще в 2017 году было объявлено о расширении столичного ТРЦ Piramida и усилении его развлекательной составляющей. Не так давно стала общеизвестно о реформировании киевского ТРЦ Караван и изменениях в составе арендаторов ТРЦ Dream Town, По вашим оценкам, в правильном ли направлении развиваются эти объекты?

— Причины проведения реконцепции у каждого из этих объектов разные. В случай с ТРЦ Piramida его собственника – компанию Dragon Capital — стимулирует несколько факторов, в первую очередь стремление к повышению доходности приобретенного объекта.

Piramida – один из самых успешных малых торговых центров Киева с достаточно высокими оборотами и аредными ставками. Вероятно, это одна из причин, почему владелец принял решение расширить его площадь.

До анонсирования изменение ТРЦ Караван и Dream Town находились в различном положении, однако предпосылки их обновления одни и те же. Данные объекты достаточно давно представлены на рынке торговой недвижимости Киева, а значит, пришло время меняться (ТРЦ Караван был открыт в 2003 году, первая и вторая очереди ТРЦ Dream Town открылись в 2009 и 2011 годах соответственно – СР). Кроме того, существенно усиливается конкуренция. В их зоне охвата работают Lavina Mall и Sky Mall, а объем качественных площадей, которые откроются в кратчайшие сроки — колоссальный: ТРЦ Retroville и Blockbuster Mall. Поэтому в существующих условиях управляющие команды торгово-развлекательных центров Караван и Dream Town задумались об изменениях.

В случае с ТРЦ Караван – это стремление занять свободную нишу аутлет-центров, создать объект для целевых покупок с узкой специализацией, в которой будут приезжать жители всего города, а не только ближайших районов. Управляющая команда понимает, что, с точки зрения расположения и формата, конкурировать с Dream Town, Retroville, Blockbuster Mall и Sky Mall крайне сложно.

Я думаю, что тенденции и динамика последних лет отчетливо это продемонстрировали. Поэтому стремление уйти в тот сегмент, который еще не занят, — разумный выход из ситуации.

На ряде рынков есть примеры реформирования торговых центров в аутлет-центры, и такие действия показали хороший результат. Кроме того, в подобном формате заинтересованы арендаторы — у ритейлеров остаются стоки, которые они хотели бы эффективно реализовывать. Более того, многие бренды создают отдельные коллекции для аутлет-центров, и профессиональный стоковый формат может стать стимулом для развития такого товарного предложения в Украине.

— Отличаются ли ставки в торговых и аутлет-центрах?

— Они отличаются в любом торговом объекте независимо от формата. Арендатор оценивает соотношение выручки от продаж и чистого дохода, из этого определяет уровень ставки, которую он в состоянии платить в конкретной локации. Особенностью аутлетов является то, что представленная в них ритейл-операторы работают со скидкой, то есть с более низкой маржой, но в тоже время с более высоким товарооборотом, чем в обычных торговых центрах.

— Киевский ТРЦ Dream Town изменит предложение второй очереди, открыв спортивный клуб. Однако порой эффект от размещения такого арендатора ставится под сомнение.

— Основное изменение в данном ТРЦ касается отказа от аквапарка и смещения специализации в сторону спорта. Одним из новых якорных арендаторов станет клуб Sport Life. Сегодня такие услуги пользуются спросом, а значит, спортивные центры генерируют определенный траффик, потоки которого можно максимально эффективно продумать и направить.

Кроме того, спортивные клубы также, как и детские развлекательные центры, кинотеатры и другие форматы проведения досуга, идеально подходят для формирования лояльности посетителей.

Для торговых центров это важный фактор, который сложно измерить сразу. Потребитель, выбирая место для покупок, с большей долей вероятности остановиться на конкретном молле, к которому он привык, например, где занимается спортом или проводит время с детьми.

— Что ожидает рынок недвижимости Киева в ближайшей перспективе? Какие качественные изменения предвидятся?

— Ближайшие два года ожидаются очень насыщенными с точки зрения выхода нового предложения, что приведет к качественным изменениям рынка торговой недвижимости Киева. Перспективные моллы с сильными концепциями, ориентированные на запросы современного потребителя, безусловно, привлекут внимание аудитории.

Ожидаемо, что среди торговых объектов Киева усилится борьба за покупателя, поэтому в ближайшие годы мы сможем наблюдать за обновлениями уже работающих на рынке объектов.

В этой ситуации выиграет покупатель, а девелоперам, управляющим компаниям и агентам станет сложнее.

— Ближайшее новое предложение торговых площадей оценивается в 500 000 — 600 000 кв. м при существующем объеме рынка Киева в 1,33 миллиона кв. м. Смогут ли все объекты успешно работать?

— Открытие новых профессиональных моллов на конкурентном рынке почти всегда ведет к перераспределению спроса со стороны потребителей. Вполне реально, что баланс между новыми и существующими торговыми центрами Киева не изменится, если улучшится покупательская способность населения столицы.

Но также существует вероятность распределения покупательского спроса на большее количество объектов, которые столкнутся с падением оборотов с метра квадратного и снижением арендных платежей.

Я не прогнозирую, что это будет единая динамика абсолютно для всего рынка, поскольку торговые центры находятся в различных условиях, имеют определенные особенности, аудиторию, конкурентов. По моим прогнозам, в период ближайшие двух лет некоторые объекты продемонстрируют стабильный рост, при этом другие — стремительное падение.

Источник: журнал Commercial Property

Читайте также

Обзор новостей ТРЦ: Blockbuster Mall, Ocean Plaza, Lukianivka Mall, Dream Town и другие