Что нужно знать арендатору, если торговый центр сменил собственника?

Колонка старшего юриста юридической фирмы GOLAW Ирины Кальницкой

Оформление арендных отношений всегда связанно с некоторыми рисками для ритейлеров. Особенно это относиться к ситуациям аренды коммерческих помещений в недостроенных торговых центрах.

Желание арендаторов заполучить самые лучшие части торговых галерей и потребность арендодателей привлечь денежные средства на этапе строительства приводит к необходимости заключать предварительные договоры аренды. С какими же рисками могут столкнуться ритейлеры в случае заключения таких договоров, и какими правами они наделены для защиты своих интересов?

Срок предварительного договора 

Основным риском для арендатора является «откладывание» арендодателем срока заключения основного договора аренды либо же вовсе невозможность его заключения.

В связи с этим, при заключении предварительных договоров следует учитывать, что законодательством предусмотрено, что основной договор, о заключении которого стороны договариваются, должен быть заключен не позже чем через год со дня подписания предварительного договора. Предварительные договоры, которые предусматривают более длительный срок для заключения основного договора, могут быть признаны судом недействительными. Более того, нарушение срока заключения договора аренды, предусмотренного предварительным договором, может привести к прекращению обязательства заключить договор.

Таким образом, заключая предварительные договоры аренды, по которым основной договор будет заключаться позже, чем через год, необходимо предусматривать обязанность сторон заключать новые предварительные договоры по истечении одного года, а также устанавливать штрафные санкции для арендодателей за нарушение сроков заключения нового предварительного договора. Также рекомендуем при заключении предварительных договоров устанавливать штрафные санкции для арендодателей за нарушение сроков заключения договоров аренды.

Смена собственника недостроенного ТРЦ 

Сложнее обстоит ситуация в том случае если арендодатель не может заключить договор аренды в связи с обстоятельствами, которые от него не зависят. Например, если права на торговый центр переходят к другому лицу в связи с, например, обращением взыскания на здание или недострой. С такой ситуацией могут столкнуться арендаторы магазинов в ТРЦ Respublika, который находится в залоге у НБУ, если последний примет решение продать торговый центр на публичных торгах.

По украинскому законодательству, предварительный договор аренды не может предусматривать переход к новому собственнику недостроя обязанности заключить договор аренды в будущем. Поэтому, в случае изменения собственника торгового центра, к новому собственнику не переходит обязанность заключить договор аренды, которая возлагалась предварительным договором на бывшего собственника. Иными словами, ритейлерам необходимо будет приходить к согласию с новым собственником помещений относительно заключения основного договора аренды.

Предварительные платежи 

В случае изменения собственника недостроенного торгового центра, ритейлеры имеют право требовать от предыдущего собственника, с которым были заключены предварительные договоры, возврата предварительных платежей. Как показывает судебная практика, предварительные платежи, уплаченные на основании предварительных договоров, в случае не заключения основного договора, имеют правовой статус авансовых платежей и подлежат возврату в полном объёме. Также, часто стороны в предварительных договорах предусматривают право арендатора, в случае не заключения договора аренды в срок, требовать возмещения стоимости адаптационных работ, исполненных арендатором на основании предварительного договора. В таком случае арендодатель обязан компенсировать документально подтвержденные затраты на ремонт помещения, собственник которого изменился до подписания договора аренды.

Риски при заключении основного договора аренды 

Для того чтобы обезопасить себя при заключении договора аренды, рекомендуем предусматривать в договорах положения, которые прямо устанавливают, что в случае изменения собственника помещения, договор аренды не прекращается и к новому собственнику переходят все права и обязанности арендодателя. Таким образом, новый владелец не будет иметь права устанавливать новые существенные условия договора или требовать его досрочного расторжения.

Выводы 

Таким образом, в случае изменения собственника помещения после подписания предварительного договора аренды, арендаторы могут требовать возврат предварительных платежей, которые были уплачены в счет арендной платы по будущему договору аренды, а также, если такая возможность предусмотрена предварительным договором, требовать компенсацию затрат на ремонт помещения.

В случае изменения собственника помещения после подписания основного договора аренды, дальнейшее действие договора аренды зависит от положений самого договора. Если договором предусмотрено, что в случае смены собственника, он прекращается, то арендатору придётся заключать новый договор аренды на условиях, согласованных с новым собственником помещений.

Читайте также:

Продажа ТРЦ Respublika Фирташа: что известно на данный момент?

Большие стройки: ТЦ «Республика» может быть выставлен на продажу

Компания GOLAW является партнером Ассоциации ритейлеров Украины