Продажа ТРЦ Respublika Фирташа: что известно на данный момент?

Расследование главного редактора RAU Нины Мищенко о ситуации вокруг самого большого недостроенного торгового комплекса страны

В последний день ноября глава Фонда гарантирования вкладов Константин Ворушилин сделал громкое заявление в интервью «Деловой столице»: ТРЦ Respublika может быть продан с молотка. Оказалось, что самый большой недострой столицы в залоге у Национального банка. Эта информация взорвала рынок и создала больше вопросов, чем ответов. 

История проекта

ТРЦ Respublika начал строиться в первом квартале 2012 года на крупнейшей столичной транспортной артерии – Кольцевой дороге, вблизи микрорайона «Теремки-2», рядом с Одесской площадью. Общий объявленный объем инвестиций составлял более $300 млн.

Это должен был быть самый большой торгово-развлекательный центр Киева: почти 300 000 кв. м общей площади и 135 000 кв. м торговой. В этом ТРЦ все должно было быть масштабно — почти 500 магазинов с размерами намного большими, чем в других ТРЦ. Многие лоты были нарезаны на точки площадью 1000-1500 кв. м, а ритейлеры должны были представить там новые масштабные концепции.

Топ-менеджеры ТРЦ заявляли, что одна только Inditex Group арендовала там 6300 кв. м и представит все свои 7 брендов (Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho и первый Zara Home). Также на 3870 кв. м должны были появиться все магазины польского ритейлера LPP (Reserved, Mohito, Cropp Town, House и Sinsay) в больших форматах, с наиболее полной коллекцией и индивидуальной концепцией. «МакДональдз» планировал открыть тут два ресторана, «Ашан» — гипермаркет площадью 16 000 кв. м, а кинотеатр Multiplex — 12 залов площадью 6 000 кв. м. В комплексе планировалась самая большая зона развлечений площадью 20 000 кв. м: аэродинамическая труба, башня падения, колесо обозрения, большой каток и крытые американские горки длиной 500 м.

Однако со сроками не заладилось. Вначале ТРЦ Respublika планировали открыть в октябре-ноябре 2014 года. Потом в мае 2014-го заказчик строительства ООО «Мегаполисжилстрой» перенес сроки открытия комплекса на март 2015-го «в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией в стране». В январе 2015 года руководство торгового комплекса заявило, что строительная готовность ТРЦ Respublika позволит ему открыться в мае 2015 года. Как писал RAU, Алексей Савьяк, генеральный директор ООО «Мегаполисжилстрой» тогда заявлял: «Наиболее интенсивно работы идут внутри ТРЦ: везде ведутся отделочные работы: общие зоны, галереи, атриумы уже доводятся до финишного состояния. Также усиленными темпами мы делаем ремонты в помещениях арендаторов».

Но эти сроки снова изменились. В июне 2015 года руководство ТРЦ заявило, что снова переносят открытие. «Мы определимся и будем готовы назвать дату открытия торгово-развлекательного центра к концу августа-началу сентября», — сказал «Вестям» гендиректор ООО «Мегаполисжилстрой» Алексей Савьяк. По его словам, дело не в арендаторах. «Основная причина переноса сроков — продолжающееся падение потребительских настроений в стране», — сказал он. То есть в новый ТРЦ просто некому пока что приходить за покупкам».

Тогда на рынке начали ходить разговоры, что масшабность ТРЦ сыграла с ним злую шутку. Концепция комплекса была таковой, что его практически было невозможно фазировать и запускать частями. А вход в гипермаркет «Ашан» был расположен не на фасаде комплекса, в его глубине, что не позволяло открыть вначале гипермаркет, а потом основную часть комплекса.

Казалось, что ТРЦ Respublika постигла участь очередного замороженного в кризис долгостроя. Но уже тогда была информация, которую ТРЦ не разглашал — комплекс стал участником процесса падения «Надра Банка».

^{Фото — так выглядел ТРЦ внутри в январе 2015 года}

Причем тут Надра Банк?

Основной инвестор ТРЦ Respublika — бизнесмен Дмитрий Фирташ. Он же и владелец «Надры». Финансовые проблемы учреждения привели к тому, что с 5 февраля тут начала работать временая администрация. Решение об отзыве банковской лицензии и начале ликвидации банка «Надра» НБУ принял 4 июня того же года.

Тогда СМИ писали, что для получения рефинансирования Фирташ дал личную гарантию, а потом под кредит рефинансирования в объеме 5 млрд грн заменил ее на «обеспечение в виде ценных бумаг и активов». Так у Нацбанка появился ТРЦ Respublika. Зачем было вносить такие масштабные активы при риске их потерять, пока непонятно. Некоторые банкиры считают, что Фирташ таким образом пытался показать, что хочет спасти «Надру» и вносил в залог хорошие проекты.

Как заявили RAU в Фонде гарантирования вкладов, «речь идет о кредите выданный «Надрой», обеспечением по которому выступает указанный объект. Этот кредит, как и большинство ликвидных активов банка, переданы в залог по рефинансированию НБУ».

Так что вначале июня уже было известно, что ТРЦ находится в залоге у Нацбанка, вряд ли после этого он мог открыться в заявленные сроки.

3 декабря Фонд гарантирования вкладов утвердил ликвидационную массу банка — это все виды имущественных активов банка, принадлежащих ему на праве собственности на день открытия ликвидационной процедуры и выявленные в ходе ликвидации. Балансовая стоимость ликвидационной массы составила 43,9 млрд грн, а ее оценочная стоимость оказалась намного ниже — всего 7,7 млрд грн.

В этих цифрах входит и оценка стартовой стоимости ТРЦ Respublika. Но ее Фонд не разглашает. Как уточнили в ведомстве, при продаже таких объектов начальная цена определяется и согласовывается Национальным банком. Когда НБУ это сделает — комплекс смогут выставить на продажу. Так что скорее всего аукцион по продаже Respublika может состояться лишь в 2016 году.

Интересно, что информацию о том, что Respublika находится в залоге у НБУ глава Нацбанка Валерия Гонтарева сообщила еще в конце августе 2015 года в интервью журналу «Фокус». Но мало кто эту деталь заметил и только заявление Ворушилина 30 ноября стало главным источником новостей вокруг ТРЦ.

Тогда в августе Гонтарева говорила, что НБУ хочет провести открытые и публичные торги по качественным активам, «которые у нас оказались в залогах». Это и портфель потребкредитов «Дельта Банка», и ТРЦ Respublika «Надра Банка». «Наша команда с самого начала жёстко отрегулировала оценку залогов, мы привлекли первоклассных оценщиков, в том числе компании «большой аудиторской четвёрки». Те же самолёты, которые мы брали в залог, оценивал PWC, и это очень ликвидный товар, между прочим, — объясняла Гонтарева. — Есть у нас неплохие залоги, доставшиеся от банка Климова. Это торговые центры в Одессе и тренировочная база футбольного клуба «Черноморец». По ним мы точно будем в плюсе».

Оказывается, кроме ТРЦ Respublika Фирташа, в залоге у Нацбанка оказались еще коммерческая недвижимость одесского бизнесмена Леонида Климова. Чьи еще активы находятся у главного финансового ведомства страны пока неизвестно. Как выяснил RAU, ведомство рассматривает вариант оглашения списка качественных активов, которые находятся в залоге, но окончательное решение пока не принято. В Фонд гарантирования вкладов уже взяли нового директора департамента консолидированных продаж и управления активами — инвестбанкира Юлию Берещенко. Ранее она работала в украинском и лондонском ING Bank и лондонском офисе UniCredit. Так что топ-менеджер, который умеет продавать такие залоги у Фонда уже есть.

^{Фото — ход строительства ТРЦ Respublika, январь 2015 года. Свежих фото на сайте девелопера нет.}

Здание и арендаторы: ответов мало

Что же будет с самим зданием ТРЦ Respublika до момента оглашения аукциона пока не очень понятно. Руководство ТРЦ отказалось комментировать происходящее, однако, по имеющейся у нас информации, объект продолжает охраняться и отапливаться. Девелоперу сейчас важно правильно законсервировать стройку, чтобы не повредить конструкции построенного на 80% ТРЦ.

Главный вопрос, который задают ритейлеры — что будет с подписанным предварительными договорами аренды и внесенными залогами. Ведь похожий прецедент на рынке уже был. После приобретения ТРЦ Gulliver новому собственнику Виктору Полищуку пришлось оставить якорного арендатора – супермаркет «Фуршет Гурман». Договор с ним подписывал еще предыдущий совладелец Вагиф Алиев, а промежуточному совладельцу Сергею Веселову не удалось заменить супермаркет на «Амстор». RAU пытался получить комментарии потенциальных арендаторов Respublika, но официально этот вопрос они не комментируют, потому что многие сами пока не понимают что делать дальше.

Кто может стать покупателем такого крупного объекта как ТРЦ Respublika также сложно прогнозировать, как и стоимость продажи такого объекта. Заявленный объем инвестиций — $300 млн. Но вряд ли кто-то в нынешних условиях заплатит за недострой такие деньги. Несколько топ-менеджеров девелоперских компаний оценили RAU объект в $70-80 млн, не более. «Рыночная стоимость Respublika сейчас не превысит $100 млн, то были другие доллары. Плюс это недострой. Непонятно, кто в итоге станет арендатором (такие большие магазины никто не будет сейчас открывать) и какой арендный поток этот комплекс может генерировать», — сказал RAU на правах анонимности один из собеседников. Для примера, в ноябре известный польский ТРЦ Stary Browar в Познани общей площадью 130 000 кв.м продали за 290 млн. евро. А до перспектив польского рынка украинскому рынку девелопмента и коммерческой недвижимости пока далеко.

Так что остается ждать, как НБУ оценит ТРЦ Respublika и когда выставит его на аукцион. Преференций у Фирташа, как инвестора официально нет. «Предыдущий собственник может участвовать в аукционе на общих началах», — сообщили RAU в Фонде гарантирования вкладов.