Игорь Скляренко, ТРЦ Дафи: E-commerce для ритейла — это не угроза, а возможности

Генеральный директор сети ТРЦ Дафи о внешних и внутренних изменениях в объектах компании, возможностях для расширения и переговорах с H&M, а также новых вызовах и эволюции рынка торговой недвижимости.

Читайте українською

Последние несколько лет региональный рынок торговой недвижимости растет за счет обновления или расширения ТРЦ. В городах-миллионниках новые торговые объекты можно пересчитать на пальцах, да и они возводятся крайне медленно. В восточных областях страны ситуация усугубляется близостью к зоне боевых действий: девелопмент новых ТРЦ в Днепре и Харькове практически полностью остановился. О том, как развивается рынок ритейла и торговой недвижимости в этих городах, какие тенденции на нем преобладают и какие тренды будут определять его будущее, RAU спросила генерального директора сети ТРЦ Дафи Игоря Скляренко. В обширном интервью топ-менеджер рассказал подробности обновления объекта в Днепре, о возможном расширении харьковского объекта, дальнейшем развитии tenant-mix в торговых центрах компании и многом другом. 

Умеренный рост

— Какие показатели демонстрируют харьковский и днепровский ТРЦ Дафи в последние годы? Как меняется заполняемость и посещаемость объектов?

— У харьковского ТРЦ Дафи, общая площадь которого составляет около 60 000 кв. м, заполняемость уже 2-3 года почти 100%. Вакантность объекта техническая, есть плановая ротация и сейчас у нас пустует всего один лот площадью в 20 кв. м. Такая же ситуация и в Днепре.

Что касается посещаемости, здесь у нас также присутствует положительная динамика. В днепровском ТРЦ Дафи (общей площадью 20 000 кв. м) за 10 месяцев 2019-го количество посетителей выросло на 10% по сравнению с январем-октябрем прошлого года – до 2,74 млн. Думаю, по итогам года сможем преодолеть отметку в 3,3 млн посетителей.

В харьковском ТРЦ трафик гораздо выше, что логично, учитывая размеры объекта. В прошлом году торгово-развлекательный центр посетило 8,8 млн человек. Исходя из динамики текущего года, показатели будут сопоставимыми.

— Какие изменения происходили в tenant—mix за последний год? С чем они были связаны и как планируете улучшать пул арендаторов в ближайшее время?

— В харьковском Дафи у нас сформирован успешный tenant-mix с оптимальным соотношением fashion-галереи, развлечений и фуд-корта, поэтому проводить какие-то кардинальные изменения не имеет смысла. В то же время, за прошедший год в Харькове можно отметить несколько знаковых открытий и обновлений. К примеру, в ноябре прошлого года у нас открылся первый в Украине региональный Zara Home, а в декабре начал работу ресторан McDonald’s.

Наша первоочередная задача – уже в ближайшие 5-6 месяцев завершить проект реновации днепровского ТРЦ Дафи.

Сейчас находимся на финальной стадии обновления, которое началось еще пять лет назад. За это время мы перестроили кинотеатр: увеличили фойе и достроили три кинозала, что позволило привлечь в ТРЦ сеть Multiplex и реализовать единственный в Днепре iMAX. В прошлом году сменили продуктового якорного оператора: вместо супермаркета Велмарт у нас открылся первый в Украине Ашан в формате superstore. Сейчас проводим реконструкцию видимой части фасада, на которой будет установлен самый большой в городе медиаэкран. Эти работы намерены завершить до конца года.

— Какие еще изменения произойдут в днепровском Дафи?

— После фасадных работ планируем завершить некоторые внутренние перестройки. Также произойдут изменения и у ряда арендаторов. К примеру, тот же Multiplex в начале следующего года планирует обновить кинотеатр. Будет увеличена площадь, перенесена кассовая зона и перестроен бар. В целом, кинотеатр станет более комфортным для посетителей.

Также планируем полностью обновить фуд-корт. Частично уже начали его реконструкцию.

— Как изменится зона фуд-корта после обновления, будут ли новые операторы?

— Как говорится, старый друг лучше новых двух. С нашей точки зрения, на нашем фуд-корте сформировался хороший пул арендаторов. Никто из них не хочет уходить, а у нас нет повода с ними расставаться, поэтому основная масса операторов продолжит работу на фуд-корте после реновации. При этом все они должны полностью обновиться и перестроить свои заведения, представив новые концепты.

В целом, площадь фуд-корта и количество посадочных мест после обновления увеличим примерно на 20%.

Помимо этого, заведем на фуд-корт несколько новых операторов – ресторан Япона Хата займет площади Пузата Хата и обустроит обособленную посадочную зону с обслуживанием а-ля карт. Еще одним новым оператором станет популярный в городе ресторан Confetti. Считаем, что эти заведения повысят уровень нашего фуд-корта, а также смогут увеличить среднее время пребывания посетителей в ТРЦ.

Обновить и расширить

— В харьковском Дафи проводить реновацию пока не планируете?

— Когда харьковский ТРЦ подойдет к определенному временному промежутку работы, он тоже будет проходить реновацию. Днепровский комплекс гораздо старше, поэтому нуждался в первоочередном обновлении. Когда завершим все работы в Днепре, начнем планировать Харьков. Безусловно, мы понимаем, что у каждого объекта есть определенный цикл, по завершении которого необходимо его обновлять.

— В какой период вы оцениваете этот цикл?

— По моему мнению, каждый торговый объект в этом плане уникален. Этот цикл может быть обусловлен как внешними факторами (какими-то современными тенденциями, изменением потребительских предпочтений и т. д.), так и внутренними (успешностью первоначальной концепции, ее гибкостью, пулом арендаторов). На примере того же Днепра можно сделать вывод, что в среднем этот цикл длится около десяти лет. Днепровский Дафи был открыт в 2005 году, а уже в 2014-м мы начали проект реновации. И я не могу сказать, что мы начали его обновление из-за ухудшения показателей. Наоборот, мы вошли в реновацию на пике, потому что в первую очередь хотим оставаться актуальными для своих клиентов.

— Не секрет, что H&M ищет локации для открытия магазина в городах-миллионниках. Заинтересованы ли ваши ТРЦ в привлечении этого оператора и ведутся ли какие-либо переговоры с его представителями?

— Могу сказать, что сейчас каких-либо договоренностей с H&M у нас нет. Возможно, будем вести переговоры в будущем. Однако, с учетом размеров локаций, необходимых H&M, а также практически 100% заполненности наших объектов, пока нам нечего предложить шведскому ритейлеру. Разумеется, H&M – это бренд, который может усилить tenant-mix любого ТРЦ, но у нас есть действующие договора аренды. Неправильно будет просто взять и очистить 4000 кв. м от арендаторов. Мы не хотим так поступать по отношению к партнерам, с которыми долго и успешно сотрудничаем. Всегда стараемся находить золотую середину и не ломать ситуацию через колено.

К тому же, днепровский Дафи – это ТРЦ районного формата, который не совсем подходит под формат H&M. Возможно в будущем, когда будет проводиться обновление харьковского Дафи, мы сможем расширить ТРЦ, достроив дополнительную торговую галерею, и предложить H&M приемлемую для них локацию.

— В харьковском ТРЦ есть техническая возможность для расширения?

— Да, в Харькове у нас достаточно удачная и большая локация, которая позволяет провести реконструкцию с добавлением площадей. В принципе, уже сейчас мы понимаем, что скорее всего вместе с обновлением харьковского ТРЦ произойдет и его расширение. Постепенная реновация позволяет не закрывать торговый объект полностью и продолжать работу во время достройки дополнительных галерей. Именно таким путем мы пошли в 2010 году, когда достроили в харьковском Дафи около 5000 кв. м галереи для испанской fashion-группы Inditex.

— По вашим оценкам, насколько заполнен харьковский рынок торговой недвижимости? Есть ли дефицит торговых площадей и можно ли ожидать активизации девелопмента ТРЦ в регионе?

— Этот вопрос всегда нужно привязывать к уровню покупательной способности в том или ином регионе. Все мы надеемся, что покупательская способность будет расти, а соответственно, будет увеличиваться и потребность в торговых площадях.

Но даже сейчас можно с уверенностью говорить о том, что качественной торговой недвижимости в Харькове и Днепре не хватает.

И первыми вам об этом скажут не девелоперы, которые пользуются этим удачным для них временем, а сами ритейлеры, которые не могут найти хороших торговых площадей для развития. О серьезном дефиците качественной торговой недвижимости в Харькове может свидетельствовать пример того же недостроенного Магеллана, который несмотря на полное отсутствие развлекательной составляющей продолжает заполняться арендаторами.

Новые вызовы

— Ранее о намерении уже в 2020 году открыть в Харькове ТРЦ Никольский заявляли в компании Будхаус Групп. Ожидаете ли существенного ужесточения конкуренции на рынке с вводом в эксплуатацию этого объекта?

— С открытием ТРЦ Никольский не ждем каких-то глобальных перемен и перераспределения рынка. ТРЦ Дафи является частью крупнейшего в городе ритейл-хаба. Помимо самого ТРЦ, в него входят расположенные рядом ТРЦ Караван, ТЦ Эпицентр, мебельный ТЦ и небольшой локальный супермаркет электроники. В общей сложности это почти 200 000 кв. м торговых площадей, которые позволяют обеспечить абсолютно все потребности потребителя.

В свое время мы пытались конкурировать с Караваном за клиента, но со временем поняли, что наша близость дает синергию, которая выгодна обоим ТРЦ.

Потребитель специально едет на нашу локацию, чтобы посетить несколько торговых объектов и сделать все необходимые ему покупки. К тому же, сейчас рынок не заполнен. С моей точки зрения, места хватит всем, и запуск ТРЦ Никольский не сможет существенно повлиять на трафик нашего объекта.

— Несмотря на дефицит торговых площадей, снижение вакантности и рост покупательской способности, новых торговых центров в регионах практически нет. Почему так происходит, инвесторы не верят в развитие рынка в долгосрочной перспективе?

— Никольский — яркий пример существующей тенденции. Этот объект начал строиться уже давно, однако из-за нехватки финансирования постоянно переносит сроки открытия. Причин отсутствия интереса к отрасли со стороны потенциальных инвесторов много.

На мой взгляд, ключевая причина – отсутствие доступного банковского кредитования. Не имея адекватных кредитных программ, инвесторы не рискуют вкладывать собственные средства в длительные проекты.

Внутриполитическая ситуация и близость военных действий также не добавляют оптимизма. Поэтому в Днепре и Харькове уже долгое время не строят новых крупных ТРЦ. Да, время от времени на рынке появляются слухи об освоении каких-то площадок. Но пока они так и остаются слухами.

— Как считаете, какие тренды будут определять будущее рынка торговой недвижимости, какие ТРЦ смогут быть успешными и что им нужно делать сегодня, чтобы не потерять своей актуальности завтра?

— Торговые центры – это живые организмы, а эволюция везде работает одинаково. Кто сумеет подстроиться под вызовы, «отрастить лапы» и «выйти из океана» – тот будет успешен. Остальные обречены. Сейчас перед девелоперами встают новые вызовы, однако все они разрешимы. Тот же онлайн является не угрозой, а возможностью. Рост его доли вызывает озабоченность лишь у тех ритейлеров, которые не могут использовать его в своей работе. Однако и на украинском рынке существует множество примеров успеха офлайн-ритейлеров в онлайне — те же Comfy и Алло очень хорошо продают в интернете.

Нельзя говорить, что формат торговых центров идет в разрез с концепцией развития e—commerce – они отлично сосуществуют и дополняют друг друга.

Конечно, со временем насыщенность рынка приведет к постепенному уходу худших торговых центров – тех, которые не смогли реализовать какое-то уникальное, удобное и востребованное предложение. Но я на 100% уверен, что в обозримом будущем торговые центры не вымрут как класс. ТРЦ, которые смогут соответствовать вызовам времени, будут востребованы и успешны.

Читайте также — 

Александр Фиалка, RDA: В Украине наступило время девелоперов