С вещами на выход: топ-5 конфликтов ТРЦ с арендаторами в Украине

С чем были связаны и как разрешались конфликты арендаторов с ТРЦ Gulliver, Ocean Plaza, Lavina Mall и другими торговыми объектами.

Читайте українською

Взаимоотношения девелоперов с арендаторами должны быть взаимовыгодными? В идеале — да, но на практике часто получается по-другому. Когда кто-то из партнеров недоволен условиями сотрудничества, может возникнуть конфликт, а иногда – полноценная война со взаимными исками и длительными судебными разбирательствами.

Одна из таких история стала известна широкой общественности совсем недавно. В конце мая международная сеть LC Waikiki заявила о неправомерных действиях ТРЦ Dream Town. В компании уверяли, что несмотря на действующее арендное соглашение, девелопер пытается вытеснить ритейлера из объекта, прибегая к блокированию магазина. В самом Dream Town от подобных обвинений открещивались. Совладелец ТРЦ Гарик Корогодский в комментарии RAU заявил, что больше двух лет со стороны арендатора не была оплачена сумма по договору аренды. По словам бизнесмена, на этом основании ТРЦ в одностороннем порядке расторг договор и потребовал освободить помещение. «LC Waikiki обратился в суд, но суд первой инстанции отказал им в обеспечительной мере, и теперь дело находится на рассмотрении в апелляции», — утверждал Корогодский.

Кто бы не оказался прав в итоге, следует признать, что конфликты между украинскими ТРЦ и арендаторами их площадей происходят с незавидной регулярностью. Редакция RAU вспоминает наиболее громкие споры, произошедшие за последние пять лет. Спойлер: в конце статьи будут советы как избежать конфликтов .

ТРЦ Gulliver

В столичном ТРЦ Gulliver, ныне одном из наиболее успешных объектов торговой недвижимости в Киеве, на старте работы все было далеко не так гладко. Арендные ставки на торговые помещения в самом центре Киева были довольно высокими, а вот посещаемость и товарообороты арендаторов в первое время после открытия объекта – слишком низкими. Такая ситуация вылилась в конфликт ряда арендаторов с менеджментом торгово-развлекательного центра.

Весной 2014 года многие ритейлеры ТРЦ потребовали пересмотреть условия аренды из-за девальвации гривни и снижения покупательской активности украинцев. Как писала Liga.net, после переговоров и акций протеста арендаторов, администрация ТРЦ пошла на уступки, изменив условия договоров. Как заявляли в управляющей компании ТРЦ, с большинством арендаторов удалось согласовать лояльные условия и преференции в виде маркетинговой и рекламной поддержки.

Несмотря на это, ряд магазинов, среди которых были Ortopedia, Mini Bambini, Puledro, Victoria I Home&Decoretion и Antica Murrina, решили разорвать договора аренды. Однако физически им не давали этого сделать: магазины были заблокированы охраной ТРЦ. После длительных переговоров юристам арендодателей удалось договориться о разблокировке магазинов, вывозе оборудования и товарных остатков. Однако ни одна и сторон конфликта не была довольна итогом разрешения ситуации. Gulliver планировал добиваться выплаты штрафных санкций арендаторами в судебном порядке, а ритейлеры готовили встречные иски.

ТРЦ Ocean Plaza

Похожая ситуация весной 2014-го была и в столичном ТРЦ Ocean Plaza. По информации Liga.net, тогда почти половина арендаторов ТРЦ грозилась разорвать договора аренды. Около 170 ритейлеров, среди которых были преимущественно мелкие и средние арендаторы, подписали коллективное письмо к администрации Ocean Plaza с требованием пересмотреть арендные ставки и условия сотрудничества.

Впрочем, владельцы крупнейшего на то время ТРЦ столицы отказывались пересматривать договора и корректировать арендные ставки. Единственное, на что был готов девелопер – это трехмесячная фиксация курса доллара на уровне 8,5 со скидкой на аренду в 20%, или только скидка в 50% на тот же срок.

Арендаторов такое предложение не устроило: они подали заявки на расторжение договоров аренды, но администрация им отказала. В ТРЦ заявили, что не видят причин для расторжения контрактов. В итоге менеджменту удалось найти компромиссные решения с частью арендаторов. Остальным оказалось не просто расторгнуть договора с ТРЦ в одностороннем порядке. О соответствующих намерениях они должны были предупреждать за шесть месяцев. Ведь в противном случае им не возвращались авансовые платежи, а также грозили дополнительные штрафные санкции.

ТРЦ Lavina Mall

Жаркие споры с арендаторами в первое время работы были и в крупнейшем ТРЦ Украины – Lavina Mall Вагифа Алиева. Уже через несколько месяцев после открытия руководство торгового объекта решило «выселить» с насиженных мест арендаторов фуд-корта. Как писал RAU, некоторые операторы жаловались, что руководство центра ведет себя достаточно жестко, в одностороннем порядке пересматривая заключенные договора и требуя освободить лучшие площади в ТРЦ – в центральном атриуме, прямо около фонтана. Взамен арендаторам предлагали переехать на другую локацию, которая расположена ближе ко входу в кинотеатр Multiplex. В то же время, тем, кто уже открылся, обещали компенсировать расходы на ремонт и переезд.

В самом ТРЦ от комментариев воздерживались, однако арендаторы Lavina Mall рассказывали, что такое решение было обусловлено желанием менеджмента освободить место под магазин крупного международного ритейлера одежды – шведского H&M. Позднее оператор действительно открыл первый в Украине магазин в зоне центрального атриума ТРЦ.

На момент «выселения», среди уже работающих или подписавших договора аренды на фуд-корте Lavina Mall были такие компании как Крила, Salateira, Франс.уа, Сушия, Star Burger, Noodle Doodle, McDonald’s, Pizza King, кафе The Varenik, Cafe Barbera и другие.

Кроме того, далеко не все арендаторы были довольны администрацией ТРЦ. В условиях невысокого трафика посетителей, арендаторы платили одни из самых больших ставок на рынке, из-за чего были вынуждены работать в убыток. При этом ритейлеры жаловались на неготовность управляющей компании ТРЦ идти на уступки в вопросе стоимости аренды или прекращения действия договоров.

ТРЦ Sky Park

Один из самых громких конфликтов между известным международным брендом и украинским девелопером произошел в начале 2018 года. Предметом спора был объект площадью 412 кв. м на втором этаже винницкого ТРЦ Sky Park, который пять лет арендовал Adidas Украина под магазины брендов Adidas и Reebok. Когда администрация торгового центра предупредила арендатора, что договор аренды продлен не будет, то предложила альтернативную локацию площадью 200 кв. м на первом этаже центра. Однако она Adidas не заинтересовала, и ритейлер пошел на конфронтацию. В Adidas Украина считали, что ТРЦ пренебрег их правом на приоритетную пролонгацию договора аренды, что центр не идет компании навстречу и не хочет искать взаимоприемлемое решение.

Несмотря на то, что договор аренды истек еще 31 декабря 2017-го, ритейлер продолжал работать весь январь – по дополнительному соглашению. Но 1 февраля конфликт вышел на новый уровень: когда ритейлер после очередных предупреждений не освободил помещение, управляющая компания обесточила объект и заблокировала доступ в него. Adidas Украина в ответ вызвал полицию и стал готовить обращение в суд с требованием обязать ТРЦ Sky Park пролонгировать договор аренды. Стороны «вошли в клинч» и каждый начал искать лучший для себя выход из патовой ситуации. Впрочем, Adidas все же пришлось освободить локацию и уже к средине июня 2018-го на ней открылся магазин LC Waikiki.

ТРЦ Магелан

Еще один случай конфликта ТРЦ с арендаторами произошел осенью прошлого года. Тогда арендаторы столичного торгово-развлекательного центра Магелан, перешедшего под управление Сбербанка России, жаловались на рост арендных ставок и нежелание новой управляющей команды идти на переговоры. Как рассказывали RAU работающие в объекте ритейлеры, после прихода новой управляющей компании всех арендаторов заставили переподписать договора на обновленных условия, что по мнению юристов было неправомерно. Ведь новый собственник был правопреемником и предыдущие соглашения сохраняли юридическую силу до конца срока действия.

Несмотря на это, даже тем арендаторам, которые не переподписывали договора, выставлялись счета, которые были в 2-5 раз больше предыдущих. Если они не соглашались их оплачивать, администрация требовала освободить помещения, с жесткими условиями и короткими сроками.

Эксперты утверждали, что такие действия были направлены на быстрое повышение ликвидности объекта с целью перепродажи. Среди главных кандидатов на покупку актива тогда назывались управляющая компания сети ТРЦ Караван DCH Александра Ярославского, а также инвесткомпания Dragon Capital Томаша Фиалы. Впрочем, найти покупателя на объект по Сбербанку России пока так и не удалось. Во всяком случае, по приемлемой для россиян цене.

Дьявол кроется в деталях

Главная причина большинства конфликтных ситуаций – невнимательно составленный договор аренды. Часто это приводит к тому, что один и тот же пункт соглашения по-разному трактуется арендодателем и арендатором.

В свою очередь неоднозначность трактовки договора может быть использована одной из сторон для прекращения отношений в одностороннем порядке, или же финансовых претензий в суде.

Чаще всего, юристы советуют обращать внимание на точность формулировок в таких пунктах договора аренды как:

• полномочия арендодателя на передачу помещений в аренду и полномочия подписантов;
• сроки и порядок приема-передачи помещения в аренду и возврата из аренды;
• порядок оплаты аренды и коммунальных платежей, индексация ставок и привязка к курсу валют;
• размер, порядок, сроки и условия оплаты гарантийного платежа;
• порядок и условия проведения ремонтных работ;
• основания для применения штрафных санкций, порядок их начисления и оплаты;
• срок действия договора аренды, основания и порядок досрочного расторжения договора.

Читайте также –

Вредные покупатели: как быть, если клиенты злоупотребляют своими правами