Переходный период: что делать, если власти незаконно демонтировали МАФ

Колонка юриста юридической компании GOLAW Кристины Кольчинской.

Також матеріал доступний українською

В конце октября Верховный Суд Украины (ВСУ) принял решение о незаконности подписания всех договоров по размещению торговых точек в подземных переходах Киева. Сотни предпринимателей оказались под угрозой принудительного выселения из уже обжитых торговых точек. А столичные власти не раз демонстрировали готовность прибегать к жестким мерам в спорах с собственниками и арендаторами МАФов. Как защитить свои интересы в конфликте с городскими властями, рассказала юрист юридической компании GOLAW Кристина Кольчинская.

Решениями Верховного Суда Украины, принятыми в октябре 2016 года, были признаны недействительными инвестиционные договоры, по которым фактически инвесторам предоставлялось право передавать коммунальное имущество в субаренду.

На основании инвестиционного договора инвестору предоставлялось право устанавливать и пользоваться легкими сборно-разборными конструкциями (далее — конструкции) в переходах, а также предоставлять их в пользование третьим лицам по своему собственному усмотрению.

Верховный Суд Украины пришел к выводу, что указанные инвестиционные договоры имели признаки мнимых сделок и были заключены с целью сокрытия передачи имущества в аренду.

Таким образом, с момента вступления в силу соответствующих решений Верховного Суда Украины инвесторы лишаются права сдавать в аренду конструкции в переходах.

В связи с этим, такие конструкции в переходах массово демонтируются, что приводит к значительным потерям непосредственно для их арендаторов.

Согласно ст. 224 Хозяйственного кодекса Украины, участник хозяйственных отношений, который нарушил хозяйственное обязательство или установленные требования относительно осуществления хозяйственной деятельности, должен возместить причиненные убытки субъекту, права или законные интересы которого нарушены.

В данном случае инвестор, который заключил мнимый договор для сокрытия фактического заключения договора аренды, должен возместить убытки арендатору.

Под убытками Хозяйственный кодекс Украины предусматривает расходы, произведенные уполномоченной стороной, утрата или повреждение ее имущества, а также не полученные ею доходы, которые уполномоченная сторона получила бы в случае надлежащего выполнения обязательства или соблюдения правил осуществления хозяйственной деятельности второй стороной.

Таким образом, если арендатор вложил денежные средства в обустройство торговой точки в переходе, установил там оборудование, закупил товар и т.д., которые в связи с демонтажем были повреждены или утеряны, арендатор имеет право обратиться с иском к арендодателю (инвестору) о возмещении осуществленных на торговую точку затрат, то есть убытков арендатора.

При этом в каждом отдельном случае, исходя из существующих договорных отношений между сторонами, а также доказательств понесенных убытков, для принятия решения о возмещении убытков суд обязан будет установить, а арендатор доказать, наличие всех составляющий правонарушения, а именно:

• противоправного поведения инвестора. В данном случае это факт заключения мнимой сделки, который установлен в решении Верховного Суда Украины;
• убытков арендатора,
• причинно-следственной связи между противоправным поведением инвестора и убытками арендатора,
• вины инвестора.

Только в случае наличия доказательства всех вышеупомянутых составляющих элементов гражданского правонарушения, у арендатора есть шанс взыскать понесенные им убытки.

Для того, чтобы избежать описанной ситуации, рекомендуем: во-первых, при заключении договоров аренды проводить анализ наличия у арендодателя предусмотренных законодательством полномочий на распоряжение помещениями, во-вторых, в договорах аренды устанавливать конкретную ответственность (в виде штрафных санкций) арендатора в случае наступления подобных ситуаций.

Автор: Кристина Кольчинская, юрист GOLAW

Как избежать проблем с автоматической пролонгацией договора аренды