Юрий Петренко, Ader Haber: Мы вернулись к основам договорного права, когда каждый пункт имеет значение

Управляющий партнер, адвокат компании Ader Haber рассказал о судебной практике решения споров об арендной плате во время карантина и как пандемия повлияла на договорные отношения.

Читати українською

В этом году отношения между арендаторами и арендодателями претерпели сильные изменения из-за пандемии коронавируса и карантинных ограничений. Не все смогли самостоятельно урегулировать возникшие проблемы и обратились за помощью в суд. В рамках RAU Summit 2020 в интервью Андрею Жуку, соучредителю Ассоциации ритейлеров Украины, управляющий партнер юридической компании Ader Haber Юрий Петренко рассказал о том, как формируется судебная практика в этой сфере, как решаются споры между кредиторами и должниками, а также о том, как все это отразилось на договорных отношениях.

— В этом году не все арендаторы и арендодатели смогли договориться между собой. Какая судебная практика по этим вопросам?

— Раньше суды не сталкивались с такими делами, поэтому пока что судебная практика очень неоднозначная. Это не позволяет руководствоваться принципом правовой определенности, когда истец, идя в суд, может рассчитывать на тот или иной результат. Такой правовой определенности сейчас нет, поскольку некоторые судебные процессы только закончились на уровне апелляции и, скорее всего, дальше будет рассмотрение в Верховному суде. Он, как раз, и отвечает за формирование правоприменительной практики, которая должна обязательно учитываться судами низших инстанций. Но пока до Верховного суда дошло очень мало дел.

— А вообще есть практика?

— Практика разная, но у нас так было всегда. Например, в одной области суды считают, что для удовлетворения иска об освобождении от оплаты аренды необходим сертификат Торгово-промышленной палаты о наступлении форс-мажорных обстоятельств, а суды другой области считают, что сертификат ТПП не нужен. Вот поэтому Верховный суд и должен поставить точку и четко определить: что нужно, а что — нет.

— Я знаю, что сертификат является определенным доказательством, но не является решением.

— Да, это так. Также были случаи, когда суд при наличии сертификата ТПП о форс-мажорных обстоятельствах ссылался на постановление Большой палаты Верховного суда 2018 года, которое регулирует схожие правоотношения — блокировку работы финансовых учреждений (банков). Здесь вывод Верховного суда следующий: несмотря на наличие ограничений со стороны государства субъект (сторона процесса) должен доказать, что эти ограничения напрямую повлияли на его род и характер деятельности.

Поэтому нельзя говорить, что наличие сертификата ТПП автоматически освобождает, или возлагает определенные обязательства на ту или иную сторону. К тому же, нужно учитывать, что каждый суд помимо законодательства также руководствуется разумностью и убеждениями. Это тоже влияет на решение.

— А какие есть кейсы судебных дел между арендаторами и арендодателями, между поставщиками и торговыми сетями или торговыми центрами?

— Арендаторы достаточно легко выигрывают споры, где ТЦ пытались насчитывали арендную плату. Они ссылаются на то, что были введены карантинные ограничения, и через запрет на определенные виды деятельности они не могли работать.  Тем более, во время весеннего карантина появилось специальное законодательство, которым руководствуются предприниматели. Именно на основании этого законодательства суды освобождают их от оплаты аренды. Это специальные льготы для бизнеса.

Но также есть достаточно коллизионные случаи. Например, есть кейс с фитнес-залами, которые не могли работать во время карантина. Тут вопросов не возникает — есть прямой запрет на деятельность и есть положение закона об освобождении их от арендной платы. Но многие забывают, что эти фитнес-залы (в том числе сетевые) имеют бэк-офисы, которые их обслуживают и находятся в других помещениях каких-то бизнес-центров, за которые также нужно платить. И тут возникает вопрос: что делать с офисом, который обслуживает все спортклубы, закрытые на карантин?

— ”Но вы же на работу ходите”, — говорит арендодатель…

-Абсолютно верно. Позиция такая. Арендодатель говорит: “Мы же вам не запрещали работать. У вас офисы красивые. Они не закрытые. Вы можете приходить и работать. Да, у вас не работает сеть спортклубов по Украине, но вы можете развивать онлайн-направление и проводить занятия в YouTube».

— И, возможно, арендодатель отчасти прав.

— На самом деле подобные ситуации возникают довольно часто. В таких случаях судам нужно руководствоваться духом закона, отвечая на вопросы: с какой целью принимался этот закон? в каких условиях? для чего? какие параллельные отношения, которые он не урегулировал, необходимо подчинить его нормам? Ведь мы знаем, что закон всегда что-то упускает. Именно поэтому им сейчас очень тяжело и практика довольно разная. Как правило, большие ТРЦ избегали конфликтных ситуаций и шли навстречу арендаторам. Во многих случаях арендаторам было достаточно показать свои КВЭДы, чтобы доказать факт закрытия и не платить аренду во время карантина. Но также есть случаи, когда ТРЦ доказывали отсутствие оснований для освобождения от арендной платы, потому что со стороны арендодателя не было препятствий доступу в помещения.

— А есть ли кейсы между торговыми центрами и банками? Очень часто арендодатель объясняет, что не может идти на уступки именно из-за обязательств перед банком.

— Иногда ТРЦ, как большой бизнес, могут спекулируют такими ситуациями и рассказывать банкам и арендаторам разные истории. Понятно, что это бизнес и каждый продумывает, как строить свою стратегию и как разговаривать с разными контрагентами.

Во время действия карантина НБУ в своих инструкциях рекомендовал коммерческим банкам занимать гибкую позицию по отношению к заемщикам. В принципе, рекомендации НБУ — достаточно весомый документ, на который можно ссылаться. Коммерческие банки смотрят в сторону регулятора и понимают, что если будут перегибать палку, это может быть использовано против них.

Был ряд кейсов, где стороны постарались договориться. Например, в случаях с Магелланом, Gulliver и Lavina Mall должники и банки договорились на условиях реструктуризации и уменьшения финансовой нагрузки на определенный период. Другие наши клиенты также сейчас находятся на стадии переговоров. Основанием для переговоров стала финансовая отчетность, которая показывает состояние дел до карантина и во время него. Для банков это существенная причина пойти на уступки. Только в редких случаях банки занимают абсолютно неконструктивную позицию.

— Мне известны случаи о переносе выплаты процентов, но не об уменьшении процентной ставки. И тут тоже не все смогли договориться. Здесь уже есть определенная судебная практика?

— В этом вопросе судебная практика также еще не выработана. Есть примеры, где заемщики инициировали пересмотр кредитного соглашения, поскольку оно было основано на конкретных финансовых показателях.  Они отправляют в банк коммерческое предложение об уменьшении процентной ставки, например, в два раза, а потом идут в суд, чтобы уже в судебном порядке утвердить новые коммерческие условия.

— Уже есть случаи, когда арендаторы вносят обязательный пункт в договоре, что в случае пандемии насчитывается только OpEx и маркетинг без арендной платы?

— Мы сейчас вообще вернулись к основам договорного права, когда каждый пункт имеет значение и в определенный период может сработать. Сейчас, например, наши клиенты уделяют очень много внимания разделу «Форс-мажор». Мы детально прописываем условия, определенные формулы и логику действия в непредсказуемых ситуациях. В будущем сторонам это поможет сократить время на переговорный процесс без длительного раскачивания.

Договора существенно поменялись, потому что стороны пытаются максимально все предусмотреть, чтобы в какой-то конкретной ситуации был простой и понятный алгоритм решения возникших вопросов.

Купить видеозаписи и презентации всех выступлений RAU Summit можно по ссылке

 Читайте также — 

Представительница поколения Z Соня Рашкован: Мы другие! Или как ритейлерам сделать из «зуммеров» покупателей