Как ритейлеру обезопасить себя от рисков при заключении договора аренды с ТРЦ

Партнер Ассоциации ритейлеров Украины – юридическая компания GOLAW – подготовила рекомендации, как избежать споров между арендатором и ТРЦ, если популярность объекта оказалась хуже ожиданий.

Читайте українською

Довольно часто споры между арендаторами и арендодателями возникают именно на стадии открытия торгового центра (далее — ТЦ). Связанно это с ситуацией, когда арендатор вложил деньги в подготовку магазина к открытию ТЦ, рассчитывая получать соразмерную с затратами на аренду прибыль от магазина. При этом арендодатель не смог обеспечить достаточный приток посетителей в ТЦ (например, в связи с высокой вакантностью объекта), что создает невыгодную ситуацию для арендатора.

В описанной ситуации иногда единственным приемлемым вариантом для арендатора является прекращение аренды помещения в ТЦ.

При этом насколько «безболезненной» будет эта процедура, зависит от условий ранее заключенного договора аренды.

Рассмотрим, какие условия договора аренды могут обезопасить арендатора от описанной выше ситуации.

Условия о возможности одностороннего прекращения договора аренды по инициативе арендатора и порядке его прекращения.

Обычно именно отсутствие такой возможности приводит к наиболее невыгодной для арендатора ситуации, поскольку к договору аренды применяются общие нормы законодательства, согласно которым одностороннее прекращение договора аренды недопустимо.

Как показывает практика, арендодатели довольно критично относятся к предоставлению возможности одностороннего отказа от договора. Чтобы прийти к консенсусу, в договоре необходимо детально прописать условия, при которых арендатор будет уполномочен отказаться от договора. Так, чтобы обезопасить арендатора от аренды помещения на невыгодных условиях (в рассматриваемой ситуации — это аренда магазина в незаполненном ТЦ), можно предусмотреть в договоре, что на момент открытия ТЦ или до наступления определенной даты арендодатель обязуется обеспечить сдачу в аренду определенного процента торговых площадей (например – 80%).

При невыполнении такого обязательства, арендатор будет иметь возможность отказаться от договора аренды в одностороннем порядке без применения к нему каких-либо штрафных санкций.

При этом довольно важным моментом для арендатора является возможность возврата средств, потраченных на открытие магазина в ТЦ. В связи с этим, рекомендуем предусматривать в договорах обязательство арендодателя компенсировать арендатору все затраты на ремонт помещения или так называемую «продажу» всех улучшений, сделанных арендатором в магазине.

Еще один принципиальный вопрос, который нужно урегулировать в условиях договора: возврат арендатору гарантийных или обеспечительных платежей.

Если стороны достигли согласия относительно условий, при которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора, также необходимо урегулировать порядок досрочного расторжения. Наиболее выгодным для арендатора будет прекращение договора путем письменного уведомления арендодателя об этом ценным письмом с описью вложения.

При этом необходимо четко установить: начиная с какого момента договор будет считаться прекращенным. Например, на десятый день с момента отправки уведомления арендодателю.

Если арендодатель наотрез отказывается предусмотреть возможность одностороннего отказа арендатора от договора, другим вариантом минимизации рисков наступления убытков последнего станет, например, закрепление за арендатором права уплаты пониженной арендной ставки.

Таким образом, в случае нарушения арендодателем условий по наполненности центра, арендатор сможет платить меньшею арендную плату до достижения оговоренного в договоре уровня наполненности ТЦ работающими магазинами.

Учитывая вышеизложенное, перед тем как заключить договор аренды помещения в еще не открытом ТЦ, арендаторам следует оценить все риски связанные с возможной «непопулярностью» такого ТЦ и предупредить их путем установления определенных условий договора.

Авторы:

Кристина Кольчинская, юрист GOLAW

 Владислав Дубровский, младший юрист GOLAW

Читайте также —

Честные способы избежать штрафа от Антимонопольного комитета Украины