Владимир Тимочко, Dragon Capital: Все наши объекты продаются – вопрос только в цене

Управляющий директор по прямым инвестициям Dragon Capital об инвестиционной стратегии компании, проектах, находящихся в стадии реализации, а также оценке состояния рынка коммерческой недвижимости в Украине.

Читайте українською

Dragon Capital владеет 31 объектом коммерческой недвижимости совокупной площадью 778 000 кв. м. Это торговые и бизнес-центры, складские комплексы, большинство из которых компания приобрела в течение 2016-19 годов, когда цены обвалились и кое-где даже качественные объекты стоили ниже себестоимости. В настоящее время, как рассказал в интервью изданию Commercial Property Владимир Тимочко, управляющий директор по прямым инвестициям Dragon Capital, в секторе недвижимости компания делает ставку на промышленный сектор. RAU публикует основные тезисы этой беседы с учетом изменений, произошедших за последние два месяца (интервью состоялось в ноябре 2021 года).

О покупке объектов коммерческой недвижимости

Начиная с 2016 года, мы значительно нарастили инвестиционную активность в этом секторе. Это связано с тем, что после событий 2014 года, соответствующего экономического кризиса и девальвации обвалились цены на коммерческую недвижимость, и иногда даже качественные объекты стоили ниже себестоимости. Мы увидели в этом инвестиционную возможность и в течение 2016-19 годов приобрели большинство таких объектов.

Готовые объекты обычно уже заполнены и рисков сдачи в аренду либо нет, либо они значительно ниже. К тому же, коррупция и бюрократия в процессе девелопмента нас традиционно отпугивали. Поэтому сейчас у нас есть лишь несколько девелоперских проектов.

О дальнейшей стратегии

Мы готовы выходить из объектов, когда получим на них выгодное предложение. Сейчас мы находимся на стадии продажи нескольких объектов из нашего портфеля, а по некоторым регулярно получаем предложения. Все наши объекты продаются – вопрос только в цене.

Мы не ставим перед собой самоцели увеличивать площадь объектов недвижимости в нашем портфеле. В недвижимости именно сейчас несколько больше внимания уделяем инвестициям в промышленный сектор, где у нас исторически сформировался значительный портфель объектов (сейчас – 390 000 кв. м). Общая площадь двух индустриальных парков М10 Lviv Industrial Park и Е40 Industrial Park может удвоить эту площадь, а необходимая для этого сумма инвестиций составляет около $250-300 миллионов. В то же время, мы продаем некоторые объекты – в частности, в прошлом году закрыли соглашение по продаже складского комплекса Омега-2 (Бровары, Киевская область). После Киева и Киевской области второе место по объему инвестиций у нас занимает Львов, также у нас есть объекты в Виннице, Запорожье и Харькове.

Об индустриальных парках

Мы начали строительство индустриального парка М10 Lviv Industrial Park во Львове и завершили каркас первой очереди площадью 14 400 кв. м. Также производим подготовительные работы для индустриального парка Е40 Industrial Park под Киевом. Мы уже определились с генподрядчиком для первой очереди общей площадью более 25 000 кв. м и в декабре 2021 получили разрешение на строительные работы. В обоих проектах первые очереди являются сухими складами, отвечающими требованиям класса А, и мы планируем завершить их до конца 2022 года. Последующие очереди индустриальных парков будут производственными или складскими площадями – это будет зависеть от спроса.

Об общей оценке рынка

В Украине мы фокусируемся на традиционных секторах недвижимости – торговой, офисной и складской. Причина в том, что наш рынок все еще находится на ранней стадии развития и дефицит инвестиций и качественных объектов ощущается даже в базовых форматах недвижимости, имеющих очевидное преимущество над альтернативными форматами – большую ликвидность. Вообще низкая ликвидность – это самая большая проблема локального рынка коммерческой недвижимости. Крупные международные инвесторы задумываются и не находят ответа, кому они продадут свой объект, когда придет время выходить из инвестиции.

Пандемия COVID-19 повлияла на два сектора, с которыми мы работаем – торговую и офисную недвижимость. На торговые объекты влияние было резким, но кратковременным – оно ограничивалось периодами локдаунов, после чего посещаемость и товарообороты только росли. Влияние на офисы было более плавным, разнесенным во времени, однако чувствуется до сих пор и, по-видимому, будет заметным и в 2022 году. Как изменилась капитализация ТЦ, сейчас трудно оценить, поскольку нет сделок. Но я думаю, что стоимость качественных объектов не снизилась благодаря их мощным операционным показателям.

Читайте также —

Dragon Capital получил разрешение на строительство первой очереди индустриального парка Е40