Володимир Тимочко, Dragon Capital: Усі наші об’єкти продаються – питання лише в ціні

Керуючий директор з прямих інвестицій Dragon Capital про інвестиційну стратегію компанії, проекти, що знаходяться в стадії реалізації, а також оцінку стану ринку комерційної нерухомості в Україні.

Цей матеріал доступний російською мовою

Dragon Capital володіє 31 об’єктом комерційної нерухомості сукупною площею 778 000 кв. м. Це торгові та бізнес-центри, складські комплекси, більшість із яких компанія придбала протягом 2016-19 років, коли ціни обвалились і подекуди навіть якісні об’єкти коштували нижче собівартості. Нині, як розказав в інтерв’ю виданню Commercial Property Володимир Тимочко, керуючий директор з прямих інвестицій Dragon Capital, у секторі нерухомості компанія робить ставку на промисловий сектор. RAU публікує основні тези цієї бесіди з урахуванням змін, що сталися за останні два місяці (інтерв’ю відбулося у листопаді 2021 року).

Про купівлю об’єктів комерційної нерухомості

Починаючи з 2016 року ми значно наростили інвестиційну активність у цьому секторі. Це пов’язано з тим, що після подій 2014 року, відповідної економічної кризи та девальвації обвалились ціни на комерційну нерухомість, і подекуди навіть якісні об’єкти коштували нижче собівартості. Ми побачили в цьому інвестиційну можливість і протягом 2016-19 років придбали більшість із таких об’єктів.

Готові об’єкти зазвичай уже заповнені та ризиків здачі в оренду або немає, або вони значно нижчі. До того ж корупція та бюрократія у процесі девелопменту нас традиційно відлякували. Тому нині в нас є лише кілька девелоперських проектів.

Про подальшу стратегію

Ми готові виходити з об’єктів тоді, коли отримаємо на них вигідну пропозицію. Наразі ми перебуваємо на стадії продажу кількох об’єктів із нашого портфеля, а на деякі регулярно отримуємо пропозиції. Усі наші об’єкти продаються – питання лише в ціні.

Ми не ставимо перед собою самоцілі збільшувати площу об’єктів нерухомості в нашому портфелі. В нерухомості саме зараз дещо більше уваги приділяємо інвестиціям у промисловий сектор, де в нас історично сформувався значний портфель об’єктів (нині – 390 000 кв. м). Загальна площа двох індустріальних парків М10 Lviv Industrial Park та Е40 Industrial Park може подвоїти цю площу, а необхідна для цього сума інвестицій становить приблизно $250-300 мільйонів. Водночас ми продаємо деякі об’єкти – зокрема, торік закрили угоду з продажу складського комплексу Омега-2 (Бровари, Київська область). Після Києва та Київської області друге місце за обсягом інвестицій у нас займає Львів, також ми маємо об’єкти у Вінниці, Запоріжжі та Харкові.

Про індустріальні парки

Ми почали будівництво індустріального парку М10 Lviv Industrial Park у Львові та вже завершили каркас першої черги площею 14 400 кв. м. Також виконуємо підготовчі роботи для індустріального парку Е40 Industrial Park під Києвом. Ми вже визначилися з генпідрядником для першої черги загальною площею понад 25 000 кв. м і в грудні 2021-го отримали дозвіл на будівельні роботи. В обох проектах перші черги є сухими складами, які відповідають вимогам класу А, і ми плануємо завершити їх до кінця 2022 року. Подальші черги індустріальних парків будуть виробничими або складськими площами – це залежатиме від попиту.

Про загальну оцінку ринку

В Україні ми фокусуємося на традиційних секторах нерухомості – торговій, офісній і складській. Причина в тому, що наш ринок усе ще перебуває на ранній стадії розвитку й дефіцит інвестицій та якісних об’єктів відчувається навіть у базових форматах нерухомості, які мають очевидну перевагу над альтернативними форматами – більшу ліквідність. Взагалі низька ліквідність – це чи не найбільша проблема локального ринку комерційної нерухомості. Великі міжнародні інвестори задумуються і не знаходять відповіді, кому ж вони продадуть свій об’єкт, коли прийде час виходити з інвестиції.

Пандемія COVID-19 вплинула на два сектори, з якими ми працюємо, – торгову й офісну нерухомість. На торгові об’єкти вплив був різким, але короткочасним – він обмежувався періодами локдаунів, після чого відвідуваність і товарообіги лише зростали. Вплив на офіси був плавнішим, рознесеним у часі, проте відчувається й дотепер і, мабуть, буде помітним і в 2022 році. Як змінилась капіталізація ТЦ – нині важко оцінити, оскільки немає угод. Але я думаю, що вартість якісних об’єктів не знизилася завдяки їхнім сильним операційним показникам.

Читайте також –

Dragon Capital отримав дозвіл на будівництво першої черги індустріального парку Е40