Небеса раздора: полная история конфликта вокруг киевского ТРЦ Sky Mall

Недавний скандал с интервью руководителя Укрэксимбанка и кредитом под залог ТРЦ Sky Mall снова привлек внимание к столичному торгово-развлекательному комплексу, из-за которого до сих пор идут судебные тяжбы.

Читайте українською

Журналисты программы Схемы, на которых 4 октября 2021 года напали в ходе интервью с главой Укрэксимбанка Евгением Мецгером, спрашивали его о кредите на сумму $60 млн на покупку ТРЦ Sky Mall. Об этом сообщил в ходе пресс-конференции в агентстве Интерфакс-Украина Сергей Ермаков, которого набсовет Укрэксимбанка назначил временным главой правления после отстранения Мецгера.

По его словам, в АО «Укрэксимбанк» не обнаружили фактов финансирования терроризма при выдаче кредита в $60 млн компаниям, бенефициаром которых выступает гражданин Украины со статусом внутренне перемещенного лица Сергей Брюховецкий.

Тем не менее, ТРЦ Sky Mall давно мелькает в лентах новостей не только в связи с открытием очередного флагманского магазина. Имущественные споры за этот объект продолжаются практически с момента его полноценного запуска. RAU решила напомнить основные вехи многолетнего скандала.

Проблемная покупка

Согласно сообщению вр.и.о. главы правления Укэксимбанк Сергея Ермакова, в апреле 2021 года банк предоставил кредит в размере $60 млн компаниям ООО «Оптовая сеть 2011» и ООО «Славиан», бенефициаром которых выступает Сергей Брюховецкий. Кредит был выдан для приобретения корпоративных прав и завершения сделки по покупке ТРЦ Sky Mall в Киеве. Общая сумма покупки составляет $80 млн.

Так, $39 млн кредита направлено на рефинансирование кредитных обязательств «Оптовая сеть 2011» в двух украинских и одном европейском банке. Еще $21 млн направлены на завершение сделки приобретения ТРЦ Sky Mall. Кроме того, Брюховецкий внес $20 млн за счет собственных средств и средств связанной компании — ООО «Скай Финанс». Реализация договора была направлена на покупку Брюховецким корпоративных прав Sky Mall под залог самого ТРЦ.

«По требованию банка заемщик предоставил выводы профессиональных юристов, в том числе британского, зарегистрированного в Solicitors Regulation Authority, об урегулировании корпоративного конфликта и судебных исков. Наличие арбитражного решения в деле эстонского бизнесмена Хиллара Тедера не ставило под угрозу право собственности заемщиков на ТРЦ Sky Mall», – отметил Ермаков.

Он также подчеркнул, что движение денежных средств по кредитам осуществлялось исключительно между счетами заемщиков в Укрэксимбанке и других украинских банков. Поэтому говорить о финансировании террористов не приходится.

История проекта

В заявлении банкира не зря упоминается имя эстонского бизнесмена Хиллара Тедера, который в 2005 году начал свой бизнес в Украине с постройки в столице ТРЦ Sky Mall. После приобретения прав на участок земли в 17 с лишним гектаров (аренда на 25 лет) развернулось строительство первой очереди ТРЦ, которая была открыта в ноябре 2007 года. В нее вошли подземная парковка на 630 авто и первый гипермаркет сети О’Кей в Украине (совладельцем этого ритейлера также был Хиллар Тедер). Общая площадь магазина составила 18 000 кв. м, площадь торгового зала – 12 000 кв. м. Девелопером проекта выступил холдинг Панорама Груп через аффилированную компанию ООО «Призма Бета». ТРЦ задумывался как часть многофункционального комплекса «Днепровская пристань» с жилым комплексом и яхт-клубом. Общая площадь первой очереди составляла около 21 000 кв. м (не считая двухуровневого паркинга площадью 38 400 кв. м). Торговая и развлекательная части планировались к открытию осенью 2008 года. Общая площадь второй очереди — 67 000 кв. м.

Однако финансовый кризис 2008 года помешал довести проект до конца, и Тедер решил привлечь дополнительных инвесторов.

Роковое партнерство

Уже в июле 2009 года прекратила работу сеть магазинов О’Кей, а весной 2010-го была завершена реструктуризация Панорама груп. В результате проведенных изменений учредителями была создана новая структура – компания ООО «Астра Проперти» (входит в группу компаний Arricano), которая взяла на себя функции реализации и управления проектами группы.

26 марта 2010 года была подписана сделка по продаже 50% +1 акции ТРЦ Sky Mall с компанией Stockman, входящей в группу OLEDO, принадлежащую бизнесмену Андрею Адамовскому. Полученные средства — $40 млн — должны были пойти на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, который назначили на ІІ квартал 2010 года. Суть сделки заключалась в паритетном управлении проектом Sky Mall, принятии коллегиальных стратегических и оперативных решений. Общий размер инвестиций в проект по состоянию на 2010 год уже достиг $120 млн.

Существенным условием сделки был так называемый call-опцион, предварительная договоренность относительно выкупа контрольного пакета по заранее согласованной цене в $51-56 млн в зависимости от времени, но в период с ноября 2010 года по март 2011 года.

В сентябре 2010-го появился еще один инвестор: инвестиционный фонд Dragon Ukrainian Properties & Development Plc (DUPD; создан ИК Dragon Capital), который купил за $30 млн 35% акций компании Arricano (сейчас доля участия 12,5%).

Однако после достройки второй очереди ТРЦ осенью 2010 года Адамовский отказался обратно продавать свой пакет акций. После ряда судебных исков, рассмотрение которых завершилось в конце 2011 года решением Лондонского арбитражного суда в пользу Stockman Interhold, признавшим, что Arricano допустила нарушения в отношении своего партнера, в частности, в вопросах конфиденциальности, акционерный договор был разорван. Однако между компаниями были установлены фидуциарные отношения (отношения между партнерами, основанные на полном доверии сторон друг к другу).

В августе 2012 года Arricano Group, владеющая 49,97% акций в ТРЦ Sky Mall и управлявшая им, заявила о захвате ее офиса представителями компании «Призма Бета», собственником которой теперь выступал Адамовский.

Судебные тяжбы

Обладая номинально контрольным пакетом акций, компания сменила менеджмент SkyMall и перехватила управление центром, лишив Arricano возможности влиять на принятие решений (больше подробностей можно найти тут). Начались долгие судебные споры в международных арбитражах. Тяжба проходила с переменным успехом: суды Великобритании иногда поддерживали Arricano, иногда – Stockman.

Тем временем операционное управление ТРЦ Sky Mall сохранялось за компанией Адамовского, а структура собственности компаний, владеющих центром, неоднократно менялась. Стороны взаимно обвиняли друг друга в рейдерских атаках, махинациях и незаконных действиях.

Только в августе 2014 года, казалось, наметился прогресс разрешения спора: Апелляционный суд Лондона постановил, что Arricano имеет право выкупить акции у Stockman за $51,3 млн.

Но уже через месяц право собственности на ТРЦ перешло банку Пивденный из-за непогашенной задолженности в размере $32 млн. Представители Arricano называли долг фиктивным и не признавали переход права собственности к банку.

В мае 2016 года после невыполнения решения Лондонского арбитража и проигрыша в апелляции, Stockman проиграл еще одно дело. Теперь он обязан был до 6 июня 2016 года передать Arricano акции SkyMall бесплатно. Но этого не сделал.

Спустя год руководство банка Пивденный заявило о готовности продать ТРЦ стороннему инвестору. Сам бизнесмен Андрей Адамовский заявлял в интервью, что не имеет отношения к торгово-развлекательному центру Sky Mall в Киеве с 2014 года.

Тем временем в 2018 году в SkyMall, который формально находился в собственности банка, анонсировали строительство третьей очереди, общая площадь которой составит свыше 70 000 кв. м, арендная – 43 000 кв. м. Ввод в эксплуатацию был намечен на конец 2020-го – начало 2021 года.

Arricano Real Estate Plc заявила о неправомерности действия менеджмента киевского ТРК SkyMall по строительству третьей очереди комплекса и напомнила об окончательной своей победе в 2018-м году в Высшем суде правосудия в Лондоне о праве собственности на компанию Assofit Holdings Limited, ранее полностью владевшую ТРЦ Sky Mall. Но для получения контроля над управлением и финансовыми потоками ТРЦ компании необходимо добиться восстановления корпоративной структуры активов Assofit, существовавшей на момент начала арбитражных споров.

Государственный интерес

Наконец летом прошлого года в СМИ появилась информация о том, что ТРЦ у банка выкупил бизнесмен Иван Фурсин. Но никаких подтверждающих документов на сей счет, как заявляли в компании Arricano, не имеется. Любопытно, что это случилось в аккурат через месяц после обращения Хиллара Тедера к новому президенту Украины Владимиру Зеленскому с просьбой помочь восстановить утраченное право собственности. Ведь после победы на выборах в 2019 году Зеленский лично пообещал президенту Эстонии решить эту ситуацию и проконтролировать расследование.

Но обещания главы государства, как обычно, остались только словами. В марте 2021-го судебный арест на имущество ТРЦ, наложенный по уголовному делу, которое завели еще 2016 году, был отменен по требованию компании «Оптовая сеть 2011» (арест имущества продержался всего две недели). Ее новым собственником в июне стало ООО «Славиан», конечным бенефициарным владельцем которого числится Сергей Брюховецкий. Соответствующие изменения в государственном реестре состоялись 23 июня 2021 года, свидетельствуют данные Youcontrol.

Как стало известно СМИ, на самом деле конечным собственником ТРЦ Skymall может оказаться Владимир Галантерник, которому также принадлежит несколько крупных торговых центров в Одессе.

Еще одно забавное совпадение: за месяц до смены собственников, в мае 2021 года, эстонские акционеры Arricano Real Estate Plc (Кипр) направили президенту Украины и Минюсту уведомление об инвестиционном споре с требованием возмещения $750 млн из-за потери столичного ТРЦ Sky Mall, где компании принадлежат 49,9%.

Инвесторы утверждают, что украинская власть экспроприировала их инвестиции, направленные на развитие ТРЦ Sky Mall, в пользу третьих лиц. После уведомления об инвестиционном споре начинается шестимесячный период доарбитражного урегулирования, в течение которого стороны смогут договориться. Так что развязка может быть уже близка.

Однако теперь дело о защите собственности перешло от отца к сыну. Эстонский бизнсемен Хиллар Тедер, ранее мажоритарный акционер Arricano Real Estate Plc, в марте 2020 года передал свою опосредованную 55% долю в компании своему сыну Рауно Тедеру. Совокупный пакет акций Рауно Тедера составляет 70,86%.

Справка. ТРЦ Skymall — один из крупнейших торговых центров Киева, расположенный на проспекте Романа Шухевича, 2 Т. Его общая площадь 88 000 кв. м, где на четырех этажах размещается 250 магазинов (по данным схемы ТРЦ их всего 209), среди которых H&M, Zara, Bershka, Massimo Dutti, Brocard, United Colors of Benetton, Tommy Hilfiger, Lacoste, U.S. Polo, Reserved, Mango, Colin‘s, Adidas, Nike, Gap и другие.

Зона развлечений представлена детским развлекательным центром Игроленд, кинотеатром и развлекательным комплексом City Entertainment, где есть боулинг/караоке, ночной клуб и ресторан. На третьем этаже ТРЦ находится зона фуд-корта.

Купить продукты питания и товары для дома посетители могут в гипермаркете Novus, который появился в ТРЦ 21 сентября 2019 в новом флагманском формате, и является крупнейшим магазином сети с ассортиментом (более 50 000 товаров). Двухуровневый паркинг ТРЦ насчитывает 3600 паркомест.

Читайте также —

Короли столицы: кому принадлежат самые большие и популярные ТРЦ Киева