Сергей Сергиенко, CBRE Ukraine: Почему инвесторы не спешат вкладывать большие деньги в коммерческую недвижимость Украины

Рынок коммерческой недвижимости в Украине функционирует в условиях, когда максимальная величина частной инвестиции не превышает $20-30 млн, а спрос на объекты стоимостью более $100 млн – отсутствует из-за низкой инвестиционной привлекательности Украины на международном уровне.

Читайте українською

В столичном конгрессно-выставочном центре «Парковый» состоялся ежегодный RAU Investment Forum 2021 – специализированный форум для инвесторов в ритейл и торговую недвижимость. Мероприятие посетило более 300 человек: владельцы и топ-менеджеры компаний сферы розничной торговли, девелопмента, инвесторы и представители власти.

Во время сессии «Инвестиции в недвижимость. Долгожданные открытия. Реновации. Новые форматы» с презентацией выступил Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine, который рассказал об основных показателях офисного, складского и торгового сегментов рынка коммерческой недвижимости Киева, влияние пандемии на локальный рынок инвестиций в коммерческую недвижимость, проблемы инвестиционной привлекательности Украины, а также раскрыл успешные кейсы привлечения международных инвестиций. RAU предлагает ознакомиться с ключевыми тезисами его выступления.

Рынок коммерческой недвижимости в начале 2020 года еще до начала пандемии коронавируса был довольно «горячим»: именно тогда появился большой спрос на площади 20 0000-30 000 кв. м, которые преимущественно занимали ІТ-компании. После начала пандемии все строительство, находившейся в неактивной фазе затормозилось и сейчас мы переживаем ситуацию, когда на рынке появляются остатки строительства, которые начались до пандемии.

Ожидается достаточно большое предложение площадей до конца 2021-го и 2022 годов, а дальше будет затишье, поскольку запуска новых проектов не было. Несмотря на опасения относительно опустошение офисов, люди все-таки возвращаются к работе в помещениях. Поэтому офисы никуда не исчезли, они трансформируются и превращаются из продукта в сервис. Такая трансформация сейчас набирает активные обороты. У офисов все-таки есть будущее, ведь арендная ставка существенно не изменилась, вакантность выросла, но это очень временный рост из-за большого количества предложений.

Сегмент складской недвижимости выиграл от пандемии коронавируса: в прошлом году поглощение было достаточно большим и на украинском рынке сейчас 1,5 млн кв. м складов. А в этом году поглощение достаточно незначительное, но не из-за резкого падения спроса, а из-за отсутствия предложения. В следующем году ожидается 67 000 кв. м нового предложения – этого очень мало и поэтому можно утверждать, что рынок складской недвижимости с точки зрения предложения просто стоит.

В сегменте складской недвижимости присутствует феномен негативной стоимости, то есть готовый продукт стоит меньше, чем себестоимость его строительства. Именно поэтому склады спекулятивно почти не строятся. Девелоперы, которые имеют площадки для строительства ожидают прихода арендатора, чтобы минимизировать свои риски.

Сегмент торговой недвижимости также пострадал от пандемии коронавируса: вакантность площадей выросла и сейчас на рынке предложение составляет 1,3 млн кв. м. В этом году ожидается ввод в эксплуатацию более 200 000 кв. м новых объектов.

Инвестиции на рынке коммерческой недвижимости очень сдержанные: хотя на микроуровне есть желающие инвестировать и продавать, но основная проблема заключается в деньгах. Соглашения, которые заключались за последние два года, были незначительными – менее $10 млн.

Украинские суверенные бумаги имеют меньшую доходность, чем средний офисный, складской комплекс или ТРЦ в Центральной или Восточной Европе. Этот фактор не дает Украине долгового и инвестиционного капитала.

Также инвесторы не спешат в Украину из-за коррупции и отсутствия гарантий защиты их интересов, особенно в судебной системе. И реформа судебной системы недостаточно раскрыта на мировой арене.

Разрешительная система выступает еще одним высоким барьером для инвесторов, поскольку не способствует, а мешает строительству. Облегчить разрешительную систему можно путем максимального лицензирования монопольных функций государства, чтобы нивелировать очень много узких коррупционных лазеек.

Единственным источником международного финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости в Украине остаются кредитные средства.

Читайте также —

Понемногу привыкаем: обзор рынка торговой коммерческой недвижимости Киева за І полугодие 2021-го