Проданная Пирамида: оценки экспертов и реакция рынка

Dragon Capital приобрел востребованный у ритейлеров торговый центр, стабильно генерирующий денежный поток. Сумма сделки по  покупке ТЦ Пирамида могла составить от $19 до $23 млн.

Вечером 12 сентября инвестиционная компания Dragon Capital официально сообщила о завершении сделки по приобретению столичного ТЦ Пирамида. Торговый центр, расположенный на Левом берегу Днепра рядом со станцией метро Позняки, был выкуплен у группы американских и британских инвесторов. Как подчеркнул управляющий директор, руководитель направления прямых инвестиций Dragon Capital Владимир Тимочко, ТЦ Пирамида, благодаря своему уникальному расположению, эффективной концепции и правильному пулу арендаторов, остается одним из наиболее успешных торговых центров Киева.

«Несмотря на падение покупательской способности, мы полагаем, что рынок торговой недвижимости Киева, и в особенности Дарницкого района, не насыщен и имеет потенциал для роста. У нас 15-лет опыта и экспертизы на рынке торговой недвижимости, и мы знаем, как улучшить качество и продуктивность ТЦ Пирамида», — подчеркнул Тимочко.

Причины продажи – мотивы покупки

Сумму сделки в компании Dragon Capital не разглашают. Однако по оценкам опрошенных RAU участников рынка, она могла превысить $20 млн. В компании UTG, которая выступала брокером по продаже ТЦ Пирамида в 2006 году, приблизительную сумму сделки оценивают в $19-23 млн. По словам президента UTG Вадима Непоседова, эта сумма сопоставима с масштабом сделки десять лет назад.

«Наиболее вероятная причина продажи объекта — завершение 10-летнего периода удержания портфеля и достижение определенного уровня итогового операционного дохода, который за этот период может достигать до 180-200% от суммы изначальной сделки», — считает Непоседов.

Заместитель директора, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Украине Татьяна Ярмолицкая полагает, что приобретение Dragon Capital стабильного актива, генерирующего постоянный денежный поток, — логическое отображение текущего инвестиционного рынка, так как уровень рисков владения такими активами приемлемый в текущей экономической и политической среде.

«ТЦ Пирамида благодаря своему расположению в густонаселенном жилом районе всегда будет конкурентоспособен с точки зрения аренды и инвестиций. В свою очередь торговля — наиболее привлекательный в Украине сегмент, поскольку демонстрирует более быстрые темпы восстановления после кризиса по сравнению с другими отраслями», — говорит Ярмолицкая.

Непоседов добавляет, что учитывая общее состояние рынка, текущая сделка состоялась практически на его дне, что в преддверии роста также можно считать грамотным и эффективным ходом Dragon Capital.

«ТЦ Пирамида имеет огромный потенциал в части расширения арендной площади и существенного улучшения концепции исходя из текущих реалий и запросов рынка, в том числе увеличения доли тех товарных групп, которые за годы работы показали себя наиболее привлекательными, — отмечает президент UTG, — В свою очередь, Dragon Capital не только обладает сильной системой привлечения инвестиционных ресурсов, но и зарекомендовала себя эффективной в оперировании бизнесами и управлении недвижимостью. В комплексе эти факты позволяют предположить, что у новых владельцев торгового центра есть стратегические планы по реконцепции и расширению объекта».

Покупки в условиях кризиса

По мнению Татьяны Ярмолицкой, сделка по покупке ТЦ Пирамида – прекрасный сигнал для рынка, свидетельствующий о том, что профессиональные инвесторы переходят из фазы мониторинга рынка в стадию принятия решений и закрытия транзакций. В то же время, до недавнего времени эксперты и участники рынка крайне осторожно прогнозировали перспективы рынка торговой недвижимости столицы, предполагая, что инвесторы продолжат вести себя сдержанно в отношении инвестиционных возможностей в Украине.

Как отмечал в интервью RAU генеральный директор компании Arricano Михаил Меркулов, в большей мере на столичном рынке вероятны сделки с не самыми успешными торговыми центрами.

«Явных сделок M&A не будет. Некоторые объекты могут быть проданы с последующей реконцепцией, либо рядом с устаревшими ТРЦ появятся новые игроки, перехватывающие основой траффик. В Украине качественных торговых центров не так уж много – около 30%. Остальным придется очень тяжело», — прогнозировал Меркулов.

Торговля вопреки

Следует отметить, что в условиях крайне низкой инвестпривлекательности коммерческой недвижимости с начала политико-экономического кризиса 2013-14 годов, сегмент торговой недвижимости демонстрирует хоть какую-то активность. За минувшие два с половиной года только в столице закрыты четыре крупные сдлки:

— весной 2015-го компания Petricol Investment (владелец торговых центров Комод и Квадрат-Лукьяновка в Киеве) приобрела ТРЦ Квадрат, расположенный на бульваре Перова в Киеве. Общая площадь объекта — около 41 000 кв. м, торговая – 19 000 кв. м. Сумма сделки не разглашалась, однако один из девелоперов, знакомый с ходом переговоров в комментарии RAU утверждал: «Он достался им так дешево, что отказаться было нельзя»;

— в конце 2015-го Вагиф Алиев продал Arena Entertainment. Как уточнял первый заместитель председателя правления «Мандарин Плаза» Александр Черницкий, объектом продажи стали около 6000 кв. м площадей. Покупателем, по его словам, выступила крупная кипрская компания. Название компании и сумму сделки Черницкий не сказал, ссылаясь на конфиденциальность информации. Источник, близкий к сделке сообщил, что сумма продажи составила $40 млн. Однако на рынке эту сумму считали завышенной;

— в начале 2016 года Эпицентр К приобрел ТЦ Альта Центр на Петровке. Три директора девелоперских компаний оценили сумму сделки в $11-12 млн.  «Альта Центр» был построен и введен в эксплуатацию в 2004 году. Общая площадь объекта — 22 000 кв. м, из которых 17 000 сдано в аренду. Ранее Эпицентр К планировал построить рядом с Альта Центром DIY-супермаркет. Участники рынка не исключали, что приобретенный Альта Центр могут снести для строительства этого проекта;

— летом текущего года стало известно, что украинский мультмиллионер Василий Хмельницкий продал вторую очередь Ocean Plaza за $20 млн. «Я продал актив (вторую очередь ТРЦ Ocean Plaza – ред.) с убытком в $15 млн. В покупку участка вложено $35 млн, а продан он за $20 млн», — говорил Хмельницкий в интервью порталу LIGA.net. Строящийся ТРЦ общей площадью 150 000 кв. м, арендной – 70 000 кв. м, должен стать одним из крупнейших в столице. Однако сроки реализации проекта пока неизвестны.