Активность после спада: аналитика рынка аренды помещений стрит-ритейла в 2016 году

Некоторая стабилизация экономики Украины в 2016 году нашла логическое отражение на тенденциях рынка аренды и продажи торговых помещений стрит-ритейла.

К такому выводу пришли аналитики компании RealtyStory, подготовившие годовой обзор рынка торговых помещений украинского стрит-ритейла в 2016 году. Они отмечают, что для рынка аренды помещений стрит-ритейла 2016 год стал годом активизации после стагнации 2014-2015 годов.

Торговля оживилась

По данным Государственной службы статистики в 2016 году в стране впервые с 2014 года вырос оборот розничной торговли. На потребительские настроения украинцев повлияли замедление инфляции и относительная стабильность национальной валюты. Если в начале 2016 года объемы торговли все еще сокращались, хоть и не так стремительно, как годом ранее, то в марте, была зафиксирована активизация в рознице.

Уже во втором квартале текущего года риелторы практически во всех областных центрах зафиксировали увеличение количества запросов со стороны арендаторов торговых помещений.

По информации RealtyStory, основной спрос на аренду торговых помещений в стрит-ритейле в уходящем году формировали:

• заведения общепита (кофейни, кафе и рестораны различного формата)
• аптеки
• продуктовые магазины
• магазины drogery
• лотереи
• ломбарды
• магазины секонд-хенд.

При этом, в отличие от докризисного периода (2013 год) в совокупном спросе существенно сократилась доля банков, ювелирных точек, а также магазинов одежды и обуви.

Ходовые метры

По площади помещений структура спроса варьировалась в зависимости от локальных особенностей каждого города, в то же время можно отметить единый тренд во всех регионах – наиболее востребованы были помещения площадью 20-50 кв. м и 50-150 кв. м.

Прежде всего арендаторов интересовали помещения, расположенные в местах с интенсивными пешеходными потоками – центральные улицы, узловые остановки общественного транспорта, близость к транспортным развязкам, торговым центрам, рынкам и т.п. Как результат, к средине 2016 года во всех областных центрах отмечался острый дефицит таких помещений, риелторы констатировали факт превышения спроса над предложением качественных площадей. Вакантность объектов, расположенных в наиболее проходных местах во втором-третьем кварталах была близка к нулю, что оказывало давление на арендные ставки.

Распространенной была ситуация, когда новый арендатор в случае заинтересованности в определенной локации был готов платить значительно большую арендную плату, чтобы мотивировать собственника помещений разорвать договор с существующим арендатором.

Однако, далеко не все объекты были востребованы. К коммерческим помещениям, которые расположены на улицах с менее активным трафиком, арендаторы проявляли достаточно умеренный интерес. Такие площади могли до 1-1,5 месяца оставаться вакантными при поиске нового пользователя, в то время, когда помещения в трафиковых местах при адекватном уровне арендной платы «уходили» в течении недели-двух.

Давление на цены

Превышение спроса над предложением также привело к росту стоимости аренды помещений в основных трафиковых местах до 30-40% в первом полугодии 2016 года (для объектов с условной оценкой местоположения «5» по 5-ти бальной системе). В менее привлекательных местах (условная оценка местоположения «3» и «2»), учитывая низкий интерес к таким помещениям, арендные ставки существенно не изменились.

Во второй половине ситуация кардинально не изменилась. В условиях отсутствия предложения качественных помещений, арендаторы вынуждены либо ждать пока подходящее помещение освободится, либо пытаться «выбить» существующего арендатора более высоким ценовым предложением.

Средние арендные ставки для торговых помещений площадью около 100 кв. м на конец третьего квартала в лучших локациях составляли:

• В Киеве – 1 000 – 1750 грн/кв. м
• Днепре, Одессе, Харькове – 600-900 грн/кв. м
• в других областных центрах – 400-700 грн/кв. м

Многие игроки рынка отмечают, что существующие арендные ставки близки к максимальному уровню, который приемлем для бизнеса в текущих рыночных условиях.  В процессе конкурентной борьбы за помещения в хороших местах арендаторы вынуждены идти на риск, соглашаясь на высокую арендную плату. Как результат, риелторы отмечали достаточно высокую долю расторжения договоров аренды, заключенных в первом полугодии, в течении 3-4 месяцев после подписания.

Прогнозируя развитие рынка в 2017 году, в компании отмечают, что многое будет зависеть от ситуации в экономике Украины. На данный момент практически во всех областных центрах вакантность объектов в наиболее проходных местах находится на минимальном уровне. Дальнейшее оживление экономики будет стимулировать развитие бизнеса и увеличение спроса на торговые помещения с удобным местоположением, что несомненно окажет дальнейшее давление на стоимость аренды.

Читайте также — 

Налог на недвижимость в стрит-ритейле: льготы, ставки, порядок уплаты