Ukrainian dead malls: сколько в Украине закрытых ТРЦ и что с ними происходит сейчас

В последнее время очень много говорят о «мертвых» моллах США, которых насчитывается уже более 1000. Причинами массового закрытия ТРЦ называют наступление онлайн и высокий уровень насыщенности торговыми площадями. А как обстоит ситуация в Украине?

Читайте українською

Автор — Дмитрий Топольсков, руководитель Ukrainian Research Bureau, глава исследовательской группы Украинского совета торговых центров, о том, почему некоторые ТРЦ вынуждены были перепрофилироваться или вообще закрыться, о самых распространенных ошибках девелоперах и что нужно учитывать, чтобы избежать проблем.

На 2021 год в Украине насчитывается 308 торговых центров общей арендной площадью 5,45 млн. кв. м. Практически все они имеют хорошую заполняемость и продолжают работать, несмотря на непростые времена. В то же время есть ряд объектов, которые прекратили свою работу вообще или изменили назначение площадей, перестав быть торговыми центрами.

В общей сложности таких объектов за всю историю существования украинского рынка торговой недвижимости было десять, общей арендной площадью 196 000 кв. м, что составляет около 3,7% от всей арендной площади украинских ТРЦ. Объектов, которые испытывают проблемы с заполняемостью (заполняемость менее 50%) насчитывается еще 8-10, но отнести их к «мертвым» торговым центрам нельзя. По-настоящему «умершими» можно считать 10 ТЦ.

Классификация «мертвых моллов»

Условно, «умершие» ТЦ можно разделить на две категории:

1. Перепрофилированные ТЦ
2. Закрытые ТЦ

К первой группе относятся объекты, которые ранее являлись торговыми центрами, впоследствии были закрыты и преобразованы в БЦ или производственно-складские помещения. Другой профиль этих помещений оказался более выгодным. Эти объекты имели небольшой размер и, как правило, неплохое расположение. Поэтому возможно было изменение назначения площадей. Таких торговых центров шесть, общей арендной площадью 58 000 кв. м. В основном это небольшие ТЦ первой волны, расположенные в Киеве и введенные в эксплуатацию в 2004-05 годах. Большинство из них достаточно долго проработали в формате ТЦ, и столкнулись с серьезными проблемами в 2014-15 годах. Перепрофилирование этих объектов произошло в основном в 2018-20 годах.

Перепрофилированные ТЦ

Ко второй группе относится четыре «мертвых» торговых центра, общей арендной площадью 138 000 кв. м. Это крупные торговые объекты второй волны, введенные в эксплуатацию в 2008-12 годах, которые находятся в региональных центрах. Их отличием от перепрофилированных объектов является то, что они после закрытия не изменили назначения площадей и остаются закрытыми и сейчас. Эти объекты гораздо большие по площади, находятся не в Киеве и имеют проблемы с расположением, поэтому их перепрофилирование — намного более сложная задача. В таких городах, как правило, не востребованы в большом количестве офисные или складские помещения. Все четыре торговых центра в свое время из-за проблем в работе, не смогли выполнять свои обязательства перед банками и в итоге отошли кредиторам, как объекты залога. Банки долгое время не могли реализовать залоговое имущество ввиду его неликвидности и только в 2019-20 годах после существенного понижения цены, некоторые из этих объектов были проданы.

Закрытые ТЦ

Причины появления «мертвых моллов»

Причин, по которым торговый центр становится пустым и закрывается, как правило, не одна, а несколько. В разной степени они проявляются в разных объектах, но присутствуют практически везде.

1. Конкуренция и высокий уровень насыщенности торговыми площадями.

Фундаментальная причина. Рынок может долго прощать ошибки при создании ТЦ, но при усилении конкуренции эти ошибки могут становиться фатальными, как произошло это с «мертвыми» украинскими ТЦ. Емкость рынка ТЦ, особенно в небольших городах, остается малой. Рынок не в состоянии поглотить большой объем площадей. В городах, где ТЦ закрылись, уровень насыщенности площадями в ТЦ колеблется в диапазоне 300-400 кв. м на 1000 жителей (при среднеукраинском 90 кв. м), что для среднего областного центра Украины является уже критичным значением. Есть только три областных центра с населением менее 350 000 человек, в которых показатель насыщенности перешел отметку в 300 кв. м на 1000 жителей, и в каждом из этих городов появились «мертвые» ТЦ. Это Черкассы (ТЦ Экватор), Черновцы (ТЦ Бояновка) и Херсон (ТЦ Суворовский). Каждый из трех ТЦ вводился в эксплуатацию при меньших показателях насыщенности, но у них появились конкуренты, в борьбе с которыми они не смогли устоять – в конкурентной борьбе побеждает сильнейший. Исключение составляет ТЦ Магелан в Харькове. Здесь проблемы у ТЦ появились при достаточной низкой насыщенности торговыми площадями в городе (чуть более 200 кв. м на 1000 жителей). Для этого ТЦ ключевыми стали другие причины.

2. Непрофессиональная концепция и ошибки в проектировании и строительстве

В той или иной степени данная проблема присуща всем закрытым и перепрофилированным ТЦ. Но для двух ТЦ она в итоге стала наиболее веской причиной закрытия. Для ТЦ Бояновка одним из решающих факторов «начала конца» стало выделение гипермаркета из состава ТЦ и разграничение потоков в гипермаркет и собственно ТЦ. Второй серьезной концептуальной ошибкой стало масштабирование некоторых развлекательных арендаторов (бильярд около 50 столов, боулинг 34 дорожки), которые не стали востребованы в Черновцах. Также серьезные ошибки были допущены при проектировании и строительстве ТЦ Суворовский в Херсоне. Каркас здания был построен с использованием малого шага колонн и недостаточной высоты этажей, что не соответствует требованиям сетевых арендаторов. Не способствовали успешному открытию также и другие ошибки концепции Суворовского: этажность (5 этажей), дефицит паркинга, внутренняя планировка и др.

3. Месторасположение

Ошибки в выборе места для ТЦ таже стали проблемой закрытых объектов. ТЦ Бояновка и ТЦ Европа были построены вдалеке от спальных массивов, но рядом с крупными оптовыми рынками, что не способствовало успешной работе. ТЦ Суворовский в Херсоне, несмотря на расположение в центре, был построен рядом с узкими прилегающими дорогами, ТЦ Магелан, несмотря на отсутствие явных недостатков места, уступал по удобству расположения своим конкурентам. Наибольший удар ошибка в выборе места расположение нанесла торговому центру Экватор (Черкассы). Несмотря на грамотную концепцию и неплохое для того времени исполнение, а также практически отсутствие конкуренции в Черкассах в 2008 году, торговый центр так и не был сдан полностью в аренду и испытывал проблемы с посещаемостью на протяжении всего срока работы. Расположен этот «мертвый» ТЦ в промышленной зоне, не имеет фасада на значимую дорогу и удален от спальных массивов. Для жителей Черкасс промзона никак не ассоциировалась с современной торговлей и развлечениями.

4. Отсутствие профессиональной команды и арендная политика

Важной причиной неудач украинских ТЦ является отсутствие профессиональной команды в структуре девелопера. Это приводит к неправильным векторам проектирования, строительства, а также выбора арендаторов будущего ТЦ. Зачастую предпочтение отдается родственным продуктовым или развлекательным бизнесам (как это было в случае ТРЦ Магелан, Бояновка, Экватор и Суворовский) или арендаторам, которые менее требовательны в техническом и юридическом отношении (не сетевые, локальные предприниматели). Непонимание последовательности реализации проекта, специфики работы с арендаторами, технических требований, сроков строительства приводит к плачевным последствиям.

Недостаток профессионализма в управлении ТЦ может приводить к потере ключевых арендаторов. Например, черкасскому Экватору не хватило гибкости пойти на уступки ритейлерам во время набирающего силу кризиса. Отсутствие профессиональной команды также приводит к отсутствию маркетинга, продвижения ТЦ. У некоторых объектов, например, ТЦ Суворовский или Бояновка не было даже сайта.

5. Общественное мнение

Негативный образ ТЦ в глазах жителей города может плохо сказываться на посещаемости объекта. Восприятие места, серьезные нарушения при посадке здания, снос парков, памятников, застройка площадей, исторических мест – все это не располагает общественное мнение к будущему общественному центру, формирует негативный имидж ТРЦ. Среди «мертвых» ТЦ также есть объекты, одной из причин закрытия которых, стал негативный имидж. Так, строительство ТЦ Суворовский в Херсоне сопровождалось рядом скандалов, связанных со сносом памятных сооружений, застройкой исторической части города, нарушением высотности. А в общественном мнении жителей Черкасс участок Экватора устойчиво ассоциировался с вредным производством, но попыток изменить его оценку среди местных жителей предпринято не было.

6. Провальное открытие

Как известно, торговые центры, которые открываются без арендаторов, очень долго потом «раскачиваются» или перестают работать вовсе. Объекты, которые были перепрофилированы из ТЦ в другие назначения, изначально не испытывали проблем с набором арендаторов. Закрытые сейчас «мертвые» ТЦ, наоборот, открывались полупустыми или пустыми. Так, ТЦ Магелан, Бояновка и Экватор открывались с заполняемостью галереи 50% и менее. ТЦ Суворовский в Херсоне и ТЦ Европа в Хмельницком и вовсе открылись практически пустые. При этом акция открытия ТЦ Суворовский состоялась, несмотря на незаконченные фасадные и отделочные работы в общих зонах.

Кроме упомянутых системных причин, в каждом случае имеют место сопутствующие факторы, которые могут даже выходить на первый план. Так, для ТЦ Есенино в Кривом Роге таким фактором стал пожар в торговом центре, а для ТЦ Экватор в Черкассах – открытие в период вхождения рынка в финансово-экономический кризис. Тем не менее, без наличия системных причин эти торговые центры в «умирающие» не превратились бы.

Перспективы

Закрытие или перепрофилирование торговых центров в Украине не носит глобальный характер. Скорее это исключение из общего правила. В среднем по стране насыщенность торговыми площадями остается невысокой. За последние семь лет в регионах строительства новых объектов почти не велось, а уровень заработных плат стабильно возрастал. Это способствует сохранению благоприятной ситуации для появления новых ТЦ в ряде городов. Но, в то же время, появление новых ТЦ в уже насыщенных городах с высоким уровнем конкуренции, приводит к низкой посещаемости и наполняемости самых слабых объектов.

Каковы же перспективы «мертвых» торговых центров? Если перепрофилированные объекты уже нашли свою нишу, то что ждет закрытые? Могут ли они стать успешными ТЦ?

Пока таких примеров в Украине нет. Однако над двумя «умершими» моллами идет работа по реанимации (бывший харьковский Магелан и черкасский Экватор). Эти объекты заявили о выходе на рынок под новыми брендами. Конкуренция и в Харькове, и в Черкассах в последние годы ужесточилась, но приобретение объектов с солидным дисконтом позволяет новым собственникам закладывать в проект менее рискованные экономические показатели. Чтобы снять все вопросы, осталось лишь дождаться выхода этих объектов на рынок.

Читайте также –

Максим Гаврюшин, Budhouse Group: Каким будет рынок торговой недвижимости после карантина