Тогда мы идем к вам: как в Киеве развиваются микрорайонные ТЦ

Все больше микрорайонов Киева получают свои собственные, небольшие по площади, но профессиональные торговые центры.

Property Times разбирался, что собой представляют торговые центры микрорайонного формата, насколько они востребованы арендаторами и посетителями и какие перспективы ждут этот формат. Конкуренцию они составляют скорее рынкам и магазинам у дома, нежели крупным ТРЦ, но свою долю покупателей привлекают. RAU подготовила сокращенный обзор материала.

Что такое микрорайонный ТЦ

Как правило, это совсем небольшое здание – площадью от 2000 до 10 000 кв. м, в два или три этажа. Согласно классификации торговых центров International Council Of Shopping Centers (ICSC), такой ТЦ охватывает зону диаметром примерно в 5 км – один-два микрорайона. Отсюда и название.

В качестве якорного арендатора обычно выступает продуктовый супермаркет. «И чем качественнее продовольственный супермаркет на территории ТЦ, тем больший интерес он представляет для покупателя», — подчеркивает Евгения Локтионова, директор компании UTG.

«Состав арендаторов такого ТЦ зависит от количества жителей микрорайона и целевой аудитории, – уточняет Наталья Мензак, старший агент департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине. – Поэтому он может состоять из 1-4 якорных операторов разного направления деятельности с дополнением арендаторами меньшего формата».

Другими словами, к якорю добавляется «мини-торговая галерея»: ряд небольших магазинов, предоставляющих всевозможные услуги и товары. Здесь могут быть зоомагазины, аптеки, ж/д и авиакассы, отделения почты, салоны красоты и фотосалоны, банки, офисы страховых агентств и даже стоматологические кабинеты.

Как отмечают в компании VARUS, с началом кризиса в 2014 году посещение покупателями больших супермаркетов снизилось. Покупатели стали отдавать предпочтение магазинам у дома и супермаркетам в шаговой доступности. Но семейные недельные закупки в больших супермаркетах также не теряют своей актуальности. «Для нас же приоритетным при выборе локации, в первую очередь, остаются места с высоким трафиком или густонаселенные районы», – уточняют в сети супермаркетов.

Формула успеха

Как и в случае любого объекта недвижимости, на первом месте в формуле успеха микрорайонных ТЦ оказывается локация. В основном, такие объекты строят в густонаселенных районах, жители которых и являются основной целевой аудиторией.

Конечно, важна транспортная доступность и возможность добраться пешком, т.е. совершить покупку, например, по пути с работы, либо выйти за покупками из дома, но не ехать к магазину на авто или общественном транспорте. Такая концепция близка к формату «магазина у дома», но идет дальше и предлагает больше.

«По опыту западного рынка, где традиции ритейла формировались не одно десятилетие, мода на большие торговые центры и гипермаркеты уже прошла. Людям куда комфортней совершать покупки, не тратя время на дорогу и не наматывая марафоны по залам больших супермаркетов. В наших реалиях, где основная часть населения изначально не привыкла совершать «средние» покупки в больших супермаркетах, концепция микрорайонных ТЦ имеет полное право на жизнь», – комментируют тему успешности эксперты сети супермаркетов VARUS.

Следующий элемент успешности – качественное управление: правильно выбранный якорный оператор, а также понимание потребностей жителей локации, в которой микрорайонный ТЦ размещен, и набор арендаторов, соответствующий этим потребностям.

«Для покупателей микрорайонных ТЦ главное не стоимость товаров, а удобство расположения и возможность быстро сделать покупку, поэтому сравнивать их с крупным торговыми центрами не совсем корректно, – говорит Евгения Локтионова. – Основными конкурентами для них остаются рынки и отдельно стоящие продовольственные гипермаркеты с предкассовой зоной».

А конкуренты кто?

Александр Илашку, генеральный директор компании «Кропперс Групп», в портфеле которой находится 17 ТЦ, в том числе и микрорайонного формата, отмечает: «Детальный анализ покупательской среды подтверждает, что такие ТЦ пользуются огромным спросом, как среди покупателей, так и среди арендаторов. У них есть одно преимущество, которое привлекает арендаторов – это постоянный поток потенциальных покупателей (жители близлежащих районов), которые направляются в супермаркет для осуществления небольших, но ежедневных покупок. Ярким примером является микрорайонный ТЦ Academ-City, открытый в апреле текущего года на пр. Палладина».

Помимо рынков и отдельно стоящих гипермаркетов, конкурентом для микрорайонных ТЦ остаются девелоперы жилых комплексов, предусматривающие в инфраструктуре своих ЖК коммерческие помещения. «Такие форматы в настоящее время очень популярны среди девелоперов в строительстве жилой недвижимости», – отмечает Евгения Локтионова.

Татьяна Хома, старший агент департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, приводит пример ЖК «Obolon Residences», где девелопер предусмотрел основные коммерческие помещения для размещения сервисов, кофеен, ресторана. «Все это частично составит конкуренцию ТРЦ Smart Plaza, который, к слову, также является частью ЖК и находится в двух минутах ходьбы», – говорит эксперт.

Перспективы

Судя по количеству запланированных открытий небольших ТЦ в 2017-2019 годах в Киеве формат сейчас действительно интересен рынку. Для полноценного шопинга и отдыха киевляне отдадут предпочтение крупному центру, но для ежедневных покупок удобнее посетить микрорайонный ТЦ.

«Рост привлекательности ТЦ микрорайонного формата за последние годы говорит о перспективности этого формата не только в Киеве, но и в регионах Украины. Развитие рынка ритейла напрямую связано с жилой недвижимостью, в состав новых ЖК будут входить торговые центры», – комментирует Наталья Мензак.

Если говорить о примерах микрорайонных ТЦ, уже работающих в Киеве, мы можем назвать обновленные ТЦ Квадрат по ул. Бальзака и Г. Юры, Doma, VMB и другие. В текущем году в апреле на пр. Академика Палладина открылся ТЦ ACADEM-CITY, а по информации компании UTG, до конца года можно ожидать еще одно открытие ТЦ в подобном формате, на Днепровской Набережной.

Учитывая объемы жилищного строительства в Киеве и других больших городах, возведение новых жилых районов, которые необходимо обеспечить качественной инфраструктурой, перспективы этого формата ТЦ для продуктового ритейла действительно велики. «Девелоперу необходимо еще на стадии концепции предусмотреть удовлетворение всех потребностей будущих жителей, а размещенный микрорайонный ТЦ успешно справится с задачей», – говорят в VARUS.

«Учитывая многолетний опыт управления ТЦ по всей территории Украины, я с уверенностью могу сказать, что микрорайонные ТЦ, при качественном управлении, правильном подборе арендаторов, будут только укреплять свои позиции на рынке коммерческой недвижимости», – комментирует генеральный директор компании «Кропперс Групп» Александр Илашку.

Источник:  Property Times

Читайте также —

Роман Ємець, ТРЦ Рів’єра: Регіональний споживач більш вимогливий і розбірливий