Изменение потребительских приоритетов и влияние внутренней миграции: как изменился рынок торговой недвижимости Украины в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 г. украинский рынок торговой недвижимости характеризовался сочетанием положительной динамики роста со структурными изменениями в потребительском поведении и географии торговой активности.

Ключевыми факторами развития стали внутренняя миграция населения, изменение потребительских приоритетов и активное развитие региональных рынков, особенно в западной части страны. Вместе с тем рынок продолжает адаптироваться к новым реалиям, связанным с ограничениями военного времени и трансформацией потребительских привычек украинцев. Property Times разбирался подробнее вместе с экспертами: какие изменения происходили на рынке торговой недвижимости в первом полугодии.

Макроэкономические показатели и потребительские настроения

Директор компании UTG Евгения Локтионова отмечает положительную динамику: оборот розничной торговли Украины за январь-апрель 2025 года рос как в национальной валюте (+20,33%), так и в долларовом эквиваленте (+14,05%). Это свидетельствует об устойчивости украинского рынка и его способности к обновлению.

Руководитель департамента маркетинга и исследований CBRE Ukraine Диана Квитчук, добавляет важные детали относительно потребительских настроений: «По состоянию на май 2025 года, по данным Info Sapiens, индекс потребительских настроений составлял 79,3 п. п. (+6,7 п.п. с начала года), что свидетельствует о постепенном их перспективе. По ее словам, хотя инфляция опережала рост номинальной заработной платы, реальная заработная плата продолжала расти, что способствовало поддержанию стабильного потребительского спроса.

По словам Елены Забужко, коммерческого директора Nhood Ukraine, все тенденции этого периода формируются под влиянием экономических, потребительских и геополитических факторов и демонстрируют сложную, но динамичную картину. Эксперт подчеркивает ключевые особенности периода: рост арендных ставок под влиянием инфляции и девальвации гривны, устойчивость рынка, несмотря на снижение покупательной способности, возврат международных брендов и стимулирующее влияние внутренней миграции. Она отмечает: «Несмотря на снижение покупательной способности, рынок достиг довоенных уровней».

Региональные особенности

Киев

Несмотря на военные риски, Киев демонстрирует стабильность. Ключевые показатели практически не изменились с начала года. Активность ритейлеров развивалась умеренными темпами, сосредотачиваясь преимущественно на наиболее эффективных ТЦ с высокой посещаемостью и стабильным товарооборотом.

В то же время, наблюдается осторожность международных игроков. На рынок не вышло ни одного нового международного fashion бренда. Шведский ритейлер IKEA объявил, что не планирует возвращаться в Украину в ближайшей перспективе из-за соображений безопасности. Такую же позицию занимают и некоторые другие мировые игроки.

Ключевой тенденцией столичного рынка явилась ревитализация существующих объектов. В 2025 году продолжается тенденция к ревитализации существующих торговых объектов, которая началась в 2023-2024 годах. Девелоперы сосредотачиваются на реновации торговых центров, адаптации их к новым форматам арендаторов и изменению моделей потребления.

Закарпатье

Владимир Чекалов, генеральный директор Urban-X, рассказывает о динамичном развитии рынка торговой недвижимости Закарпатья: «Рынок торговой недвижимости Закарпатья, прежде всего в Ужгороде и Мукачево, демонстрирует стабильный рост на фоне активного притока ВПЛ, повышение покупательной способности населения и спроса на современные форматы шопинга».

Среди ключевых трендов региона эксперт выделяет:

• Девелоперский бум в жилых районах — активное строительство наибольшего количества коммерческих площадей в микрорайонах Новый, Боздош;
• Децентрализацию потребления — основной спрос смещается из центра в спальные районы;
• Приток инвестиций — в регион заходят новые инвесторы, которые ищут прибыльные проекты с минимальными военными рисками. Растет доля сделок по привлечению как локального, так и национального капитала еще до ввода объектов в эксплуатацию.

Изменения в потребительском поведении

Евгения Локтионова замечает важные сдвиги в потребительских приоритетах: «Поскольку ажиотажный спрос населения на системы жизнеобеспечения ради противодействия последствиям войны (затоваривание консервов, лекарств, средств гигиены, военных товаров, солнечных панелей, зарядных станций, зарядных станций буржуек, аккумуляторов) почти исчерпан, потребители постепенно возвращаются в магазины одежды и обуви».

В то же время эксперт отмечает специфические ограничения: «На рынке продолжает наблюдаться влияние последствий пандемии (отдаленной работы) и комендантского часа — ограниченная необходимость в повседневной и нарядной одежде». Параллельно в UTG фиксируют высокий уровень отношения украинцев к развлечениям и потреблению накоплений как инструментов противодействия стрессу и негативным новостям (шоппинг, развлечения, рестораны).

Елена Забужко выделяет несколько ключевых трендов в потребительском поведении:

• Рационализация покупок. Потребители стали более осторожны в расходах, ориентируются на функциональные и базовые товары. Растет популярность своих торговых марок, акций и программ лояльности.
• Омникальность и цифровизация. Покупатели ожидают единственного опыта онлайн и оффлайн: заказ онлайн с забором в оффлайн, мобильные приложения, самовывоз, быстрая доставка.
• Смена мотивации посещения. Люди приходят не только за покупками, но и за опытом, эмоциями, сервисом. Растет спрос на фуд-корты, зоны отдыха, детские просторы, ивенты.
• Посещаемость и вакантность. По данным UTG, посещаемость торговых центров продолжает расти, достигнув 393 человек на 1000 кв. м GLA по состоянию на июль 2025 года. Наиболее устойчивы районные ТЦ, обслуживающие ежедневные потребности. Снижение количества воздушных тревог в Киеве также положительно отразилось на посещаемости. Благодаря этой динамике уровень вакантности сократился до 12,9%, а в районных форматах этот показатель еще ниже — 6,6%.

Арендные ставки и условия сотрудничества

Евгения Локтионова сообщает о постепенном росте ставок аренды из-за сокращения вакантности — на июль 2025 года для помещений торговой галереи площадью 50-200 кв. м ставка составила $22,2 за 1 кв. м (без учета % РТО, OPEX, НДС, КП).

Диана Квитчук предоставляет подробную информацию о столичном рынке: «По состоянию на конец I полугодия 2025 года, средняя вакантность на рынке Киева осталась в целом стабильной на уровне 11-12%, с постепенной тенденцией к снижению в лучших торговых объектах, а в некоторых объектах находится на «техническом» уровне 2-3%.

Относительно арендных ставок в Киеве, эксперт отмечает: «Арендные ставки не претерпели значительных изменений с начала года, прайм-ставки для типовой торговой галереи площадью 100-200 кв. м в самых лучших объектах колебались в пределах $40-70/кв. м/месяц (0% с начала года), в то время как в других объектах — в пределах $18-38/кв. м/месяц».

Елена Забужко отмечает общую тенденцию: «Наблюдается рост арендных ставок под влиянием инфляции и девальвации гривны».

Новые открытия и перспективы

Киев и область

В апреле 2025 г. в Киеве открылся ТЦ районного формата BalticSky 10 000 кв. м, но это существенно не отразилось на общем предложении торговых площадей.

По данным, которые приводит Диана Квитчук, в I полугодии 2025 года общий объем конкурентного предложения остался неизменным и составлял около 1,6 млн кв. м. В то же время эксперт отмечает ключевую перспективу: «Согласно заявлениям девелоперов, на осень 2025 года запланировано открытие ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м), что станет потенциально значительным дополнением к рынку».

По данным UTG, в 2025-26 годах также ожидаются открытия:

White Lines (ул. Васильковская, 1) — 28 000 кв. м,
Olympik Park (просп. Бажана) — 23 000 кв. м,
ТРЦ Svitlo Mall (шоссе Столичное, 1) — 12 500 кв. м.

Региональные рынки

Диана Квитчук так характеризует ситуацию в регионах: «Со стороны регионов в I полугодии 2025 года не было введено в эксплуатацию качественных ТЦ. Однако прогнозы на ІІ полугодие 2025-го и на следующий год кажутся более положительными: ожидается ввод в эксплуатацию более 240 000 кв. м новых торговых площадей в крупнейших региональных городах Украины».

По данным, которые приводит Владимир Чекалов, в Закарпатье до конца 2025 года запланировано открытие шести важных объектов общей площадью более 50 000 кв. м:

• ТРЦ Grushevsky (Ужгород) — 4000 кв. м,
• ТРЦ Dream City (Ужгород) — 8000 кв. м,
• ТРЦ Korona (Ужгород) — 10 500 кв. м,
• Retail-park Mukachevo (Мукачево) – 8900 кв. м,
• Retail-park «Заграва» (Берегово) — 8000 кв. м,
• ТЦ Росвиговский (Мукачево) — 8500 кв. м.

«Хотя на рынке торговой недвижимости заявлены к выходу и традиционно крупные торговые объекты, все чаще наблюдается тенденция развития смешанных форматов, интегрированных в жилые и бизнес-комплексы, а также появления компактных региональных торговых пространств, ориентированных на локальный спрос», — делится наблюдениями Диана Квитчук.

«Ожидаемое введение новых ТРЦ в 2025 году создает дополнительные возможности для развития», — резюмирует Елена Забужко. Вместе с тем успех новых проектов будет зависеть от их способности адаптироваться к измененным потребительским привычкам и обеспечить мультифункциональный опыт для посетителей.

Источник — Property Times