Рынок складской недвижимости Киева показал высокую динамику в 2024 году

Согласно последнему исследованию рынка складской недвижимости Киева от CBRE Ukraine, во второй половине 2024 года сегмент столичного рынка складской недвижимости сохранял положительную динамику спроса, демонстрируя высокую арендную активность.

Рынок почти достиг довоенного уровня

Как отмечается в исследовании, годовой объем валового поглощения составил около 167 000 кв. м складских площадей (+63% к аналогичному периоду 2023 года). Это самый высокий показатель с 2021 года, он «не дотянул» до довоенного периода всего 3%.

Основным драйвером спроса стали договоры предварительной аренды в находящихся на финальной стадии строительства объектах, поскольку низкий уровень вакантности привел к предварительному поглощению нового предложения на рынке. Таким образом, доля сделок предварительной аренды в структуре валового поглощения выросла на 49% – до 72%.

Торговля формирует основной спрос на склады

По состоянию на конец 2024-го сектор оптовой и розничной торговли доминировал в структуре валового поглощения с долей 67%, на втором месте 3PL-операторы с долей 17%. Интересно, что доля торговых компаний выросла на 33% год от года, а логистические операторы, напротив, сократили ее на 19%.

Особенно выделяется фармацевтический сектор, который увеличил свою долю в общей структуре поглощения до 12% в 2022-24 годах после того, как он практически не был приставлен в арендной структуре в 2019-21 годах. Фармацевтические компании все больше развивают собственные складские мощности, меньше полагаясь на услуги сторонних дистрибьюторов, что отражает общую тенденцию к усилению контроля над цепочками снабжения и повышению операционной гибкости в условиях вызовов, связанных с войной.

Новое предложение

В 2024 году на рынок складской недвижимости Киева было выведено около 79 000 кв. м нового предложения. Это способствовало увеличению объема конкурентных складских площадей на 6% до 1,37 млн ​​кв. м, что приближает рынок к довоенному уровню.

Среди крупнейших завершенных проектов — II и IV очереди логистического комплекса Чайки (56 000 кв. м) и I очередь логистического комплекса Дударков (23 400 кв. м). Объем будущего предложения в 2025 году прогнозируется на уровне 250 000 кв. м, из которых 87% будут приходиться на спекулятивный рынок, а остальные 13% под собственные нужды собственников.

Кроме того, RLC, один из самых крупных логистических девелоперов, планирует завершить восстановление разрушенного холодного склада площадью 58 000 кв. м к концу 2025 года. Текущий объем предварительных сделок в предстоящем предложении составляет примерно 55%, что существенно контрастирует с историческими показателями рынка, когда доля предыдущих сделок обычно составляла 10-20%.

Уровень вакантности

С начала года уровень вакантности на рынке незначительно вырос (на 1,1%) из-за выхода на рынок новых складских площадей, достигнув 3,1%. Однако стабильный спрос со стороны арендаторов и значительный объем предыдущих сделок аренды продолжают оказывать давление на уровень вакантности. Хотя некоторые арендаторы реализовали отложенные ранее планы расширения или переезда, высвобождение ими площадей не привело к увеличению вакантности, поскольку высокая активность повторного поглощения удерживает ее на низком уровне.

Арендные ставки

Арендные сделки продолжают заключаться в национальной валюте, хотя в 2024 году эта тенденция пошла на убыль, особенно в сегменте холодных складов. Низкая вакантность, активный спрос и всеобщая инфляция, включая рост стоимости строительства, привели к повышению арендных ставок. Прайм эффективная арендная ставка в долларовом эквиваленте в наиболее качественных сухих складах выросла на 8% до $5,3 за кв. м/месяц (без НДС и OPEX) с начала года. Запрашиваемые арендные ставки на сухие склады колебались в диапазоне 190-240 грн/кв. м в месяц ($4,5-5,7), а на холодные склады – в среднем 360-420 грн в месяц ($8,5-10), со средним ростом на 18% в обоих сегментах.

Прогноз на 2025 год

Руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine Наталья Сокирко прогнозирует в 2025 году постепенное восстановление рынка, которое и дальше остается тесно связанным с динамикой, обусловленной войной. Ожидается, что арендаторы сохранят курс на расширение, что может обеспечить высокий уровень арендной активности в 2025 году. «Кроме того, ожидается, что рост потребительского спроса еще больше усилит арендный потенциал сектора оптовой и розничной торговли», — говорит Сокирко. Хотя высокие затраты на электроэнергию, колебания валютного курса и нехватка рабочей силы будут продолжать влиять на рынок. Однако, вероятно, объем отложенного спроса, обусловленный большими потребностями в помещениях, будет стимулировать валовое поглощение в течение 2025 года.

Кроме того, использование складов для собственных нужд в дальнейшем будет способствовать восстановлению рынка, так как арендаторы, которые ищут большие площади, все чаще предпочитают решения build-to-suit или покупку поврежденных/разрушенных складов для дальнейшей реконструкции. Некоторые из этих объектов будут представлять выгодные возможности для продажи и обратной аренды во время активной фазы послевоенного восстановления.

Справка. CBRE Ukraine (ООО «Экспандиа») была основана в январе 2008 года управляющими партнерами Сергеем Сергиенко и Радомиром Цурканом и является частью аффилированной сети международной компании CBRE по предоставлению услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций. Штат сотрудников CBRE Ukraine насчитывает более 200 специалистов, включая персонал на объектах недвижимости в Украине, переданных компании в управление и эксплуатацию. В рамках аффилированной сети, в 2023 году компания расширила свое присутствие в Молдове под брендом CBRE Moldova.