Петр Пуняк, WR Group: Как построить и открыть ТРЦ в войну

Основатель компании WR Group Петр Пуняк и соучредитель Ассоциации ритейлеров Украины Андрей Жук в ходе нового выпуска онлайн-программы «За рамками ритейла» обсудили, насколько сложно строить и открывать торговые центры в Украине, что не учтено в нормах инклюзивности и как проходит селекция арендаторов.

Компания WR Group – одна из ведущих по управлению коммерческой недвижимостью на западе Украины. Это молодая компания, которой четыре года. Основали ее во время пандемии коронавируса, а сейчас в войну активно строятся и открываются торговые центры. Как говорит в шутку Петр Пуняк: «Мы уже не знаем, как работать в нормальном режиме, когда ничего не происходит»

– Насколько сложно было открыть торговые центры на западе Украины во время войны?

– Первые торговые центры мы открыли в третий месяц полномасштабного вторжения – два во Львове, один – в Червонограде. А в сентябре 2022 запланировали открыть еще два. Построили их за 10 месяцев: 10 июня 2023 было открытие ТРЦ Park в Дрогобыче и 17 июня ТРЦ Вектор в Трускавце. То есть, есть пять комплексов, которые были открыты с начала войны.

– Что самое сложное было?

– Сложнее всего было убедить подрядчиков во время строительства, что это следует делать и чтобы они поверили – мы это завершим. А арендаторов убедить, что здесь безопасно и нужно открываться.

– Почему якорный арендатор – Сильпо?

– Открытие супермаркетов Сильпо создает фурор. Это качественные магазины с уникальным тематическим дизайном и площадью 2000–2500 кв. м. И в Трускавце, и в Дрогобыче товарообороты превысили наши ожидания. Особенно в Трускавце.

– Какова общая площадь ТРЦ и заполненность?

– ТРЦ Вектор, который в Трускавце, имеет 9000 кв. м, а заполненность – 85% подписанных договоров на момент открытия, а к концу сентября – 90%. Фактически открытых сейчас – 85%.

ТРЦ Park, который находится в Дрогобыче, имеет 12 000 кв. м, заполненность – 100% по договорам, а фактически открытым – 80%.

– Как вы проводите селекцию арендаторов?

– Каждый город отличается друг от друга. Трускавец – это туристический город и многие местные предприниматели на это настроены, поэтому здесь много местных арендаторов. А еще есть большой запрос на аптеки, поэтому их здесь три.

В Дрогобыче много студентов из-за того, что здесь есть университеты и здесь безопасно. Из местных арендаторов – только ресторан, все остальное – сетевые операторы.

Мы можем отказать, если нам не подходит концепция и дизайн ритейлера. И местные операторы нас даже благодарят за это, потому что говорят, что мы их улучшаем. Они привыкли работать где-нибудь, а торговый центр для них – это что-то новое, поэтому они меняют вывески, позиционирование, дизайн и все ради того, чтобы зайти в торговый центр.

– Кого не хватает с арендаторов в новых ТРЦ?

– Мы четко разрабатываем концепцию торгового центра и четко понимаем, кто нам нужен. К примеру, в Трускавце мы работаем над тем, чтобы к нам зашла детская зона с рестораном и есть запрос на клинику с анализами.

– Какая зона охвата покупателей открытых ТРЦ?

– В войну, когда нет возможности уехать за границу, все начали ехать на запад Украины, именно поэтому Трускавец заполнен на все 100%. По поводу агломерации, мы оценивали города вокруг, и сейчас понимаем, что очень много потоков собственно от них. Трускавец имеет 30 000 населения, и до Стадника 500 м – здесь еще 20 000 населения, затем 20 000 в городе Борислав. То есть в общей сложности, есть 100 000 человек вокруг Трускавца.

Именно поэтому посещаемость ТРЦ Вектор – 5000 человек в будни и 10 000 в выходные. И что интересно, здесь больше чек, чем в Червонограде или Дрогобыче.

– Насколько торговые центры готовы принимать инклюзивных людей?

– Мы строим торговый центр согласно нормам и инклюзивность предусмотрена. Но у нас был горький опыт. Даже делая что-нибудь по нормам, можно не учесть реалии жизни. В Червонограде к нам приехал военный на инвалидной коляске с вытянутой ногой и не мог развернуться. Поэтому сейчас проектируя большой офисный центр во Львове, мы делаем инклюзивные санузлы больше норм.

– Остаётся ли место для других проектов в маленьких городах?

– Когда мы заходим в маленькие города (50 000-70 000 населения), мы строим настолько  большой торговый центр, чтобы никто не мог занять эту нишу ближайших лет десять.

– Что происходит на западе Украины и какие тренды?

– Запад Украины очень развивается, есть много инвестиций и самое важное – это внутренний инвестор Украины.

– Как развивается property-менеджмент в Украине?

– На мой взгляд, инвесторам нужно думать о деньгах и не думать об управлении, ведь это занимает много времени и ресурса. Мы ведем объекты, которые мы строим от начала и до конца, то есть от поиска земельного участка для строительства до запуска и открытия. Далее обеспечиваем эксплуатацию – охрана, уборка, маркетинг и т.д.

– Сколько может стоить property-менеджемент?

– Результат работы нашей компании оценивается по доходности торгового центра. Соответственно и нам, и инвестору интересно, чтобы мы были привязаны к доходной части. Процент дохода от аренды составляет 5-10%. А договоры управления property-менеджментом – 3+ года.

– Какие ожидания инвесторов?

– На первом месте стоит безопасность – строительство объектов в безопасных городах и местах.

Что касается доходности, то в Украине одна из самых лучших доходностей в Европе. К примеру, в Европе окупаемость инвестиций в 12-15 лет – это норма. У нас можно вернуть вложения гораздо раньше – и это большое преимущество. Поэтому после окончания войны к нам придут иностранные инвестиции за этой доходностью.

Сейчас время маленьких и быстрых проектов, которые строятся до года, открываются и приносят доход. Большие проекты пока не в приоритете.

– Расскажите о ваших специалистах.

– Свои кадры мы учим и выращиваем внутри компании. У нас всегда есть вакансии, потому что добавляются новые проекты. И мы готовы брать военных, прошедших реабилитацию.

– Что сейчас происходит с офисной недвижимостью?

– Во Львове открылось много офисных центров до войны, а в пандемию коронавируса компании оптимизировали свои офисы и достаточно большая вакантность офисных площадей.

Мы сейчас строим офисный центр на 15000 кв. м и планируем открыть его в декабре этого года. Хотим позаботиться о доступности, инфраструктуре и чтобы офисом было удобно пользоваться, поэтому сначала думаем о ресторанах, кафе и конференц-залах – и здесь уже есть арендаторы. Потому хотим открыть, показать продукт, а потом реализовывать офисные площади.

У нас есть два формата: площадь 30-100 кв. м и есть 800+ кв. м.