Елена Яценко, Respublika Park: Я не знаю ни одного рынка, где ритейлеры могли бы так быстро и эффективно адаптироваться к новым условиям

Директор по аренде крупнейшего торгово-развлекательного центра Украины о заполняемости ТРЦ, привлечении новых арендаторов, возвращении посетителей, маркетинговой активности и многом другом.

Один из знаковых объектов торговой недвижимости Киева – ТРЦ Respublika Park – открылся в ноябре 2021 года. И сразу же стал популярным местом для киевлян и гостей столицы: благодаря грамотному tenant-mix, мощным якорным арендаторам, инновационному парку развлечений Neopolis и «фишки» комплекса — оазису с живыми растениями в ценральном атриуме. У управляющей команды были амбициозные планы на развитие: так, например, в Respublika Park должен открыться второй в Украине магазин шведской сети ІКЕА.

24 февраля 2022 года изменилось все. На два месяца ТРЦ вообще закрывался, возобновив работу только 24 апреля прошлого года. С этого времени команда ТРЦ смогла добиться значительных успехов, постепенно возвращая посетителей, проводя интересные маркетинговые акции и привлекая новых арендаторов. О том, как это удалось достичь и какие факторы способствовали успешной работе объекта, в интервью RAU рассказала директор по аренде ТРЦ Respublika Park Елена Яценко.

– Расскажите, какая сейчас вакантность в ТРЦ, и какие тенденции вы наблюдаете?

– В полномасштабную войну мы зашли с показателем 78% площадей по подписанным договорам аренды. В настоящее время этот показатель составляет 85%. То есть за время полномасштабного вторжения мы приросли и приросли хорошо. Всего подписано более 50 новых договоров аренды. Еще в работе находятся договоры на площадь примерно 5000 кв. м.

– Вы говорите о подписанных договорах или об открытых магазинах?

– Именно о подписанных. Сюда входят и Inditex и H&M, еще не возобновившие работу. Каждый месяц мы радуем посетителей новыми открытиями, многие интересные новинки также готовим и к началу нового торгового сезона, в том числе – и международных арендаторов.

– Для IKEA место еще держите?

– Мы с IKEA в постоянном контакте, раз в две-три недели общаемся с менеджментом. Как и все мы, они ожидают победы, чтобы возобновить свою активность в нашей стране. Стратегически – конечно, мы ждем IKEA, но все мы живем более тактически, поэтому в зоне мебели и товаров для дома наши посетители имеют возможность знакомиться с новыми магазинами. Но все же мы понимаем, что такой якорь, как IKEA и именно в этой зоне нам необходим. Поэтому ждем шведов после нашей победы.

– Кого из новых арендаторов смогли привлечь за время полномасштабной войны?

– У нас появилось много интересных операторов, причем как украинских, так и международно известных. К примеру, открылся второй в Украине магазин польского бренда Ochnik. Двумя магазинами зашла Ultra Group: с новым форматом Ultrashop, который демонстрирует отличные показатели, и с брендом Levi’s. Среди других отмечу Emporio Armani Sport (EA7), Crocs, Itis Flowers Cafe, Bugatti, Cabanchi.com, Cher17 – список довольно велик, поэтому всех сразу не вспомнишь.

Посетители постоянно отмечают, что каждый месяц у нас открытия и новинки.

– А были такие, кто вышел из ТРЦ?

– Таких совсем немного. По понятным нам всем причинам закрылись Ostin и Be Free. Остановили свою деятельность турагентства, и на их месте мы открыли новые точки. Ушел польский магазин «все для дома» DUKA. Это был первый магазин сети в Украине, поэтому надеемся, что они еще к нам вернутся.

А вообще я не знаю ни одного рынка, кроме украинского, где ритейлеры могли бы так быстро и эффективно адаптироваться к новым условиям, и, несмотря на все трудности и риски, продолжить свое развитие.

– Как сейчас строите отношения с арендаторами? Пересматривали ли арендные ставки, меняли принцип начисления платы?

– Арендные отношения для меня напоминают танец вдвоем. Насколько хорош этот танец, зависит от двух партнеров. «Танец» между нами и нашими арендаторами с каждым месяцем становится все более филигранным и изысканным.

Конечно, мы пересматривали условия арендных договоров, и этот процесс еще продолжается. В зависимости от группы товара, площади, локации, результатов работы и многих других факторов. Вместе с тем достаточно значительный процент арендаторов мы смогли вернуть к договорным условиям, показатели их работы дали нам эту возможность – и это заслуга обеих сторон, ситуация win-win.

– Кто из арендаторов смог быстрее восстановиться после переоткрытия Respublika Park в апреле прошлого года?

— Довольно быстро смог восстановиться fashion, работающий в ценовой категории «средний/средний минус». Food&Beverage демонстрирует неплохие тенденции и имеет стабильный прирост от месяца к месяцу. Пока что не можем сказать о восстановлении до довоенных времен показателей у операторов крупной бытовой техники. Магазины мелкой электроники уже почти вернулись к прежнему товарообороту. Сегмент ювелирных изделий тоже смотрится очень достойно.

— Насколько сейчас актуален развлекательный сегмент, играющий важную роль в вашем ТРЦ?

– У нас действительно очень мощная развлекательная составляющая, и она является магнитом для посетителей. Все украинцы живут в постоянном напряжении, потому отдых и положительные эмоции необходимы всем. Многие люди с удовольствием посещают как развлекательный парк, так и фуд-корт.

— Недавно в Respublika Park открылась самая большая в Украине аэротруба. Почему вы решились реализовать такой сложный и дорогостоящий проект, и каковы его первые результаты?

— Открытие аэротрубы – это, в первую очередь, сигнал инвесторам и западным операторам: мы уверены в Украине и уверены в победе. Этим шагом мы еще раз даем посыл международным сетям, еще не возобновившим работу в нашей стране, стимулируем их как можно быстрее открываться. В открытии, несмотря на все сложности с логистикой, принимали участие лучшие флаеры мира — спортсмены из Великобритании, Латвии, Бразилии, Польши и Украины, которые летали на максимальных скоростях, и показали, что такое спорт будущего, поддержали Украину.

Продажи даже выше ожиданий. Интересно, что наибольшим спросом пользуются семейные абонементы. Видим, что людям нравится, активно дарят полеты на дни рождения, украинцы очень смелые, активно приобщаются к новым, крутым впечатлениям.

Гордимся, ведь вместе с международной компанией Aerodium, несмотря на сложное время, открыли для украинцев новый формат досуга и спорта.

– Как изменился траффик, какие тенденции наблюдаете?

– Первое, что хочу отметить: существенно возросла конверсия. То есть, планируя посещение ТРЦ, посетитель четко знает, что хочет купить и покупает. С осени прошлого года мы наблюдали активное наращивание траффика в ТРЦ, но тогда показатели были еще далеки от довоенных. При этом уже в сентябре показатели товарооборотов арендаторов были достойны.

Сейчас посещаемость наращивается, особенно во время проведения сезонных акций и инвентов, которые привлекают в наш ТРЦ много посетителей, учитывая, что в Киев переехали многие жители других городов. Масштабные ивенты позволяют познакомить их с нашим ТРЦ, сделать из них наших постоянных посетителей. Также сказывается постепенное возвращение киевлян из вынужденной эмиграции или из западных областей Украины. Складывается ситуация, что определенная часть вынужденных переселенцев уже «заякорилась» в Киеве, а к тому же и киевляне возвращаются в свои дома. Это дополнительный фактор, увеличивающий траффик.

Мы всей командой делаем все возможное, чтобы поскорее выйти на плановые показатели. Если брать посещаемость августа22, то в апреле23 у нас прирост составил 60%. Видим рост траффика как по выходным, так и по будням. Траффик буднего дня вернулся на уровень января 2022 года, трафик выходного дня также составляет 98% от среднего траффика января 2022 года.

— По вашим наблюдениям: какие активности сейчас наиболее востребованы?

— Востребован «настоящий маркетинг». Наша команда активно проводит интересные активности для привлечения дополнительного траффика посетителей, формирования положительных настроений и лояльности к ТРЦ. Радуемся, что посетителям нравится атмосфера и мероприятия, проходящие в ТРЦ. Так, были успешно реализованы fashion-проекты с украинскими дизайнерами, благотворительные концерты с известными и молодыми артистами, коммерческие и благотворительные проекты с арендаторами. Все наши активности, так или иначе, направлены на поддержку ВСУ, благотворительных фондов. Также сотрудничаем по благотворительному собранию с фандрайзинговыми платформами: «Вернись живым», Национальный банк Украины, United24.

Следует отметить, что в такие нелегкие времена, для людей очень важна эмоциональная составляющая, патриотический формат. Какие-то «абстрактные» мероприятия, где нет важного для людей содержания, пока не интересны украинцам.

Уместно вспомнить наше мероприятие на 14 февраля, когда в ТРЦ состоялась торжественная церемония бракосочетания военнослужащих, которую мы организовали в честь Дня всех влюбленных вместе с Национальной гвардией Украины. Это было действительно очень невероятное событие. Вместе с нашими партнерами – арендаторами нам удалось совершить красивые коллаборации по подготовке, даже не все смогли принять участие. Спасибо, что несмотря на такие сложные времена, они не отказываются от поддержки таких важных событий.

Также мы продолжаем презентовать в ТРЦ Respublika Park красивейшие украинские традиции и искусство. В канун Пасхальных праздников в ТРЦ состоялось открытие крупнейшей экспозиции – национального декора — первой в Украине Петриковской росписи, воспроизведенной с украинскими мастерами и декораторами в объемной 3D-форме. Гордимся ею, ведь даже установили рекорд Украины.

– Какой у вас сейчас горизонт планирования и какие цели ставите перед собой?

– Обычно планируем на два-три месяца, не больше. Условия настолько быстро меняются, что на больший срок планировать нет смысла. Пока планируем до «высокого сезона» конец лета – начало осени. И наша цель: открыть всех подписанных арендаторов, в том числе неожиданных для клиентов, а также привлечь новых операторов.

Конечно, мы всегда имеем несколько моделей развития ситуации: от самого оптимистического до самого худшего. Надеемся, что последним пользоваться не придется. С верой в нашу победу и в Украину.