Радомир Цуркан, CBRE Ukraine: Какая ситуация на рынках складской и торговой недвижимости Украины

Управляющий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан в экспертной колонке для Іnterfax Україна рассказал как чувствует себя коммерческая недвижимость столицы в военных условиях и насколько быстро восстанавливается рынок. RAU предлагает сокращенную версию материала.

Складская недвижимость Киева: арендная активность выше довоенной

Война спровоцировала невиданный доселе кризис в логистическом сегменте Украины и мира. Закрытие портов в Одессе привело к внедрению «цепей сухого снабжения» через наземную транспортировку. Учитывая новый ситуативный спрос в таких областях как Львов и Ужгород, где проходит основной маршрут для международных перевозок — трасса М-06, особенно остро встала потребность в качественных складских площадях.

Уже после деоккупации Киевской области, компании начали возвращаться обратно в Киев, так как Киев был и остается основным логистическим хабом, позволяющим транспортировать товары по всей Украине. Кроме того, многолетнее развитие рынка складов в Киевском регионе позволяет обеспечить качественными площадями компании и предприятия, зато западные регионы страны только начинают наращивать объемы качественного предложения.

Однако уничтожение почти 22% общего складского предложения в Киевском регионе нанесло беспрецедентный ущерб рынку. Принимая во внимание, что в последние годы дефицит свободных площадей ощущался особенно остро, снижение общего предложения складов в будущем будет продолжать давить на отложенный и послевоенный спрос.

Удержание положительной динамики показателей 2022 года в течение I квартала 2023 года позволяет рынку складской недвижимости Киева чувствовать себя лучше других сегментов. Так, арендная активность в I кв. 2023-го составила около 27 000 кв. м, что на 48% больше чем в довоенном 2021 году. Объем общего предложения и арендная ставка на складские объекты А класса оставались неизменными, тогда как вакантность незначительно снизилась на 2 п.п. с начала года и достигла уровня того же 2021.

В 2023 году ожидается ввод в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых складских площадей. Учитывая будущие проекты, спекулятивный рынок ожидает лишь около 40 000 кв. м новых площадей для аренды. Зато примерно 71% нового предложения будет представлено проектами, которые строятся под собственные нужды владельцев (owner-occupied). Дополнительно, до конца года, рынок ожидает восстановление почти 120 000 кв.м складских площадей, пострадавших от обстрелов в 2022-мк. Дефицит нового спекулятивного предложения, вероятно, сохранится в среднесрочной перспективе, поскольку неопределенность относительно продолжительности войны, дефицит строительных материалов и трудовая миграция, что является общим признаком 2022 года, влияют на долгосрочные решения девелоперов.

Активные боевые действия на востоке страны заставили промышленный бизнес переместиться в более безопасные регионы западной и центральной Украины. По данным Министерства экономики Украины, в течение 2022 года в более безопасные регионы страны было перемещено 800 предприятий, 623 из которых уже возобновили работу на новом месте. Больше всего предприятий релоцировались во Львовскую (24%), Закарпатскую (14,5%), Черновицкую (9,8%), Ивано-Франковскую (8,3%), Хмельницкую (7,3%), Тернопольскую (6,3%) области. Это дало толчок на развитие промышленной недвижимости и создание новых индустриальных парков в регионе, и эта тенденция будет расти в ближайшие 3-5 лет. Кроме того, есть потенциальный спрос от международных инвесторов, которые готовы развивать промышленные производства в Украине, которые будут работать на рынок ЕС.

Ритейл: готов к активной экспансии международных брендов

Зато рынок торговой недвижимости столкнулся с большими вызовами по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости. Однако, ему удалось стабилизироваться на уровне 2022 года и удержать показатели неизменными в течение I квартала 2023-го. Ритейлеры продемонстрировали способность адаптироваться к новым реалиям, а население и бизнес справились с дефицитом электроэнергии из-за ракетных обстрелов энергосистемы в осенне-зимний период 2022 года.

Примечательно, что несмотря на разрушения и повреждения многих торговых центров, согласно данным Украинского совета торговых центров, 76% торговых центров по всей Украине переоткрылись уже к концу 2022 года. Ритейлеры и арендаторы в течение прошлого года также быстрыми темпами восстанавливали свою активность по мере стабилизации ситуации на фронте. Уже к концу года посещаемость торговых центров иногда достигала довоенных показателей и продолжает расти. И хотя, часть международных fashion-брендов все еще повторно не открыла свои локации, большинство возобновило свою работу, а некоторые начали активную экспансию на западе страны.

Хотя в стране и наблюдается определенная экономическая стабилизация и имеются прогнозы роста на 2023 год, ожидается, что восстановление ритейла будет постепенным из-за значительного оттока населения и повреждения инфраструктуры. Однако, ожидаемая масштабная послевоенная реконструкция и инвестиции, сначала со стороны многих международных организаций, а затем частного капитала, обеспечат необходимый толчок для промышленности и экономики в целом. Этот новый этап истории Украины, названный Украинским Возрождением, неизбежно превратит страну в современную и свободную экономику на уровне с ее европейскими соседями. Приток международных игроков, вызванный структурными реформами и специальными программами и инициативами ЕС, потенциально может существенно повлиять на рынок торговой недвижимости в частности.