Восстановить или оставить: как юридически правильно оформить решение о возобновлении работы поврежденного ТРЦ или магазина

Адвокат, кандидат юридических наук и управляющий партнер компании TOTUM Юрий Хапко об основных шагах, которые необходимо сделать владельцам поврежденной или разрушенной коммерческой недвижимости, чтобы правильно зафиксировать убытки и претендовать на их компенсацию.

В четверг, 9 марта, Ассоциация ритейлеров Украины провела Workshop «Рынок торговой недвижимости во время войны», посвященный актуальным вопросам коммерческой недвижимости Украины и их решению. С презентацией на важную тему «Есть ли жизнь в частично разрушенных ТРЦ» выступил адвокат, кандидат юридических наук и управляющий партнер TOTUM Юрий Хапко, который сообщил основные изменения в законодательстве, в частности, возможна ли эксплуатация частично разрушенного здания и какие есть основания для продолжения эксплуатации поврежденного ТРЦ. А также как юридически защититься от возможных негативных последствий при эксплуатации поврежденных построек. RAU предлагает ознакомиться с ключевыми тезисами его выступления.

Необходимая оценка потерь

Многим ритейлерам за прошлый год пришлось принимать непростые решения по дальнейшей работе поврежденных войной магазинов. Независимо от того, будет ли здание восстановлено полностью или будет работать частично – важно правильно все оформить юридически. Потому что лояльное отношение властей к бизнесу, продолжившему работу во время войны, довольно быстро проходит, в то же время многие действующие нормы законодательства никто не отменял. Поэтому так важно соблюдать эти нормы и правильно все оформить.

Ниже приведены 10 основных шагов, которые необходимо пройти, чтобы зафиксировать повреждения и получить возможность компенсации ущерба.

Однако нередко бывают случаи, когда смета на восстановление лишь в два-три раза превышает затраты на качественную фиксацию разрушений, и собственник принимает решение не делать этого. Что более типично для маленьких объектов. Бывает, где-то из разбитого объекта сделали место для экскурсий иностранных партнеров, где-то сработали другие факторы. Но в целом практически на всех объектах площадью более 10 000 кв. м приглашались специалисты по фиксации разрушений.

Однако зафиксировать ущерб – только половина дела. Соответствующая методика, которая определила бы процедуру компенсации, к сожалению, существует только в виде проекта, хотя в нем уже присутствует хоть какая-то привязка к доллару. Государство же пока декларирует финансовую помощь только потерявшим жилье.

Возможные пути дальнейших действий

Соответственно, сейчас бизнес поделился на две части. Те, кто ждут предстоящей победы и соответствующего порядка компенсации, и тех, кто уже сейчас пытается после выигранных судебных тяжб в Украине найти российское имущество за рубежом, на которое можно наложить взыскание. И таким образом компенсировать какую-то часть расходов на восстановление объекта.

Некоторые вообще не хотят ничего делать. Даже когда определенные инвестиционные фонды предлагают за 30% суммы будущей компенсации сделать все сами. В то же время, есть уже первые случаи, когда авансом 10-20% от суммы будущей компенсации компании получают «живыми деньгами» от таких фондов. Однако это касается только очень знаковых кейсов типа больших логистических комплексов.

Важное решение

В целом же владельцы ТРЦ, к примеру, идут самым простым путем: возобновляют работу неповрежденной части здания. Естественно, если это технически возможно, к примеру, уцелели все подведенные коммуникации. Но здесь важно правильно все оформить для контролирующих органов, посещение которых в этом году участилось вместе с увеличением трафика ТРЦ. В частности, вместо одного здания ТРЦ оформляется два, одно из которых признается непригодным для эксплуатации.

Однако перед тем, как начать что-то делать, следует все продумать заранее. Не навредит ли это в будущем, поскольку технические паспорта БТИ теперь фиксируются в электронном виде в соответствующем реестре и затем «отмотать» все назад бывает очень сложно.

Доработанное во время войны законодательство возлагает ответственность за принятие решения о работе частично разрушенного объекта на строительного эксперта (с квалификационным сертификатом соответствующего уровня) и владельца здания. Следовательно, от принятого собственником решения, что делать со зданием, зависит весь дальнейший процесс работы.

Как правильно поделить ТРЦ

Если здание находится в ипотеке – стоит запастись согласием на соответствующие действия от банковского учреждения. Чтобы избежать обвинений в махинациях.

Также следует учесть, как именно будут называться работы: реконструкция, восстановление или капитальный ремонт. Все эти работы требуют получения разрешения. Сплошь и рядом строительные эксперты пользуются шаблонами текстов без учета особенностей конкретного объекта (обычно это случается с малыми зданиями) потому следует внимательно перечитывать подобные отчеты, которые потом будут заноситься в электронную базу.

Работы по восстановлению подпадают под определение капитального ремонта, поэтому не стоит называть это реконструкцией. Поскольку реконструкция – это более сложный вид работ, который требует большего количества согласований и разрешений. Согласно пункту 3.21 ДБН это перестройка принятого в эксплуатацию существующего объекта, предусматривающая изменение его геометрических размеров (или функционала), когда происходит изменение основных технико-экономических показателей (общая площадь, мощность и т.п.).

То есть только когда есть необходимость переоборудовать помещение магазина, например, под склад, тогда следует делать реконструкцию. В противном случае даже возведение стен при восстановлении, скажем, ТРЦ – только капитальный ремонт – если не изменяются размеры и функционал. На такие работы нужно только разрешение, без выдачи градостроительных условий и ограничений. Это уменьшит количество бумаг и сэкономит средства. Но все эти решения нужно принимать на старте во время первоначального обследования объекта.

На что следует обратить внимание

С 1 января 2023 года начал действовать закон Украины №850-IX «О предоставлении строительной продукции на рынке». Он, в частности, делает невозможным проведение работ из непонятных материалов без соответствующих сертификатов качества, отвечающих строительным стандартам. Закон был принят два года назад, но теперь, когда он начал действовать, система может не пропустить ввод в эксплуатацию здания без такого документального подтверждения.

С 10 октября 2022 года также действует закон №2518 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Им вводятся новые понятия специального имущественного права. Однако до сих пор нет ни ПО, ни подзаконных актов КМУ. Хотя пока это касается только разрешений, выдаваемых после 10 октября прошлого года, а все остальные могут работать по старым правилам.

Наконец, на подписи у президента с конца прошлого года лежит скандальный проект закона №5655 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию сферы градостроительной деятельности». Им предусмотрены существенные изменения системы выдачи разрешительной документации, поэтому проектным менеджерам следует учитывать новые сроки прохождения всех бумажных этапов строительства. Особенно, понимая, что новые процедуры не всегда срабатывают и потребуется время на исправление законотворцами допущенных ошибок.