Потери, прогнозы и арендные ставки: что изменилось на рынке торговой недвижимости Украины в 2022 году

Как изменились за год войны договорные обязательства и арендные ставки в украинских ТРЦ, какие потери и успехи на рынке коммерческой недвижимости приводят, и какие тренды в этом году выделяют.

Довоенный 2021 год был удачным для рынка торговой недвижимости: было выведено значительное количество новых площадей, сократилась вакантность, возобновились арендные ставки. В 2022-24 годах ожидалось открытие только по Киеву почти 250 000 кв. м новых площадей. Из-за полномасштабного вторжения россии планам не суждено было сбыться, вектор развития ТРЦ изменился. Property Times вместе с экспертами узнавал, что происходило на рынке торговой недвижимости в первый год войны. RAU предлагает ключевое из материала.

Война поставила перед операторами рынка несколько главных вызовов: безопасность посетителей и персонала и работа в условиях блекаутов. Если до войны ТЦ работали до 22:00, а супермаркеты иногда круглосуточно, во время войны это невозможно. Другим вызовом есть воздушные тревоги. «Иногда администрации ТЦ, которые находились далеко от линии фронта, пренебрегали сигналами воздушной тревоги, но трагедия в кременчугском ТЦ Амстор, когда во время тревоги в результате ракетного удара были жертвы, к воздушным тревогам стали относиться более ответственно — торговые центры в этот период обычно не работают», — рассказал глава исследовательской группы УРТЦ Дмитрий Топольсков.

С 10 октября оказалась еще одна системная проблема — нехватка электроэнергии в стране из-за ракетных ударов по объектам инфраструктуры и из-за остановки Запорожской АЭС. И хотя затраты на добычу электроэнергии с помощью генераторов в разы дороже, по большому счету, он имеет двойной эффект: во-первых, это позволяет ритейлу вести бизнес в таких условиях, а во-вторых, стимулирует клиентов во время отключений электроснабжения в микрорайоне. проводить досуг в торговом центре.

Договорные обязательства и арендные ставки

«Для себя мы сразу подготовили три сценария развития ситуации, именно с этими расчетами работал отдел аренды для достижения коммерческих договоренностей, очень часто в индивидуальном порядке с партнерами», — заявила Анна Корягина, СЕО Nhood Украина , управляющей ТРЦ Rive Gauche, Ритейл Парк Почайна, а также пятью ТЦ Ашан в Киеве и Львове.

Среди трендов, по которым компания сотрудничала с арендаторами, она выделила:

1. увеличение случаев сотрудничества с использованием процента от товарооборота, с его возможным постепенно измененным во времени;
2. краткосрочные степ-ренты;
3. в самом худшем случае оплата только ОРЭХ;
4. существенное уменьшение маркетинговых платежей;
5. дополнительная необходимость проверки корректности товарооборота в случае перехода арендаторов на упрощенную систему налогообложения;
6. установка механизма оплаты услуг пользования дизель-генераторами.

Колебания арендных ставок происходило неравномерно и зависело от периода, географии ТРЦ и других факторов. «Рост курса доллара, падение покупательной способности, перемещение конечного потребителя привели к пересмотру арендных ставок — в центральных регионах к уменьшению, в западных — к увеличению, но не существенному (10-15% в национальной валюте)», — прокомментировала директор компании UTG Евгения Локтионова.

В Nhood Украина оценивают среднюю ставку в топовых ТРЦ Киева на уровне $30. «В течение года в ТЦ Украины уровень долгосрочных арендных ставок на вакантные лоты площадью 50-250 кв. м снизился на 18%. Но такое сравнение не всегда корректно, поскольку лоты отличаются площадью, локацией и конфигурацией. Также следует отметить, что некоторые торговые центры перешли по фиксированной арендной плате на доплату от товарооборота», — отметил Дмитрий Топольсков.

ТРЦ Nikolsky (Харьков) до полномасштабного вторжения

Потери и приобретение

2022 год стал годом потерь для рынка торговой недвижимости. «Потерпели повреждения или было уничтожено более 28 торговых центров — полностью уничтожена торговая недвижимость в Мариуполе, Северодонецке, Лисичанске, частично в Херсоне, Запорожье, Харькове, Кременчуге (ТЦ Амстор). Нанесли повреждения ТРЦ Retroville (Киев), Riviera (Одесса), Караван, Дафи, Nikolsky (Харьков), — подчеркнула Евгения Локтионова. — Торговые центры Retroville (Киев), Nikolsky (Харьков), частично Riviera (Одесса) возобновили работу после восстановления».

Среди пострадавших объектов сейчас не менее 23 ТРЦ общей площадью более 900 000 кв. м. В общей оценке, обнародованной правительством Украины, Европейская комиссия Мировой банк в сотрудничестве с партнерами оценивают, что текущая стоимость реконструкции и восстановления в Украине составляет $349 млрд. Ожидается, что эта цифра вырастет в ближайшие месяцы, поскольку война продолжается.

«Общие потери индустрии более $10 млрд, при этом также необходимо принимать во внимание косвенные потери, связанные с потерей контроля, капитализации новых неоткрывшихся ТРЦ недополученной прибыли действующих ТРЦ, что трудно сейчас оценить», — привела данные Анна Корягина.

Несмотря на войну и огромные риски за прошлый год, украинский рынок торговой недвижимости пополнился новыми площадями. По данным, которые приводит Евгения Локтионова, в 2022 году состоялось открытие ТЦ Pannonia (Ужгород) – площадью 8000 кв. м, ТРЦ Happy Mall (Ровно) — 9000 кв. м, ТОЦ Lake Plaza (Киев) — 34 000 кв. м, ТЦ Эпицентр (Львов) – 90 000 кв. м.

Тренды рынка коммерческой недвижимости

Генеральный директор БФК Gulliver Ирина Круппа привела следующие тренды в торговой недвижимости, которые можно выделить:

• Посетители будут выбирать ТРЦ, которые обеспечили свою автономность. Речь идет о свете, отоплении, стабильном интернете. Несмотря на сложные обстоятельства, базовые условия комфортного пребывания в объекте должны быть сохранены.
• Вопрос безопасности остается приоритетным. Пока страна находится в режиме военного положения, наличие укрытия является главным условием осуществления безопасного шопинга в торгово-развлекательном центре.
• Востребованность подземных паркингов. В настоящее время наблюдается тенденция по заполненности подземной стоянки.

«Активного развития арендаторов как локальных, так и международных не ожидается. Арендаторы и арендодатели продолжат договариваться об условиях сотрудничества, оптимизировать бизнес-процессы, — комментирует директор департамента торговых площадей Arricano Real Estate Plc Денис Корнута. — По сути, остались те, кто принял для себя решение продолжать работу при любых условиях».