Анна Чуботина, СЕО Arricano: Открытие ТРК Lukianivka запланировано на 2023 год

Генеральный директор девелоперской компании Arricano, в портфель которой входят ТРК Проспект и ТРЦ РайON в Киеве, ТРК City Mall в Запорожье и ТРК Солнечная Галерея в Кривом Роге рассказала об итогах 2021 года, ремоделинге в 2022-м, потребительских паттернах и о рынке в целом.

Читайте українською

Read in English

Arricano Real Estate Plc специализируется на строительстве торгово-развлекательных центров, является одним из ведущих девелоперов на рынке недвижимости Украины. Владеет и управляет четырьмя торговыми центрами в Украине общей площадью 147 300 кв. м. О том, как прошел второй год пандемии для девелоперов торговой недвижимости, каких результатов удалось достичь, в чем заключается главный вызов для управляющих компаний ТРЦ в 2022-м и много другом RAU рассказала генеральный директор Arricano Анна Чуботина.

— Как прошел 2021-й для Arricano? Какие показатели посещаемости, выторга арендаторов, вакантность?

— Официальные итоги работы сможем объявить в конце апреля 2022 года. По состоянию на середину 2021 года наш доход увеличился на 19% в долларах США год к году.

Наполняемость наших торговых центров к концу года составила практически 100%. Это техническая вакантность, позволяющая улучшать пространство торгового центра.

Год был результативным и для компании, и для отрасли: открылись новые торговые центры, а вакантность ведущих ТРЦ была либо нулевая, либо техническая. Это подтверждает то, что отрасль восстанавливается, наблюдается спрос на помещения, потребители вернулись в торговые центры и, соответственно, обороты арендаторов увеличиваются.

— К докарантинным показателям удалось вернуться?

— В наших проектах посещаемость превысила показатели 2020 года, однако каждый торговый центр имеет свои паттерны посещения относительно докарантинного периода. Траффик мы анализируем как в общем по году, так и отдельно в периоды без карантинных ограничений. Если говорить о том, благодаря чему мы достигли таких результатов, то карантинные ограничения в 2021 года не были такими драматичными, как в 2020-м. Мы все научились работать в существующих условиях, демонстрируя максимум гибкости.

Следует также отметить, что покупательная способность населения и потребительские настроения в 2021 году были значительно выше, чем в 2020-м.

— Сильно отличаются показатели по различным торговым центрам, где быстрее восстанавливался траффик и обороты – в Киеве или в регионах?

— Во-первых, у нас разные проекты по формату, по городам и по специфике каждого региона. В Киеве ТРК Проспект и ТРЦ РайON — два разных по формату торговых центра. В 2020 году повышение посещаемости районных ТРЦ было связано с тем, что посетитель не выезжал за пределы ареола своего проживания, были трудности с логистикой. Поэтому в ТРЦ РайON на протяжении последних двух лет, несмотря на какие-либо ограничения, посещаемость росла. В 2021 году этот показатель, по сравнению с 2020 годом, составил более 6%. А по сравнению с 2019 годом — более 5%.

— То есть в карантин лучшие показатели демонстрировали районные ТРЦ, а не суперрегиональные?

— Если рассмотреть основные тренды посещаемости торговых центров, очень хорошо работают ТРЦ районного значения. Изменился стиль жизни потребителя, появился гибридный формат работы и дистанционное обучение. А это значит, что наш клиент чаще работает и учится там, где проживает, и посещает торговые центры по месту жительства.

В региональных проектах частота визитов покупателей, живущих в зоне охвата, также растет. Покупатели, живущие далеко от ТРЦ, посещают ТРЦ реже, но их визит стал более целевым. Они приезжают «со списком покупок», что подтверждается ростом конверсии и товарооборотов арендаторов.

— То есть покупают реже, но больше? И как это отразилось на товарооборотах?

— Что касается товарооборотов, то тренд сохраняется и в Киеве, так и в региональных проектах. Товарооборот по сравнению с 2020 годом увеличился на 15-20% в долларах США, а по сравнению с 2019 годом – в среднем на 10%. Положительную динамику показали такие категории, как «fashion», «спорт», «электроника», «товары для дома», «ювелирные украшения».

— А как насчет фуд-корта?

— В 2021 году этот сегмент тоже начал восстанавливаться. К примеру, наш фуд-корт в ТРК Проспект полностью заполнен. Восстановление этого сегмента подтверждается ростом товарооборотов, в том числе кинотеатров и развлекательных центров. С кинотеатрами вообще отдельная ситуация: они сильно пострадали от квотирования посадочных мест и отсутствия премьер в прокате. Мы очень рады, что ситуация улучшается. И это подтверждает Multiplex в ТРК Проспект, инвестировавший в обновление кинотеатра в конце прошлого года.

— Новых арендаторов подписывали?

— Мы подписали в 2021 году около 60-ти новых договоров. Это свыше 20 000 кв. м торговых площадей. Сюда входит подписание договоров аренды с сетью супермаркетов Сільпо в наши региональные проекты. Среди наиболее значимых подписаний – Decathlon в ТРК Проспект и повторное открытие LC Waikiki в ТРЦ РайON. Мы продолжаем реализовывать стратегию по улучшению проектов сквозь призму жизненного цикла, на каждом этапе которого они нуждаются в изменениях. В ТРЦ РайON в 2021 году обновили около 20% торговых площадей и привлекли операторов «fashion», «электроники» и «товаров для дома», придав проекту нового импульса к росту.

— Недавно вы сообщили о начале «ремоделинга» ваших ТРК. Это касается только Запорожья и Кривого Рога или есть такие же планы и по киевским объектам?

— Это был долгожданный проект, о котором мы думали несколько лет. В апреле 2022 года мы планируем выйти на ремонтные работы по сокращению площади действующего гипермаркета до 4500 кв. м. в обоих ТРЦ. Мы уже подписали в оба проекта супермаркеты Сільпо. Это позволит нам обновить формат продуктового ритейла, отвечающий запросам целевой аудитории по комфорту и качеству сервиса, а также расширить торговую галерею до 30% в каждом торговом центре за счет товарных категорий, которые показывают рост.

— А другие изменения планируются, кроме сокращения площади гипермаркета?

— Обновится торговая галерея, мы будем работать с интерьерными решениями, зонами отдыха и фасадами.

— В Киеве планируете подобные обновления?

— Мы планируем ротации, которые усилят востребованные категории, расширят предложение, фокус в ТРЦ РайON и ТРК Проспект в 2022 году смещен на работу с действующими операторами. Мы систематически работаем с нашими арендаторами по обновлению и оптимизации форматов.

— Почему решили заменить продуктового якоря и сильно сократить его площадь в City Mall и Солнечной галерее? И стоит ли ожидать в будем такой же ротации и в Проспекте?

— В дальнейшем мы будем рады сотрудничать с Ашан в других торговых центрах. Мы решили сотрудничать с Сільпо, поскольку формат их супермаркетов отвечает запросам наших потребителей и будет поддерживать рост товарооборотов арендаторов торговой галереи.

— На каком этапе сейчас находится строительство ТРЦ Lukianivka? Какие прогнозы по его срокам сдачи в эксплуатацию и кого уже подписали в будущий комплекс?

— Мы продолжаем строить этот ТРЦ. В 2022 году планируем завершить конструктив здания, выполнить большую часть объемов по фасаду и приступить к инженерному оснащению. Также планируем закончить реставрацию двух памятников архитектуры, которые будут интегрированы в проект.

Работаем с нашими архитекторами Chapman Taylor по адаптации концепции с учетом последних требований и трендов. Хотим расширить зоны фуд-корта и рассматриваем вариант размещения фуд-холла. Работаем над увеличением зон отдыха и организации зеленых зон на кровле третьего этажа.

Параллельно работаем над согласованием с городом концепции Лукьяновской площади, поскольку кроме реализации профессионального торгового центра мы хотим гармонизировать прилегающие к ТРЦ территории и создать современное, привлекательное пространство для всех горожан. Мы производили транспортное моделирование, и у нас есть определенные предложения по обустройству этой площади с учетом последних урбанистических трендов.

Сейчас строим ТРК Lukianivka за собственные средства и в ближайшее время ожидаем получения кредита на достройку. Рассчитываю, что во втором полугодии 2022 года сможем вернуться к переговорам с якорными арендаторами. Открытие ТРК Lukianivka запланировано на 2023 год.

— Какая суммарная стоимость проекта?

— Сможем рассказать об этом после совместного заявления с банком.

— Расскажите об изменениях в маркетинговой стратегии и коммуникации с потребителями. На что делали упор в прошлом году и какие планы на этот?

— В 2020 году маркетинг демонстрировал чудеса гибкости. Хотя, на самом деле, стратегия не изменялась, в отличие от тактики. 2020 год показал, что команда и все бизнес-подразделения должны быть готовы к быстрым, но сбалансированным, решениям. В центре нашей маркетинговой стратегии остается покупатель и нам нужно предложить ему оптимальную синергию бренда, потому мы так много работаем с tenant-mix, больше уделяем внимание аналитике, в частности, опросам потребителей, анализу товарооборотов наших арендаторов и глобальным трендам. Основываясь на этих данных, можно формировать эффективный путь потребителя в торговом центре, а также позитивный покупательский опыт в наших проектах.

— В целом, как оцениваете ситуацию на рынке торговой недвижимости Киева и других ваших городов присутствия? Насколько рынок насыщен, или пока желающих открыть новые магазины больше, чем свободных площадей?

— Торговые центры следует строить, но основной вопрос состоит в том – где именно? У нас еще есть ненасыщенные районы в Киеве, где появление торговых центров целесообразно. Нужно очень взвешено подходить к планированию и определять оптимальные форматы торгового центра и его площадь. Я уверена, что те проекты, которые находятся на этапе земельного участка, переосмысливают собственные концепции с учетом последних трендов.

Если наблюдать за насыщенностью в расчете на 1000 жителей, то нам еще есть куда расти. Но любой рост должен поддерживаться покупательской способностью. Что касается Киева, сюда мигрирует население из других городов. Особенно молодежь. Поэтому они будут поддерживать развитие качественных торговых центров.

Если говорить о регионах, то все они очень разные. В городах нашего присутствия наблюдается низкий уровень конкуренции. Мы занимаем там лидерские позиции и являемся торговыми центрами городского значения. Конечно, новые проекты будут появляться. Это усиливает конкуренцию и от этого выигрывает потребитель.

— А вы не рассматриваете выход в другие регионы?

— У нас есть участок в Одессе, и мы вернемся к этому проекту после завершения ТРК Lukianivka.

— В чем наибольшие риски и вызовы 2022 года и как вы к ним готовитесь?

— Наша основная задача – удерживать лидерские позиции и высокий уровень лояльности наших клиентов. Мы будем продолжать улучшать наши проекты, чтобы оставаться интересными и привлекательными для потребителей. Основной вызов – управлять изменениями в условиях неопределенности, принимать эффективные и результативные решения для усилений позиции компании в будущем.

В этом году продолжим строительство ТРК Lukianivka и усиливать остальные наши торговые центры. Основные тренды ближайшего будущего, которые определили эксперты ведущих мировых девелоперских компаний – это фокус на строительстве многофункциональных комплексов, которые помогут большим городам ослабить нагрузку на инфраструктуру. Развитию таких проектов способствует изменение стиля жизни, работы и учебы; расширение составляющих фуд-кортов и фуд-холлов в ТРЦ для таргетирования целевой аудитории и создания дополнительных мотивов шопинга; внедрение программ лояльности для персонализации предложений покупателям; рост социальной функции ТРЦ и устойчивое развитие как часть долгосрочной стратегии компаний. Мы также направляем наш фокус на внедрение практик ESG, включая обеспечение энергоэффективности наших проектов.

Читайте также —

Новости ТРЦ: Khortitsa Mall, Nikolsky, ЦУМ Киев, City Mall, Дарынок и другие