Специально для Сільпо: как девелоперы строят объекты «под ключ» для ведущих торговых сетей Украины

Антон Доброрез, директор девелоперской компании «Сателлит Девелопмент», раскрывает особенности нового объекта, подстроенного в прошлом году под Киевом для сети супермаркетов Сільпо, и рассказывает, как построено партнерство девелоперов и ритейлеров.

Читайте українською

Пригород Киева и города-спутники сейчас по темпам жилищного строительства и росту количества жителей могут дать фору даже столице. Но покупатели квартир в многочисленных новейших жилых комплексах, уже переехав в Ирпень, Ворзель, Бучу или Вышгород сталкиваются с необычной проблемой: в городах-спутниках не хватает современных торговых площадей.

Чтобы удовлетворить растущий спрос, девелоперы активно осваивают новые для себя населенные пункты. Один из подобных проектов – строительство торгового центра для известной сети продуктовых супермаркетов Сільпо, открытого в середине 2021 года. Об особенностях проекта, его возникновении и технических решениях RAU рассказал Антон Доброрез, директор девелоперской компании «Сателлит Девелопмент».

— Можете рассказать подробнее об этом проекте?

— Это небольшой торговый центр регионального масштаба, якорным арендатором которого выступает Сільпо. Там открыли дизайнерский магазин, с определенным ассортиментом средний плюс, рассчитанный на людей, проживающих в Старых Петровцах, а также на локальных потребителей.

— Почему выбрали именно эту локацию – не самый большой населенный пункт под Киевом?

— Киев уже практически насыщен торговыми площадями. Сейчас многие девелоперы уходят в регионы. Понятно, что в первую очередь это – так называемый «Большой Киев»: Вышгородский район, Бровары, Борисполь, Ирпень, Вишневое, Буча и так далее. Сейчас в Киеве, по разным оценкам, проживает от 3,5 до 4,5 млн человек. Агломерация добавляет еще как минимум миллион человек с достаточно высоким уровнем благосостояния.

— Как появилась эта идея и как она была реализована?

— Идея появилась у нас после общения с местными властями, которые планировали делать в данной локации центральный парк: центр села, место досуга, место детского отдыха. Там обустроили отличный фонтан, детские аттракционы, сцены, парк, зеленую зону, кстати, на хорошем уровне.

И вместе с тем рядом требовался торговый объект что-то торговое, но они не знали, что именно, как построить, сколько денег нужно. И мы предложили собственные услуги как девелоперской компании, которая профессионально занимается разработкой концепции, управлением строительством и последующей эксплуатацией коммерческой и офисной недвижимости.

У нас уже был опыт реализации схожих проектов в Украине, поэтому смогли найти общий язык. После оформления всех необходимых документов для строительства приступили к реализации идеи.

— Почему остановились именно на продуктовом супермаркете?

— Изучив рынок, мы поняли, что в районе не хватает именно полноформатного продуктового супермаркета. На момент принятия решения о входе в проект весь системный продуктовый ритейл был сосредоточен в Новых Петровцах и Лютеже и был представлен исключительно мини-маркетами. Были две точки в Новых Петровцах, ни одной — в Старых Петровцах и одна — в Лютеже, который находится за Старыми Петровцами.

В Старых Петровцах были только маленькие магазинчики в МАФах, но не было системного ритейлера. Мы договорились об участии в этом проекте Сільпо, совместно разработали концепт, отдельно привлекали дизайнеров для работы над фасадами. Построили очень качественно, можно было построить подешевле, безусловно, но наша компания всегда ставит качество на первое место. Мы готовы где-то построить объект с меньшей доходностью, но чтобы он долго оставался актуальным и был архитектурной визитной карточкой.

Наш проект стал своеобразной изюминкой с wow-эффектом. Там хорошие фасады, стеклянные витрины, отличный паркинг, зарядка для электромобилей, и все это привязано к центральному парку.

— Объект разрабатывался специально для Сільпо или с участием Сільпо?

— Разрабатывался с учетом того, что там будет продуктовый ритейлер. Практически все реализованные там идеи были придуманы нами, за исключением дизайна интерьеров внутри самого супермаркета и арт-объектов на фасаде, которые прекрасно подчеркнули этот проект. Безусловно, у них возникали определенные пожелания. В процессе работы мы немного переработали входную группу, изменили некоторые конструктивные решения. То есть реализовали пожелания, которые, по их мнению, сделали этот проект еще лучше.

— Это единственный такой проект или с другими ритейлерами тоже сотрудничали?

— Мы сотрудничаем со всеми ритейлерами. Мы управляем строительными проектами на всех этапах, а также арендными отношениями после ввода объектов в эксплуатацию. Также в управлении нашей группы находятся объекты офисной недвижимости.

— Предоставляете полный спектр услуг, как управляющая компания?

— Да. Мы специализируемся на управлении проектами полного цикла. Начиная с анализа локации и заканчивая разработкой концепции, брокериджем, дальнейшим управлением арендными отношениями, техническим менеджментом, финансовым и юридическим сопровождением.

— Как часто к вам обращаются с просьбой построить объект?

— Как правило, мы всегда ищем самостоятельно. Бывают единичные случаи, когда местные власти проявляют определенную инициативу. Они не знают, что им нужно, а интуитивно испытывают недостаток какой-либо инфраструктуры. Не могут это конкретно сформулировать, потому обращаются к специалистам.

— Вы не рассматриваете возможность постройки не только продуктового супермаркета, но и более масштабного проекта в Старых Петровцах?

— Пока рынок не готов к таким решениям. Рассматривали возможность строительства двухэтажного торгового центра, но, опять же, мы всегда изучаем рынок и никогда не начинаем строить, пока там не законтрактовали 80-90% площадей. То есть, после того как мы законтрактовали, видим спрос, и только после того начинаем строить.

— То есть пока Старые Петровцы не готовы, условно говоря к SportLife?

— Пока еще нет. Но этот район достаточно перспективен. За то время, когда мы занимались строительством этого объекта, там сделали дорогу, делают окружную дорогу и она будет проходить между Старыми Петровцами и Лютежем. Вот после появления этого дополнительного потока, в перспективе 2-4 лет, ситуация может измениться.

— И вы готовы построить дополнительные площади, если спрос будет?

— Да, готовы в дальнейшем участвовать в развитии этого направления и региона.

— Самостоятельно реализовали этот проект или с партнерами?

— У нас есть партнеры — девелоперская компания Building Development. Поэтому мы собрали неравнодушных людей, которые могут финансово позволить себе участвовать в этом проекте. Мы не привлекали деньги, а строили исключительно за счет собственного капитала.

— Какая плановая окупаемость проекта?

— Мы хотим видеть 5 лет, но понимаем, что это нереально. Я думаю, что 6-7 лет.

— На сколько посетителей рассчитываете?

— В среднем, не менее 3500 человек в день.

— Включая проходящий траффик?

— Это очень интересный вопрос, который я задавал сам себе, когда мы начинали работу над этим проектом. Большая проблема получения этой информации состоит в том, что у нас давно не было переписи населения. Единственная доступная информация – это перепись 2004-06 года, которая абсолютно нерепрезентативна.

Мы использовали другой подход. Недавно проходили выборы и мы решили узнать, какое количество людей зарегистрировалось на выборах именно в Старых Петровцах. Если я не ошибаюсь, это было 15 000-20 000 человек. А цифры официальной переписи свидетельствуют о 6000-7000 человек.

При этом зарегистрированные для участия в выборах – только совершеннолетние. Это минимум коэффициент 1,5 к примерной численности жителей. То есть 15 умножить на 1,5, и мы получим количество людей, которые там реально проживают. И для нас очень важно, чтобы в 5-7-минутном пешеходном доступе проживало больше людей.

Большой плюс в том, что объект находится прямо на трассе. Поэтому все отдыхающие, которые с мая по сентябрь ездят в район Киевского моря, безусловно, не обойдут наш магазин стороной и потенциально являются нашими клиентами. В том районе есть определенная сезонность.

— Были ли какие-нибудь маркетинговые акции при открытии вашего торгового центра?

— Да. Было очень крутое открытие. Сільпо приглашало аниматоров, диджеев, устроило пижамную вечеринку. Все люди в пижамах получали бесплатный набор продуктов. Я не могу разглашать цифры, но они в первый день достигли оборота, вдвое превышающего запланированные показатели.

Учитывая, что открытие происходило летом, было множество людей, которые приезжали не только из Старых Петровцев, Новых Петровцев и Лютежа, а было много отдыхающих в этом районе киевлян. В преддверии открытия Сільпо провело рекламную кампанию, используя борды. Кроме того, уделило внимание фасадам, разместив классные арт-объекты и огромные лица высотой в 3-4 метра, прекрасно заметные с трассы. Вечером это вообще потрясающее зрелище. То есть это не только торговый объект, но и постоянная арт-инсталляция.

— Объект оправдывает ожидания?

— Представители Сільпо говорят, что это один из самых уютных объектов, которые они открывали. То есть здесь речь идет об эмоциональной связи.

Жители Старых Петровцев очень довольны. Я общался с людьми, некоторые наши подрядчики проживают в Старых Петровцах. Они говорят, что уже много лет ждали открытия качественного оператора, и супермаркет оправдал себя там со своим ассортиментным перечнем. Они вышли уже на плановые показатели.

— Насколько изменилась смета в процессе строительства?

— Смета изменилась примерно на 25-30%. Это было вызвано рядом факторов объективного характера. В селе нет централизованной канализации, поэтому пришлось решать этот вопрос иным образом. Безусловно, это существенно увеличило стоимость проекта. Мы за свои деньги расширяли там дорогу, строили полосы разгона и полосы торможения. Благоустройство и дорога – это достаточно большие статьи расходов. И, кроме того, мы застали повышение цен на стройматериалы и рост зарплат. К примеру, некоторые материалы  подорожали на 50-100% ближе к окончанию строительства.

— Сейчас реализуете какой-нибудь подобный проект?

— Находимся в процессе, на предварительном этапе. Пока что не готов рассказать, где он находится и как будет выглядеть. Но наш проект станет визитной карточкой города.

— Расскажите подробнее о технических и оригинальных решениях, которые вы применили в этом объекте.

— Мы смотрим вперед и понимаем, что все больше людей будет переходить на электротранспорт, поэтому установили там зарядку для электромобилей. Использовали качественные европейские материалы в отделке фасада, швейцарскую мембрану для кровли, каленое стекло с алюминиевыми вставками на центральной входной группе. Остальные технические решения стандартные, но отнюдь не дешевые. Можно было на центральном входе поставить дешевую плитку, но мы положили гранитную, и она переживет всех нас. На материалах мы никогда не экономим. Использование тепловых насосов, конструктив теплого сооружения — все это есть в нашем арсенале.

— Кроме Сільпо, есть другие арендаторы?

— Да, конечно. Там у нас есть предкассовая зона, зоомаркет, живое разливное пиво, отличные сухофрукты. В этом и состоит суть регионального торгового центра, когда человек удовлетворяет все свои повседневные потребности. И мы всегда выбираем предкассовую зону по принципу, чтобы они не конкурировали с продуктовым магазином, а дополняли его. Безусловно, в Сільпо нет специализированных отделов с большим ассортиментом определенных товаров. Мы находим арендаторов, идеально дополняющих их. У нас есть партнеры, которые переходят с нами из одного проекта в другой проект. Одним словом, чтобы не привести к конкуренции, а создать эффект синергии.

— Как вы оцениваете рынок торговой недвижимости в пригороде Киева?

— Рынок очень перспективен. Последние два-три года на рынке наблюдается настоящий бум. Киев уже достаточно насыщен торговыми центрами. Несмотря на то, что здесь строятся новые жилые комплексы, все они имеют торговую составляющую. Где бы они ни находились: левый берег, правый берег, Борщаговка, не важно. В регионах эта тенденция пока не столь развита, но очевидно, что ситуация здесь будет аналогичной.

Коронакризис всем нам показал, что люди будут покупать там, где они живут. Если ты живешь в определенной местности, то через пять минут должен удовлетворить все свои потребности в продуктах питания, химчистке, детских товарах, товарах для домашних животных и так далее.

— В каком формате будет развиваться рынок: региональных торговых центров, магазинов «у дома» или магазинов в составе жилого комплекса?

— Есть большие ТРЦ, например, как Lavina, покрывающий собой 5-7 км в радиусе. Для людей опыт посещения торговых центров – это не покупка, а вид отдыха, на самом деле. Они всей семьей отправляются в торговый центр, где покупают одежду, мороженое для детей, билеты в кинотеатр, сидят на фуд-корте, покупают продукты и в итоге едут домой. Это покупка выходного дня. Каждый день люди не будут ездить в крупные торговые центры.

А вот региональные торговые центры, которыми мы, в частности, занимаемся, будут пользоваться спросом каждый день. Именно такими региональными торговыми центрами нужно насыщать пригороды Киева и остальную часть Украины. Кстати, во время ограничительных карантинных мероприятий, связанных с пандемией, больше всего пострадали крупные торговые центры, в то время как стрит-ритейл (в зависимости от вида деятельности, конечно) и отдельно стоящие супермаркеты продолжали работать.