Максим Гаврюшин, Будхаус Групп: пока развиваем все проекты из собственных средств

Коммерческий директор одной из крупнейших девелоперских компаний Украины Будхаус Групп рассказал как работают региональные ТРЦ и почему компания не намерена продавать ни один из своих участков.

О концепции, вакантности и эффективности ТРЦ Фабрика, Любава и Forum Lviv

В радиусе 300 км от херсонского ТРЦ Фабрика нет подобного объекта, с таким количеством развлечений  и такими якорями. Около 10% посетителей – из Николаевской области  и северной части Крыма. Сейчас, правда, крымчан меньше, раньше и автобусами приезжали. Основная причина – развлечения, но едут и за покупками, поскольку другие магазины таких брендов как Inditex и LPP находятся в Одессе.

Вакантность около нуля. Более того, существует очередь из примерно 50 потенциальных арендаторов на небольшие лоты. К нам хотят зайти многие крупноформатные сетевые магазины, в том числе международные, но мы им банально ничего не можем предложить. За последние пару лет мы произвели несколько значительных изменений.  Среди них: сокращение площади Comfy и открытие магазина в новом формате. Завели два новых интересных игрока – Sinsey и Goldi (Ровенский льнокомбинат). Также трансформировали детскую развлекательную часть, объединив два центра в один. Теперь у нас детский центр с площадью более 3000 кв. м, кстати, один из самых больших в Украине.

Есть у нас часть, которую мы забронировали под аквапарк, она так и стоит неосвоенная. Вначале с одним инвестором договорились, но затем случился кризис. Это будет инвестиционно-партнерский проект, кто-то должен просто взять и сделать себе этот бизнес. Но сетевых операторов аквапарков у нас нет, к сожалению. И это единственное из концепции, что пока не удалось реализовать.

О росте доли украинских брендов в ТРЦ и их перспективах 

Это не общеукраинский тренд, а попытка владельцев торговых центров заполнить площади чем-то новым. Реально в 2014-м — начале 2015 года  была высокая вакантность, а сдавать эти площади, учитывая падение экономики и роста доллара было некому, поэтому искали, кем и как побыстрее заполнить появляющиеся «дыры». Экономической логики в этом нет никакой.

Да, мы тоже экспериментировали, открыли зону местных дизайнеров –  херсонских, николаевских, но очень быстро поняли, что это не работает. Да, может быть, они шьют интересную одежду, но они не могут обеспечить объем, ассортимент, модельный ряд, даже размерную сетку. И самое главное, они не умеют торговать. Поэтому мы быстро свернули проект и заполнили эти места сетевыми игроками. Сейчас у нас нет проукраинского проекта, но я допускаю, что кто-нибудь из столичных торговых центров, которые экспериментируют с этим форматом, со временем сможет его профессионализировать и превратить в по-настоящему сетевой проект.

Пример Goldi – одного из успешнейших сетевых операторов — это не история с украинскими дизайнерами, которым надо срочно создать условия для реализации своего товара. Goldi – компания, которая исторически занималась продажами. Они готовили одежду на продажу и продавали ее массово, сначала через рынки, через сеть дистрибьюторов, потом постепенно вышли в розничную торговлю через собственную сеть магазинов. И теперь это системный, достаточно сильный розничный игрок. Они умеют не только шить одежду, но и делать магазины. И, на мой взгляд, это единственный пример появления нового отечественного сетевого бренда за время кризиса. Другого, открывшего хотя бы десять магазинов, нет. Есть те, кто открыл два-три магазина в рамках отдельного региона, которые выросли из интернет-торговли или дизайнерской студии.

О том, какие развлечения популярны в регионах

Все зависит от того, как тот или иной оператор подходит к вопросу. Хороший пример – боулинг, эта тема в столице в последние два года умерла. В Киеве нет ни одного прибыльного клуба, они все работают либо в ноль, либо в минус. Людей нет, дорожки пустые. В то же время в Черкассах и Херсоне успешно работают клубы Lucky Strike, которые поставили новейшее оборудование, не забывают о маркетинге, проводят огромное количество мероприятий, организовывают профессиональные праздники, дни рождения. Чемпионат Украины по боулингу проходил пару месяцев назад в Черкассах, где хотя и десять дорожек, а не как в Киеве в некоторых клубах — тридцать, зато с хорошим отлаженным оборудованием. То же самое можно говорить о детских центрах. Люди любят проводить семейный отдых вместе, так что стабильный спрос есть. Но если постоянно не работать над улучшением сервиса, то люди будут искать альтернативу в других местах.

О новых проектах компании – ТРЦ Никольском в Харькове и Yessa в Одессе

На Никольском мы активизировали работу, делаем гораздо больше, чем в прошлом году.  Уже возвели стены, закончили каркас, в этом году закроем периметр, а весной следующего года сделаем световой фонарь. Это самый сложный с конструктивной точки зрения участок работы. Проектировали фонарь немецкие конструкторы, металл будут делать украинские компании, а покрытие будет не стеклянное, а из специальной немецкой пленки. Сумма инвестиций в проект за время кризиса не изменилась: около $100 млн. Нельзя обещать, что мы введем Никольский в эксплуатацию к концу следующего года, но к этому сроку он приобретет законченный внешний вид и мы начнем пускать арендаторов на адаптацию. Сейчас подписаны практически все площади. Все ждут открытия.

В Одессе будем работать, после открытия Харьков. Строительные работы выполнены уже на треть. Проблема в том, что у нас просто нет источников внешнего финансирования, мы развиваем все проекты из собственных средств. Конечно, ищем потенциальных партнеров, но пока они только приходят познакомиться и поговорить, им все нравится – и уходят думать. Но хорошо, что хоть приходят. В прошлом году только переписывались с потенциальными партнерами.

Об эффективности действующих ТРЦ компании и строительстве новых

В Фабрике ожидаем по итогам 2016 года около 10 млн посетителей в городе с населением 340 000 человек. Если сравнивать эффективность квадратного метра, то черкасская Любава эффективней: GLA 18 000 кв. м и посещаемость 5 млн человек в год, тогда как на Фабрике GLA 65 000 кв. м и посещаемость 9,5 млн человек. А если по архитектуре, качеству исполнения, значимости для торговой недвижимости Украины в целом, то тут Forum Lviv впереди. Благодаря тому, что это совместный украинского-голландский проект, его уже очень хорошо знают в Европе.

Не рассматриваем варианты продажи ни одного из своих участков. У нас нет участков «неликвидных», для каждого продумана концепция, и она не меняется.

Hartz в Киеве на проспекте Победы появится рано или поздно. В Запорожье у нас хороший участок в центре города – 12 гектар под Фабрику-2, уже есть проект, и его можно реализовать достаточно быстро.

Будем развиваться только там, где благоприятная конкурентная среда и там, где городу это действительно необходимо. В Запорожье он однозначно нужен и по востребованности не уступает Никольскому. Ритейлеры готовы туда заходить.

По материалам: ABCnews