Изумрудный город: почему международные арендаторы предпочитают ТРЦ с «зеленым сертификатом»

Зеленые технологии отчасти применяются лишь в 5% всех строительных проектов в Украине, а при строительстве торгово-развлекательных центров они не используются вообще. Причина не в скупости девелоперов ТРЦ, а в отсутствии льгот, ставших нормой в развитых странах.

Читайте українською

Эксперт в вопросах торговой недвижимости Дмитрий Грильберг в колонке в своем блоге рассуждает, почему среди украинских девелоперов пока не стала модной западная тенденция обустраивать ТРЦ максимально зеленым и живым. RAU публикует адаптированную версию материала.

Если на Западе зеленые технологии в строительстве стали обыденным делом, то в Украине они применяются только в единичных случаях. Западные девелоперы, в отличие от украинских, прямо заинтересованы во внедрении зеленых технологий, которые помогают минимизировать использование дорогих европейских природных ресурсов. Даже с учетом того, что эти технологии дороже обычных, в итоге их использование остается выгодным с экономической точки зрения. Чего не скажешь про Украину.

Изумрудный цвет в тренде

Наиболее применяемые сертификаты при оценке энергоэффективности строений — LEED (распространен в Соединенных Штатах) и BREEAM (чаще используемый в Европе). В Украине востребованы оба этих стандарта. Более дорогой LEED сфокусирован на водо- и энергоэффективности. А вот в BREEAM первостепенную важность имеют социальные параметры, например, такие как удаленность возведенного строения от общественных транспортных коммуникаций. Соответствие сертификату BREEAM является более вероятным для украинских ТРЦ.

В европейских странах история зеленого строительства насчитывает уже 40 лет. Соответствующих объектов тысячи, и применение подобных технологий является уже фактически частью менталитета, образом жизни и отношения к окружающей среде.

Как пример зеленого проекта, который может быть образцом, с моей точки зрения, можно привести ТЦ Fiordaliso, находящийся в пригороде Милана. В первую очередь стоит отметить использование вертикального зеленого сада на фасаде здания площадью более 1200 кв. м. Подобное решение мало того, что стало удачным с эстетической точки зрения, но позволило значительно сократить потребление электроэнергии.

Также можно вспомнить про немецкий торговый центр Centrum Galerie, который совместил в себе фактически все существующие на данный момент зеленые технологии. А вот, например, торговый центр Fornebu S, что в Осло, примечателен не только использованием зеленых технологий на стадии возведения, но и тем, что весь остаточный строительный мусор был на 100% переработан. Именно эти примеры, а также ряд других подобных проектов были темой обсуждения во время конференции (деловой клуб Meeting, к слову, стал ее организатором) под названием «Зеленые надежды и перспективы девелопмента».

Серьезным стимулом для заинтересованности западно-европейских ритейлеров в энергоэффективном строительстве остается тот факт, что данные стандарты стали частью общей корпоративной политики.

Европейские правительства зачастую отмечают именно комплексы, возведенные в соответствии с зелеными стандартами. А это положительно сказывается на имидже, что само по себе — важный фактор успешности бизнеса.

Одновременно с этим нельзя говорить о низком уровне сознательности наших ритейлеров относительно европейских. Тут речь скорее идет о чисто экономическом интересе. Скажем, в Финляндии объем субсидий, которые бизнесмен получит от государства при покупке энергосберегающего оборудования, составляет до 50% его стоимости. Но и это еще не все. Такой бизнесмен получит доступ к ряду льгот, в частности, в сфере налогообложения.

Говоря о будущем, хочется отметить важность классификации по такому параметру как «энергоэффективность» не только жилых домов, но и коммерческих зданий. Разумеется, с учетом соответствующих налоговых преференций. Что было бы весьма логично, когда стоит цель стимулировать рост именно зеленого строительства.

Проблемы и предрассудки

Количество украинских ТРЦ, где так или иначе внедрены технологии энергосбережения, составляет всего около 5% от общего числа подобных объектов. Что, конечно, крайне скромный показатель. И более того — торговых центров, которые могли бы похвастаться сертификатами, вообще нет. Причиной тому является не системное применение технологий в соответствии со стандартами, а лишь частичное.

Наиболее распространенной причиной использования украинскими девелоперами определенных энергосберегающих технологий, можно назвать стремление уменьшить размер коммунальных платежей (в первую очередь тут имеются в виду счета за электроэнергию). Сюда же можно отнести и расходы на техническое обслуживание комплекса.

Не последнюю роль в этом контексте играет еще и тот факт, что на практике владельцы торговых центров перекладывают бремя оплаты энергоресурсов на арендаторов. А соответственно, нет заинтересованности в применении энергоэффективных решений.

Плюс к этому, к сожалению, можно констатировать серьезный дефицит на рынке специалистов, обладающих необходимой квалификацией в области внедрения и поддержки «зеленых технологий».

Конкретные параметры окупаемости имеют прямую связь с тем, на каком этапе и в каком виде они внедрены в проект. Зависимость простая – чем раньше и больше, тем лучше. При этом оптимальный вариант – использование технологий должно быть системным. Несколько отдельных технологий сами по себе, разумеется, дадут эффект, но он будет незначительным. На практике собственники задаются вопросом «а как улучшить условия в моем комплексе?» уже после окончания строительства, когда во время эксплуатации всплывает масса нюансов: например, при высоких платежах за отопление не удается добиться комфортной температуры в помещениях.

Особенно хорошо с подобными ситуациями знакомы арендаторы, имеющие свои торговые точки в разных ТЦ, и имеющие возможность сравнить.

Наиболее оптимальным, с точки зрения экономии затрат на обслуживание, является вариант построения системы, управляющей комплексом по принципу «умного дома». Когда вентиляция, освещение, отопление, а также кондиционирование и противопожарные коммуникации управляются единой системой.

Приманка для западных арендаторов

По оценкам экспертов, в Украине можно наблюдать весьма неспешный, но все-таки рост популярности «зеленых технологий». И здесь можно отметить не только растущий уровень понимания необходимости их использования среди девелоперов. А еще и устойчивый запрос от посетителей.

Сам по себе «зеленый» сертификат не может быть тем фактором, который автоматически повышает цену аренды.

Однако он в любом случае повышает вероятность интереса к комплексу крупных европейских арендаторов, для которых наличие технических стандартов BREEAM и LEED — дополнительное преимущество.

И здесь должно сработать классическое правило: спрос рождает предложение. При условии грамотного подхода к процессу сертификации можно получить сразу несколько сильных преимуществ: имидж компании, находящейся в общемировом тренде, а также успешной реализацией качественного торгового объекта, характеризующегося минимально возможными энергозатратами.

Источник: Grilberg.com

Читайте также —

Зелений тренд: чому озеленення торгових центрів стає популярним (+ фото)