Каким будет обновленный ЦУМ в Киеве (интервью + презентация проекта)

Руководитель проекта ЦУМ Киев рассказал об особенностях проекта, сложности в его реализации, сроках открытия универмага, а также об арендных ставках и заполняемости объекта.

Центральный универмаг столицы, без сомнения, является одним из наиболее знаковых торговых объектов в Украине. В 2010 году киевский ЦУМ, построенный еще в средине прошлого века, выкупила входящая в группу СКМ Рината Ахметова компания ЭСТА Холдинг. Уже через три года ЭСТА приступила к масштабной реконструкции объекта, при этом пообещав сохранить архитектуру здания в ее первоначальном виде. Теперь же, когда строительные работы подходят к завершению и не за горами открытие ЦУМа, RAU пообщался с директором по девелопменту компании ЭСТА Холдинг и руководителем проекта ЦУМ Киев Михаилом Сакуном. В интервью порталу он рассказал о том, какие сложности возникли у компании при проведении реконструкции, когда она завершится, каким предстанет обновленный ЦУМ и многом другом.

— На каком этапе сейчас находится реконструкция и когда планируется открытие? Есть предпосылки для переноса сроков ?

— ЦУМ — сложный и увлекательный проект. Сохранение исторического фасада — важное и необходимое условие реконструкции, хотя состояние самого здания и конструкций было близко к аварийному, особенно в подвале, где даже бетон частично разрушился. Технические помещения были в ужасном состоянии. Поэтому мы решились на полную, а не частичную реконструкцию, по сути — возведение нового здания за историческим фасадом.

И, тем не менее, реконструкция идет по графику — открытие запланировано на конец лета. Еще в прошлом году мы полностью выполнили работы по устройству наземной части универмага. Сейчас идет отделка и продолжается монтаж всех инженерных систем. Работы ведутся одновременно на всех этажах здания.

— Какие сложности возникали при проектировании и строительстве?

— Признаюсь, ЦУМ — это настоящий вызов для нас как девелопера. Для сохранения в неизменном виде исторического фасада иностранные консультанты предложили применить особые металлические конструкции общим весом почти 500 тонн. Эта технология уникальна для Украины, и мы первые, кто ее использовал.

Еще одним вызовом стало устройство подземной части здания: три подземных этажа, из которых два — паркинг. В условиях плотной застройки в центре города было необходимо обеспечить герметичность и надежность конструкции всего здания и исключить вымывание грунта из-под фундаментов соседних домов. Для этого выполнили работы по ограждению котлована из 348 буросекущих свай глубиной 36 метров каждая. Вдоль них проложили дренажную систему, мощные насосы которой автоматически откачивали излишки грунтовых вод. Этот дорогостоящий, но необходимый шаг обеспечил дополнительную надежность всей конструкции и нивелировал риски проседания или трещин для соседних домов.

— Какой общий объем инвестиций на реконструкцию объекта?

—  Суммарные инвестиции в проект составят $100 млн. Уже потрачено $60 млн, из них более половины в прошлом году. В рамках реконструкции ЦУМа компания также инвестировала более 30 млн гривень в развитие городской инфраструктуры.

— Какой ожидаемый срок возврата инвестиций и за счет чего планируете ускорить этот процесс?

— Оценивая сроки возврата инвестиций, мы рассматриваем несколько сценариев. Все они зависят от состояния рынка и экономики в Украине в течение следующих лет. ЦУМ — это уникальная площадка с особым историческим контекстом, что само по себе диктует правила: только качественная реализация, профессиональные арендаторы и довольные покупатели.

— В чем уникальность концепции?

— Мы — первый в Украине магазин, который будет работать в популярном во всем мире формате классического универмага. Это, прежде всего, означает открытое торговое пространство, где каждый этаж отведен под одну или несколько товарных категорий, организованных в свою очередь по принципу отделов, а не магазинов. Для такой бизнес-модели характерны общие кассы и примерочные, открытая планировка и минимум перегородок, синергия между торговыми марками и категориями. Поскольку не будет отдельных магазинов, кассовые зоны будут общими для разных брендов.

Единый подход означает и единые стандарты обслуживания — от двухуровневой подземной парковки до седьмого этажа с ресторанами, барами и кафе.

— Какие арендаторы будут представлены в ЦУМе, с кем уже подписаны договора, кого еще планируется привлечь?

Ставка делается на профессиональных операторов и лидеров в своих товарных категориях. Полностью закрыта категория косметики и парфюмерии, уже сданы в аренду более 90% площадей под продукты питания, рестораны и кафе. Продолжается набор арендаторов категории fashion.

— Насколько высокими будут арендные ставки и как их будете формировать?  

— Ставки будут одни из самых высоких на рынке, но они соответствуют статусу проекта и потенциалу продаж операторов. Каждая товарная категория может позволить себе определенный уровень расходов на аренду и связанные с ней расходы (эксплуатация и т. д.). Исходя из этого значения и прогнозного уровня продаж и формируются арендные ставки.

— В последнее время все больше разговоров идет о том, что привлекательность Крещатика для ритейла снижается. Согласны ли вы с этим? На какую посещаемость планируется выйти в течение первого года работы?

— Многие крупные ритейлеры действительно ушли с Крещатика, но нельзя отрицать, что это сердце Киева, его исторический центр. Тут традиционно много пешеходов, вблизи пять станций метро, да и остались другие заметные ритейл-объекты.

Мы уверены, что как только откроется обновленный ЦУМ —поток покупателей вырастет. Причиной этому историческое наследие нашего проекта — ЦУМ всегда был главной торговой площадкой Киева и Украины, и мы делаем все, чтоб вернуть ему былую славу и возродить магазин № 1 страны. Мы рассчитываем на посещаемость в 25-30 тысяч в день в первый год работы.

— Расскажите о маркетинговой стратегии, каким образом намерены себя рекламировать и продвигать?

— Одним из нововведений станет сенсорный маркетинг — маркетинг, завязанный на ощущениях. Поэтому перед всеми специалистами, работающими над проектом, была поставлена задача предложить решения, которые будут позитивно воздействовать на все пять чувств посетителей. Как говорит наш маркетинг директор Юлия Письменная: «Наши активности будут соответствовать ключевым ценностям ЦУМа: удивляя — вдохновлять, собирая вместе — объединять, развлекая — развивать».

Читайте также: Интервью с директором по аренде киевского ЦУМа Андреем Мажара

10 любопытных фактов о реконструкции и работе ЦУМа после ее завершения:

• В нынешней реконструкции ЦУМа учавствуют более 25 украинских компаний;
• На разработку концепции обновленного магазина ушло около двух лет, а над светом, звуком и техническими решениями для ЦУМа работали специалисты из разных стран мира;
• После открытия универмага в нем будут работать около 500 человек;
• В ЦУМе будет свыше 300 брендов в сегментах средний плюс и премиум. Из них около 40 будут впервые представлены в Киеве или впервые откроют свои фирменные корнеры.
• FOOD HALL ЦУМа — новый для Украины формат, который будет работать по принципу  «увидел-попробовал-купил».  Он объединит в себе фермерский рынок, гастроном и буфет;
• Часть FOOD HALL в ЦУМе предназначена для дегустаций, мастер-классов и фестивалей сезонных продуктов, например, ягод летом, грибов осенью, морепродуктов зимой;
• В ЦУМе будет представлена уникальная IT-система, которая позволит покупателям рассчитываться за все товары на единой кассе универмага, а арендаторам — в режиме реального времени следить за уровнем продаж;
• Счетчики посетителей будут установлены не только на входах в ЦУМ, но и по этажам. Управляющая компания намерена анализировать эти данные, вплоть до часовых колебаний и того, как погода влияет на посещаемость и поведение посетителей;
• В базе данных универмага будут храниться тысячи единиц товара. При этом арендаторам будет доступна цельная схема оборота товаров, начиная от приема и оприходования и заканчивая перемещением и продажей;
• ЦУМ планирует на постоянной основе организовывать встречи представителей каждой торговой категории в универмаге. Целью таких собраний будет предоставление брендам возможности встретиться для обсуждения способов повышения эффективности бизнеса и обмена идеями.