Александра Негода: Наша цель – стать альтернативой «Детскому миру» на правом берегу Днепра

Директор коммерческого департамента CDA Real Estate – управляющей компании сети Караван – Александра Негода о том, почему решили обновить пул арендаторов в киевском ТРЦ, как удается конкурировать с более молодыми центрами и планах на будущее.

Киевский ТРЦ Караван стоял у истоков развития профессиональной торговой недвижимости Украины. Это был первый ТРЦ в современном понимании этого слова с уникальным набором арендаторов. Однако постепенно внимание потребителей сместилось на концептуально более новые форматы торгово-развлекательных центров. Чтобы удержать позиции на рынке, Караван постоянно менялся. Одним из ключевых изменений стала ориентация на молодые семьи с детьми: в рамках реконцепции торговый центр значительно усилил и обновил зону товаров и развлечений для детей. Что можно ждать в дальнейшем, какие еще сюрпризы девелопер приготовил для посетителей и какие прогнозы на ближайшие годы, RAU рассказала директор коммерческого департамента CDA Real Estate Александра Негода.

— Реконцепция и обновление пула арендаторов проводится во всех трех ТРЦ сети?

— Нет, на данный момент этот процесс запущен только в киевском Караване. Естественно, для реализации всех наших замыслов потребуется время: рынок диктует свои условия и сейчас у нас нет достаточно свободных средств, чтобы быстро провести запланированные обновления. Поэтому сконцентрировали внимание на ТРЦ Караван в столице.

Исследование показало, что структура потока посетителей нашего центра за последние годы заметно изменилась. Учитывая, что Караван работает уже дюжину лет, подростки, приходившие к нам в нулевые, сейчас сами обзавелись детьми.

В итоге ядро посетителей составляют молодые семьи. Так что с нашей точки зрения, решение обновить детскую зону в Киеве вполне логичное.

Вместе с тем, ни в Харькове, ни в Днепре такой необходимости нет: центры демонстрируют очень хорошие показатели, и спроса на расширение детского пространства пока не наблюдается. В Харькове основную часть клиентов составляют студенты и молодые люди, в Днепре – аудитория смешанная, при этом объект в городе самый большой в нашей сети, и в нем уже представлено много брендов для детей. Соответственно, никаких срочных мер по реконцепции Караванов в этих городах предпринимать не будем.

— Почему решили так кардинально изменить состав арендаторов: заменили Игроленд и Comfy на Fly Park и Чудо Остров?

— С Игроленд мы успешно работали более десяти лет, нас связывали давние и тесные отношения. Но постепенно становилось очевидным, что пришло время меняться и совершенствоваться: техника, в том числе и в индустрии развлечений, не стоит на месте, появляются новинки и более интересные предложения. К сожалению, долгие переговоры с Игроленд о необходимости развития не привели к успеху, поэтому и произошла замена на более современный и красивый концепт – Fly Park.

С Comfy история другая: анализ потока посетителей показал, что этот магазин не входит в траффикообразующие для торгово-развлекательного центра. Торговых точек бытовой техники и электроники в столице достаточно, и смысла ехать в Караван нет. Учитывая выбранный курс на расширение детского направления, также решили провести ротацию: заменить магазин электроники на супермаркет товаров для детей.

Наша цель – стать альтернативой «Детскому миру» на правом берегу Днепра с усиленным развлекательным компонентом.

То есть предложить покупателям весь ассортимент товаров для детей — от грудных младенцев до подростков — возможность посещать центр не только с целью покупок, но и развлечения.

— Других операторов этого направления привлекать в киевский Караван будете?

— Изучаем возможность некоторого изменения пула арендаторов торговой галереи, чтобы представить посетителям дополнительные бренды и расширить ассортимент товаров для семьи. В планах – разместить еще один «якорь» детской направленности, и магазин большой сети с широким ассортимент семейных товаров.

— Планируете проводить маркетинговые и рекламные акции, сообщать потребителям о новой концепции ТРЦ?

— Будем увеличивать удельный вес маркетинговых активностей, направленных на семейную аудиторию. Уже сейчас идет активная рекламная кампания по новой территории детства.

— Кого считаете своим ближайшим конкурентом, учитывая выбранный формат Каравана?

— Не хотим себя сравнивать ни с Dream Town, ни со SkyMall – они значительно больше нас, и относятся к другому поколению киевских ТРЦ. У нас изначально разные концепции, идеи, архитектура, задумка.

— Насколько тяжело сейчас вашему ТРЦ конкурировать с более молодыми соперниками?

— Конечно, определенные сложности есть. Легко тем, кто сидит в ультрасовременном центре с большим траффиков, и ему ничего не нужно делать, чтобы привлекать арендаторов.

Нам приходится прилагать больше усилий и в отношении маркетинга, и в подборе арендаторов, чтобы оставаться интересными и конкурентоспособными.

— Благодаря чему это удается? Какой сейчас уровень вакантности?

— На данный момент – менее 1%. Да, происходит какая-то естественная ротация: одни бренды уходят, другие – приходят. Но это абсолютно нормальный процесс: ротация составляет не более 2% ежегодно, а последние несколько лет вакантность не превышала 3% максимум.

— Сейчас многие девелоперы активно привлекают в ТРЦ украинские бренды. Ваша стратегия в этом направлении?

— В Караване в столице уже работают несколько брендов, среди которых Giulia, DolceDonna, Arber, Anabel Arto, Public & Private, Bembi и другие. Когда у нас была высокая вакантность, мы приглашали украинских производителей и предлагали им занять пустующие площади, обустраивали pop-up store. Но вот сейчас такой возможности нет: нет места.

— Как выживали в период падения экономики, инфляции и девальвации? Что помогло сохранить низкую вакантность, кроме привлечения брендов made in Ukraine?

— Не думаю, что мы изобрели велосипед, разрабатывая свою антикризисную программу. С некоторыми арендаторами пересматривали договора, предоставляли более лояльные условия, снижали ставки или давали каникулы на определенное время. Фиксировали курс на основе нашей собственной аналитики.

Но это относится, в первую очередь, к 2014 году.

В прошлом году уже началась постепенная стабилизация и мы отмечали даже некоторых рост арендных ставок в гривне, естественно, что произошел следующий период пересмотра ставок и условий аренды.

— То есть можно утверждать, что самые сложные времена для торгово-развлекательных центров остались позади, и на рынке началось оживление? Что говорят арендаторы?

— Арендаторы могут говорить очень многое (смеется). Как, впрочем, и девелоперы. Есть компании, действительно открытые, показывающие реальные обороты и готовые к диалогу. А есть фирмы, скрывающие свою выручку, и регулярно жалующиеся на очень плохие показатели и невозможность платить оговоренную сумму. В таком случае мы часто готовы пойти навстречу: «Давайте не будем мучить друг друга и расстанемся по-хорошему, поскольку с таким показателем товарооборота вести успешный бизнес невозможно». Как ни странно, в большинстве случаев, необходимые для оплаты аренды деньги мистическим образом находятся (улыбается).

— Ваши прогнозы на ближайшие несколько лет? Что ждет украинских ритейлеров и девелоперов?

— По тем данным, что нам предоставляют арендаторы, мы видим рост товарооборота. Особенно у fashion-операторов сегмента «средний минус». Есть рост выручки у рестораторов и операторов детского сегмента. Традиционно не очень хорошо чувствует себя сегмент «средний плюс», но это относится только к Киеву и Днепру – в Харькове ситуация кардинально иная.

В прошлом году на одном из выступлений я прогнозировала, что ставка будет корректироваться в 2016-м примерно 10%.

Уже сейчас очевидно, что в гривневом эквиваленте ставки выросли на 15-20%.

В 2008 году после девальвации коррекция ставок произошла очень быстро. Сейчас ситуация принципиально другая, поэтому и времени потребовалось гораздо больше.

Дно, вероятно, было в начале 2015-го, а сейчас надежды на дальнейшее улучшение есть: и для ритейлеров, и для управляющих компаний ТРЦ.

— CDA Real Estate планирует какие-то глобальные проекты, открытие новых площадей?

— Харьковский объект стабильно показывает прирост посещаемости в 10% год к году. В этом объекте мы открыли визовый центр, что дало значительное увеличение траффика и повысило лояльность посетителей. Там же рассматриваем возможность достройки кинотеатра, но это потребует дополнительных согласований и финансирования, поэтому пока что эта идея на стадии проекта.

В Днепре – еще больший рост. В 2014 году ввели в эксплуатацию новый блок арендной площадью 10 000 кв. м. Открываем новые торговые точки, в том числе и якорных арендаторов, располагающихся на больших площадях: Чудо Остров, Антошка и другие.

Киевский ТРЦ Караван кардинально обновил детскую развлекательную зону