Плати или умри: почему изменения в закон не освобождают от аренды в карантин

Почему недавние изменения в законодательство не освобождают от обязанности оплачивать аренду, какие возможности есть у ритейлеров для решения арендных споров и насколько велики их шансы в суде.

Читайте українською

В конце марта Верховная Рада приняла законопроект №3275, изначальная редакция которого, по мнению юристов, фактически разрешала арендаторам не платить за арендованные помещения в период карантина. Однако позднее в принятый закон были внесены изменения. Они не предусматривают автоматического освобождения от арендной платы — предусмотрена лишь такая возможность по договоренности сторон. Старший юрист юридической компании ADER HABER Дмитрий Николов в колонке для RAU подробно разъяснил, в чем разница между двумя редакциями закона, какие возможности остаются у ритейлеров для решения арендных споров и что они могут сделать для повышения своих шансов в суде.

О разнице между принятым и опубликованным законом

Для начала давайте разберемся, в чем же разница между положениями законопроекта №3275 и закона №540-IX.

Первоначальная формулировка законопроекта №3275 звучала следующим образом: «С момента установления карантина, введенного постановлением КМУ от 11.03.2020 №211, с изменениями и дополнениями, и до его окончания в установленном законом порядке, наниматель освобождается от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины».

Следует отметить, что такая редакция может иметь два варианта толкования:

1. Должны быть соблюдены условия ч. 6 ст. 762 ГКУ в каждом конкретном случае;
2. Факт наличия условий невозможности использования фиксируется самим законом.

Первый вариант толкования поддерживается большинством юристов, но абсолютно бесполезен: зачем в отдельном законе было дублировать положение, которое и без того существует и действует? В итоге депутаты проголосовали за то, что уже более 15 лет и так содержится в ГКУ.

Видится, именно второй вариант толкования имелся ввиду в законопроекте, но теперь давайте посмотрим на него с практической точки зрения. Получается, что у нас все наниматели, независимо от того, могли они реально пользоваться имуществом или нет (в том числе, аптеки, продуктовые магазины и т.д.), освобождаются от платы за пользование имуществом.

Очевидно, в этом случае мы получаем полный абсурд, так как такое толкование нормы без привязки к контексту каждой ситуации является прямым вмешательством в права арендодателя.

Формулировка же опубликованного закона №540-IX звучит так: «С момента установления карантина, введенного постановлением КМУ от 11.03.2020 №211, с изменениями и дополнениями, и до его окончания в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины».

Как мы видим, изменения касаются конструкций «освобождается» и «может быть освобожден». На мой взгляд, такое изменение связано с потенциальной возможностью толковать положение законопроекта как абсолютного основания для освобождения от платы для всех нанимателей. Очевидно, что это не является сбалансированным решением и вносит асимметрию в отношения между сторонами.

Вместе с тем, как и первый вариант толкования законопроекта, формулировка опубликованного закона является абсолютно бесполезной. На выходе мы получили то, что и так есть уже 15 лет в нашем законодательстве, а депутаты просто впустую потратили время.

О возможностях арендаторов по защите своих интересов

Как и ранее, арендатор может ссылаться на части 4 и 6 ст. 762 ГКУ. На мой взгляд, куда более обоснованным выглядит вариант с механизмом, заложенным в ч. 4: наниматель вправе требовать уменьшение платы, если вследствие обстоятельств, за которым он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Проблема в данном случае состоит в том, что весьма проблематично аргументированно рассчитать размер такого «уменьшения».

Здесь, как мне кажется, показательна аналогия с внесением изменений в договор по ст. 652 ГКУ в связи с существенным изменением обстоятельств: на данный момент позитивной практики в пользу должника почти нет (на уровне высших судов – вообще нет).

Что касается ч. 6 ст. 762 ГКУ, то, на мой взгляд, ее применение будет значительно осложнено. Как минимум, арендатору нужно будет доказать абсолютную невозможность использовать помещение (а в 2020 году, как мне кажется, большинство субъектов хозяйствования хотя бы частично, но могут перейти в онлайн-торговлю, которая не предусматривает принятие посетителей). Более того, возникают и другие вопросы.

Не будет ли считаться пользованием сам факт того, что арендатор оставил все имущество в арендованном помещении? Если помещением невозможно пользоваться, то как там могло остаться все имущество и почему оно не вывозится?

Что же делать арендатору, если из-за карантина у него нет финансовых ресурсов для оплаты аренды? Если не рассматривать вариант с банкротством, то следует попытаться:

1. договориться с арендодателем, а если не получилось;
2. на основании ч. 6 ст. 762 ГК Украины прекратить платежи (уведомив арендодателя);
3. приостановить выполнение обязательств на основании ч. 3 ст. 538 ГКУ (найти в договоре обязанность арендодателя обеспечивать надлежащий доступ к помещению, отсутствие ограничений на работу ТРЦ и т.д.).

Впрочем, как уже было описано выше, варианты 2 и 3 крайне шаткие, и козыри, скорее, находятся именно в руках арендодателя, а не арендатора.

Безусловно, в дополнение к этому арендатору нужно как можно быстрее получить сертификат ТПП о наличии форс-мажора (но это лишь для освобождения от ответственности, то есть уплаты пени, штрафов и т.д., если иное не предусмотрено договором). Кроме того, сертификат ТПП можно использовать как одно из доказательств невозможности использовать арендованный объект.

О шансах арендатора выиграть суд по арендной плате

На мой взгляд, таких шансов не очень много. Тем не менее, практики применения вышеуказанных норм именно в условиях пандемии нет. Есть лишь практика, связанная с проведением АТО, и поэтому слепо ориентироваться здесь на предыдущую практику судов я бы не стал.

Чтобы повысить шансы на успех в суде, арендатор должен:

1. Получить сертификат ТПП;
2. Постараться получить от арендодателя письмо о невозможности использовать помещение на время карантина;
3. Сделать запросы во всевозможные госорганы (от КМУ до райадминистраций) с подтверждением невозможности пребывания в помещении;
4. Доказать невозможность иным способом использовать помещения (здесь, безусловно, учесть вариант с онлайн-торговлей).

Читайте также —

ADER HABER: Как подготовиться и что делать, если к вам пришли с обыском во время карантина