Украинский ритейл — крепкий и адаптивный

Сложное для рынка торговой недвижимости и ритейла начало текущего года сменилось некоторыми положительными трендами. Эксперты в сегменте торговой недвижимости в компании Colliers Ukraine Галина Чоловская и Игорь Заболоцкий рассказали, что заполняемость ТЦ/ТРЦ начала расти, скидки на аренду — спадать, а товарообороты ритейлеров повысились. RAU публикует главные тезисы материала.

Об оценке динамики рынка торговой недвижимости Киева в первом полугодии 2023-го

Для столичного рынка первую половину года можно охарактеризовать положительно с точки зрения динамики и активности. Этому предшествовал ряд событий (или их отсутствие). Например, энергетический коллапс так и не произошел. Рынок выдержал отключение электроэнергии, арендодатели и арендаторы побороли тяжелый этап, приспособились и даже готовы к подобным вызовам, если они повторятся. Также, начиная с февраля, ощущалось оживление активности посетителей торговых центров, что соответствующим образом сказалось на арендаторах.

К тому же почти все ритейлеры провели переоценку в соответствии с курсовыми колебаниями, обусловленными девальвацией. Поэтому нынешние весенние коллекции были представлены уже с новыми ценами. Благодаря этому товарообороты арендаторов в гривневом эквиваленте выросли, хотя в единицах проданных товаров показатель пока еще значительно не увеличился. Повышение товарооборотов наблюдалось почти во всех торговых объектах Киева в первом полугодии 2023-го. Следствие такой динамики — размер скидок на аренду, который ТЦ/ТРЦ предоставляют ритейлерам, несколько уменьшился. Но говорить, что рынок вышел на довоенный уровень ставок, еще нельзя.

О ситуации с товарооборотом у арендаторов

Есть отдельные категории арендаторов, у которых ситуация лучше. Рост товарооборотов больше ощутили ритейлеры спортивных товаров и fast fashion. Стабильно хорошо чувствуют себя магазины товаров первой необходимости: супермаркеты, аптеки. Все еще положительная, но заметно меньшая динамика в сегменте техники и электроники — он драйвировал в прошлом году, что было обусловлено большой миграцией населения и необходимостью покупки гаджетов и техники для обустройства дома, нового рабочего места и тому подобное. Поэтому в 2022-м очень заметным был рост товарооборотов именно у таких операторов. В этом году подобной высокой динамики нет.

Заметно хуже чувствуют себя ритейлеры премиального сегмента и классической одежды. Модные тренды изменились, потребности именно в такой одежде уменьшились. Ожидаем, что последняя категория и в дальнейшем будет развиваться медленными темпами, независимо от продолжительности военных действий или новой волны пандемии.

О текущей ситуации в сегменте развлекательных операторов (детские центры, кинотеатры)

Развлекательные центры работают уже приближенно к довоенному уровню. Способствует лучшим финансовым показателям такого бизнеса и определенное снижение арендных ставок, что было для этих операторов весомой затратной частью до войны. В течение первого полугодия мы видели ряд новых открытий развлекательных центров во всех регионах Украины. Можно сказать, что основные игроки этого сектора сейчас рассматривают новые возможности.

На рынке кинотеатров ситуация местами даже лучше, чем была во время пандемии. Однако воздушные тревоги до сих пор остаются для них большой проблемой. Ведь кинотеатры вынуждены прекратить сеанс, а потому и вернуть средства или предоставить посетителям новые билеты на другой показ фильма. Фактически все сеансы, в течение которых звучала тревога, — прямые потери для этих операторов. Ритейлеры не испытывают такого негативного эффекта от тревог, поскольку человек имеет возможность вернуться за желаемым товаром в любое другое время или день. С кинотеатром ситуация другая, потому что потребителю необходимо подстроиться под следующий сеанс, а может быть и такое, что показов того кинофильма, который интересует зрителя, уже нет.

О вакантности на рынке торговой недвижимости Киева в 2023 году

Мы видим оживление рынка: постепенно вакантность уменьшается, однако индивидуально в каждом объекте. Для понимания: по подсчетам Colliers Ukraine, в 2022 году в большинстве лучших ТЦ/ТРЦ столицы не работало до 10-15%, а иногда и 20% площадей. И в прошлом году, и сейчас вакантность формируется как реальным объемом свободных помещений, так и объемом тех магазинов, которые до сих пор не возобновили работу — это прежде всего торговые локации крупных fashion-групп, таких как Inditex и H&M. Хотя последняя, как известно, уже сообщила о перезапуске работы своей сети в Украине с ноября 2023 года.

В противовес киевским объектам, на западе Украины есть ТЦ/ТРЦ, где вообще нет вакантных площадей или же она маленькая в процентах и совсем неощутима. В регионах, приближенных к военным действиям, доля свободных помещений выше.

В торговых центрах западных регионов страны показатель заполняемости выше, потому что и заинтересованность к открытию новых магазинов также выше. Зато нельзя сказать, что в восточных областях происходит много новых сделок аренды. Там больший акцент делается на удержание имеющихся арендаторов.

О скидках на арендные ставки

Нет четкого процента по дисконту, который усреднен для всех ТЦ/ТРЦ в Киеве — все очень индивидуально в каждом объекте. Как это всегда бывает в сложные времена: сильные проекты становятся сравнительно сильнее, слабые — еще слабее. То есть если ведущие торговые центры приближаются к условиям, которые были у них до войны, то есть проблемные объекты, которые до сих пор работают с арендаторами по формуле: только % от товарооборота + минимальный OPEX. Например, есть ритейлеры, которые уже не нуждаются в дисконтах, поскольку довольно существенно нарастили обороты.

На согласование коммерческих условий влияют прежде всего формат и качество ТРЦ, его локация, а также сегмент, в котором работает арендатор. Сейчас для новых сделок часто применяется так называемый step rent: с более лояльными условиями по стоимости аренды на первый период и постепенным выходом цены на более высокие показатели. Арендодатели все еще готовы договариваться, нет каких-то категорических решений для отстаивания своих финансовых ожиданий.

Например: если до войны базовая ставка была $50-60/кв. м/месяц на лоты площадью, условно, 100 кв. м, то сейчас она может составлять $35-40/кв. м/месяц как начальная с выходом на те же $50-55/кв. м/месяц, однако со временем.

О возможности договариваться о фиксации условий аренды на долгий период без частых пересмотров

По договорам, заключенным до войны, условия продолжают пересматриваться. Однако большинство сторон уже делают это не ежемесячно, а фиксируют договоренности на более долгий срок в зависимости от того, когда состоялись эти переговоры. Например, если в мае-июне — то условия закрепляются до конца лета. В целом ТЦ/ТРЦ пытаются фиксировать условия на период до месяца высоких продаж — это довольно стандартная история для управляющих компаний, которые хорошо понимают сезонность торговли арендаторов.

О вызовах для рынка торговой недвижимости

Уже прожив более полутора лет войны и до того трехлетний период, связанный с пандемией, можно сказать, что украинский ритейл достаточно крепкий, особенно в плане адаптации к новым сложным условиям. Если говорить точечно, например, о блэкаутах, то подавляющее большинство арендодателей и арендаторов готовы: оборудование, закупленное в прошлом году, никто активно не продавал, поэтому средства автономной работы есть в наличии.

Кроме возможного повторения блэкаутов ритейлеры имеют опасения и относительно роста коммунальных тарифов, в частности повышения стоимости электроэнергии, которое может произойти этой зимой. Для крупных арендаторов это будет очень весомой расходной частью, и существенно уменьшить ее путем экономии не удастся.

О прогнозах для рынка торговой недвижимости

В краткосрочной перспективе резких изменений на рынке ожидать не стоит. Основное, что определяет его состояние в целом и в каждом отдельном городе — это количество населения и уровень и возможности потребления.

Говоря о миграции, то в столице население восстановилось количественно почти на 95% и составило 3,6 миллиона человек (с учетом около 400 000 зарегистрированных ВПЛ). Но если анализировать глубже, мы видим, что выехали люди преимущественно со средним и выше среднего уровнем достатка. Зато приехали переселенцы, которые имеют меньше финансовых возможностей, поэтому не могут тратить большое количество средств на товары и услуги. Да и в целом следует учитывать общую тенденцию уменьшения доходов населения.

С другой стороны, в определенной степени стабилизирует эту историю то, что благодаря иностранной поддержке все бюджетные организации, а соответственно государственные работники, получают средства довольно стабильно. В определенных категориях даже произошло повышение заработных плат. Это дает людям толчок тратить свои средства, стимулирует потребление и товарообороты операторов.

Источник — Сommercial Property