Сила прогресса: как торговые центры в Украине меняются за последние пять лет и даже война этому не преграда

Частичная реконцепция или ревитализация объектов коммерческой торговой недвижимости затронула в Украине большое количество ТЦ и ТРЦ. Рост конкуренции с появлением более современных ТРЦ заставлял владельцев более старых объектов изменять первоначальную концепцию. Даже российское вторжение не помешало этому процессу.

Читайте українською

RAU собрала некоторые примеры изменения концепции или ревитализации, которые преимущественно произошли за последние пять лет.

Новая жизнь старожила

Столичный ТЦ Promenada Center общей площадью 42 000 кв. м, который находится на ул. Овручская, 18, был введен в эксплуатацию еще в 2003 году. Он был построен в формате «улица модных покупок» – магазины размещены таким образом, что посетителям удобно совмещать покупки с прогулкой. С момента открытия ТРЦ принадлежит бывшему владельцу уже не существующей сети супермаркетов Фуршет Игорю Баленко.

В сентябре 2022 года, после 19 лет работы, один из первых торговых центров Киева начал проводить трансформацию с усилением концепции аутлет-центра. В частности, на двух уровнях площадью 25 000 кв. м разместятся 26 магазинов спортивной одежды, техники и милитари. По словам директора компании UTG Евгении Локтионовой, в процессе реброкериджа будет сформирована полноценная аутлетная зона, поскольку здесь уже многие годы успешно представляют свои аутлет-коллекции такие операторы как Betty Barclay, Le rossy, Levis, SuperDry и другие. Благодаря тому, что на Лукьяновке больше нет магазинов такого формата, у этих операторов была высокая конверсия. Поэтому было принято решение максимально сосредоточиться на концепции аутлет-центра, дополнив ее широким ассортиментом спортивных товаров.

Обновление пула арендаторов будет идти постепенно: сначала заполнение свободных лотов, а затем релокация существующих для того, чтобы в столь сложное время объект продолжал функционировать и как минимум окупаться.

Караван продолжил движение вперед

Ровесник ТЦ Promenada Center — ТРЦ Караван Киев, что на ул. Луговая, 12 – в декабре 2019 после реконструкции превратился в Караван Outlet. Один из наиболее успешных торговых объектов страны общей площадью 57 000 кв. м (арендная 44 000 кв. м) был вынужден полностью сменить концепцию и стать аутлет-центром. Новый собственник — группа DCH Александра Ярославского провела изменение позиционирования объекта за полгода и потратив около $8 млн. Как объяснял тогдашний гендиректор DCH Infrastructure & Real Estate (DCH I&RE) Даниил Владов, доля аутлет-центров в структуре качественных торговых площадей на сопоставимых рынках Европы и СНГ в 2-3 раза превышает аналогичный показатель в Украине. Увеличение количества традиционных ТРЦ в столице сформировало у ритейлеров потребность в торговом объекте для реализации нераспроданных коллекций основных магазинов.

В процессе изменения формата по реновации экстерьера и интерьера ТРЦ увеличили зоны посадки на фуд-корте, количестве кухонь и обновили роллердром.

Также два года спустя провели реновацию ТРЦ Караван в Харькове, которая полностью завершилась в декабре 2021 года и проходила в несколько этапов. По словам директора по маркетингу DCH I&RE Валентины Лободы, после реновации Караван в Харькове превратился в «ТРЦ приятных впечатлений». Первоначально была проведена комплексная реновация фасада и входных групп с утеплением фасада, произошло полное обновление интерьера торговых галерей, расширение зоны фуд-корта и развлечений. В частности, увеличили посадочную зону (с 320 до 610 мест) и ее общую площадь на 65% до 1225 кв. м, разместили 11 кафе и ресторанов, а также расположили возле зоны фуд-корта автоматический сервис хранения вещей, установили акустические кабины для телефонных звонков и создали мультифункциональную зону развлечений со сценой и детской площадкой. Для этого свернули работу ледовой арены, популярность которой у посетителей существенно снизилась.

«Поскольку мы планируем усилить роль нашего ТРЦ в качестве своеобразной городской life-style площадки, одна из основных наших задач – создание пространства для социализации», – объясняла в начале реновации гендиректор DCH Infrastructure & Real Estate Ирина Поварчук.

Также усилили tenant-mix, провели реновацию инженерных систем ТРЦ, создание городского многофункционального пространства и в завершение благоустройство окружающей территории.

Инвестиции в реновацию составили $9,5 млн. На любом этапе реконструкции посетителям были доступны более 70% всех торговых галерей и продуктовый гипермаркет Ашан, а также работало несколько входных групп.

Также постепенно планируется проводить обновления в ТРЦ Караван в Днепре.

Трансформация мечты

Еще один пример – столичный ТРЦ Dream Town, где после обновления закрыли аквапарк и освободили пространство под спортивный хаб общей площадью более 22 000 кв. м. Здесь открылся спорт-центр Sport Life, обновилась фуд-зона и сменился tenant-mix. К тому же в рамках ребрендинга и реновации ТРЦ Dream Town №1 и №2 осенью прошлого года были переименованы в Dream Yellow и Dream Berry с соответствующей перекраской фасадов в желтый и фиолетовый цвета. Напомним, две части этого ТРЦ были возведены над веткой метро по адресу Оболонский проспект, 1 Б соответственно в 2009-м и в 2011 годах. Общая площадь двух частей ТРЦ: 160 000 кв. м, арендная 89 854 кв. м.

Обновление айдентики и изменение позиционирования, проведенные совместно с креативным агентством Banda, должны, по мнению владельцев торгово-развлекательного комплекса, привлечь новых и вернуть старых посетителей, увеличить трафик на 40% и выручку арендаторов.

О плане обновить ТРЦ и изменить концепцию один из совладельцев Гарик Корогодский впервые сообщил в апреле 2019 года. В проект реконструкции одного из крупнейших ТРЦ столицы планировалось вложить около $12 млн. Завершить ее планировали через год, но помешала пандемия коронавируса.

В рамках обновления было решено убрать noname кафе из атриумов, чтобы освободить пространство и облегчить восприятие покупателями ТРЦ. В общем, в новой концепции фуд-корт является одним из ключевых направлений в ТРЦ, где кроме представления мощных операторов также будут проводить инвенты и различные мероприятия. Часть освобожденных локаций планировалось обустроить в зоны отдыха и релакса с возможностью зарядить гаджеты, выпить чашечку кофе или просто отдохнуть.

Одним из наиболее значительных изменений в ТРЦ было открытие крупнейшего в Украине магазина H&M – более 3000 кв. м, для чего пришлось изменить некоторые архитектурные решения. Этот магазин занял все пространство от входной группы к атриуму.

Еще одно принципиальное изменение в обновленной концепции ТРЦ: введение зонирования – группировка арендаторов «по интересам». Есть спортивный хаб, есть зона техники и гаджетов, отдельно сгруппированные магазины fast fashion и премиальных марок, товары для детей и дома.

Gorodok Gallery вместо ТЦ ГородОК

Раньше конкурентов начал реконцепцию столичный ТЦ ГородОк, который уже в конце 2017 года представил покупателям обновленный формат торгового центра, изменившего логотип и название на Gorodok Gallery. Через год процесс обновления ТЦ на проспекте Степана Бандеры, 23, был полностью завершен, а также сформирован пул арендаторов по всем основным направлениям.

В тот момент ТЦ, открытый в 2003 году, увеличил свою общую площадь до 51 000 кв. м (арендная 45 000 кв. м) и в четыре раза увеличил количество посетителей. Реконструкция в Gorodok Gallery была кардинальной, торговый центр изменился полностью, изменение схемы расположения магазинов и движения посетителей по торговому центру существенно улучшило визуальную доступность магазинов.

Основными направлениями развития ТЦ стали категории техники и электроники, ювелирных изделий, уникальных брендов одежды и обуви. В частности, здесь работает ювелирный квартал площадью 600 кв. м.

Прежде всего, большое внимание в пуле арендаторов уделялось магазинам техники, электроники и гаджетов, где пытались собирать всех игроков этого рынка: не только всех национальных и монобрендовых операторов, но и специализированные магазины и сервисные центры, объединив технику, обслуживание и сервис в единой локации. В пул арендаторов команда ТРЦ привлекла и три основных мобильных оператора – lifecell, Киевстар, Vodafone.

Общая идея заключалась в том, чтобы Gorodok Gallery стал практичным торговым центром, где покупатели могут закрыть все свои потребности в одном месте, сэкономив время. К примеру, получить услуги химчистки, отремонтировать одежду и т.д. Ключевым арендатором ТЦ является гипермаркет Fozzy Cash&Carry площадью 10 000 кв. м. Больше можно увидеть здесь.

После локдауна ТЦ запустился с обновленной концепцией. Площади, освободившиеся в результате закрытия небольших бизнесов, наполнили другими продуктовыми категориями, отвечающими интересам и запросам посетителей. Крупнейший Технохаб в Украине увеличил площади до более 10 000 кв. м. Дополнительным мощным источником трафика является Event Hall Pochayna. Во время проведения акций от крупных операторов рынка, имиджевых мероприятий и ивентов в Pochayna Event Hall посещаемость растет минимум на 5%.

Новый Квадрат

Еще один киевский ТЦ получил новое имя в ходе реновации. Бывший ТЦ «Квадрат на Перова», построенный в 2008 году на месте кинотеатра «Аврора» (бульвар Перова, 36), переродился в ТРК Квадрат NEO. Девелоперская компания XXI Век Льва Парцхаладзе, развивавшая сеть ТЦ Квадрат в столице, открыла ТЦ общей площадью 39 500 кв. м (арендная: 18 500 кв. м). Позже девелопер был вынужден делиться бизнесом с инвесторами, а затем и вовсе распродавать активы по долгам по кредитам. В результате в 2015 году комплекс приобрел владелец ТРЦ Комод Станислав Селюк и затем в торговом центре провели реновацию. Теперь это один из крупных торговых комплексов в формате «гипермаркет-галерея», который предоставляет посетителям возможность приобретения товаров в сочетании с развлечениями и отдыхом. Процесс активного обновления продолжался и в прошлом году. Так, осенью 2021 года сеть Сільпо открыла новый дизайнерский супермаркет, посвященный теме скорости и экстрима. Площадь объекта составляет 2605 кв. м.

На первом и втором этаже расположены fashion магазины, JYSK и спортивный клуб. Здесь же открылся и 4-х зальный современный кинотеатр Neostar на 616 зрительских мест. На третьем этаже расположен салон красоты, студия загара, спортивный юношеский клуб «ВОЛЯ», компьютерный клуб и секция каратэ.

Достройка пирамиды

Иногда приходится изменять концепцию торгового объекта в результате ошибочных прогнозов или изменения рыночной ситуации при сооружении ТРЦ.

Еще один пример реконцепции новым владельцем – ТЦ Piramida на ул. Александра Мишуги, 4. Этот ТЦ был построен в 2004 году и в 2016 году перешел в собственность инвестиционной компании Dragon Capital, а в 2017 уже начался первый этап реконструкции.

Новый владелец понимал, что проект требует увеличения площади, поскольку он расположен при выходе из метро и относительно небольшой (12 800 кв. м). Поэтому в начале 2020 года приступили к масштабной реконструкции ТЦ: увеличили торговую галерею, добавили фуд-корт, а также спланировали небольшой бизнес-центр общей площадью 5300 кв. м. После завершения полной реконструкции общая площадь ТЦ составит около 20 600 кв. м, из которой арендная – 15 500 кв. м (против 16 800 кв. м и 12 800 кв. м соответственно).

В июне 2021 года была открыта новая торговая галерея и фуд-корт общей площадью 3840 кв. м. В сентябре здесь стартовала работа шести фуд-операторов: Master Burger, Monopizza, Sushi Master, Chin Chin, Merry Berry и Donuts Club.

Читайте также –

По плану или принудительно: как и почему происходит реконцепция торговых центров в Украине