Неустойчивое равновесие: рынок торговой недвижимости Украины в 2020 году

Как пандемия коронавируса повлияла на рынок торговой недвижимости Украины, как изменились вакантность, посещаемость и доходность торговых центров и чего девелоперы ждут от 2021 года.

Читати українською

Очевидно, что 2020 год был одним из самых сложных для всего мирового ритейла и торговой недвижимости. Пандемия коронавируса и жесткие карантинные ограничения привели к существенному снижению доходов и даже банкротству многих торговых сетей, в том числе – и в Украине. По оценкам Украинского совета торговых центров (УСТЦ), только за период весеннего карантина девелоперы недополучили более 7 млрд грн арендных платежей, а работающие в ТРЦ ритейлеры недосчитались десятков миллиардов гривень товарооборота. Однако даже после снятия жестких карантинных ограничений большинству игроков рынка не удалось выйти на докризисные показатели.

Болезненный удар

Карантинные меры, введенные украинским правительством в середине марта 2020 года, касались большинства непродовольственных ритейлеров, развлекательных операторов и торговых центров. Розничные сети были вынуждены приостановить свою работу, а девелоперам пришлось освобождать арендаторов от арендной платы. «Поскольку все кинотеатры, развлекательные центры и заведения общепита были закрыты от 2 до 3,5 месяцев без всякой существенной поддержки от государства, эта категория арендаторов пострадала больше всего. В результате они уже пересмотрели свои форматы и внесли коррективы в планы открытия новых объектов», — говорит руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине Екатерина Весна.

По ее словам, в результате карантина больше всего пострадали региональные и суперрегиональные торговые центры с большой долей развлекательного функционала и заведений питания, удаленные от жилых массивов.

В то же время, микрорайонные и районные ТЦ, сосредоточенные на удовлетворении ежедневных потребностей населения в первичной зоне охвата, продемонстрировали гораздо лучшие показатели работы.

«После того, как в мае торговые центры возобновили свою работу, их посещаемость в среднем снизилась на 10-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако в большинстве качественных объектов показатели посещаемости начали улучшаться в течение следующих месяцев. Также повысилась конверсия и средний чек, что связано с более целевым характером визитов покупателей и эффектом отложенного спроса, который сформировался во времени карантина», — уточняет Весна.

При этом эксперт Cushman & Wakefield отмечает, что несмотря на карантинные мероприятия и очевидное негативное влияние COVID-19 на покупательную способность в мире и в Украине, арендные ставки на помещения в лучших ТЦ и ТРЦ в Киеве снизились в долларовом эквиваленте всего на 5-6%.

В других крупных региональных городах Украины снижение арендных ставок иногда достигало 10% в ведущих торговых центрах.

Несколько отличаются данные консалтинговой компании CBRE Ukraine, по информации которой в Киеве декларированная арендная ставка для долгосрочных договоров снизились на 13-21%, не считая временных скидок для арендаторов. По оценкам CBRE, к концу 2020 года декларированная арендная ставка составила $70-100/кв. м/месяц в лучших торговых центрах по сравнению с $85-115/кв. м/месяц в 2019 году. Для других торговых центров арендная ставка составила $35-50/кв.  м/месяц по сравнению с $44-63/кв. м/месяц в 2019-м.

Новый игрок

Девелоперскую активность 2020 года в Украине нельзя назвать высокой. На самом большом рынке страны – в Киеве – начал работу лишь один крупный торговый объект. Им стал ТРЦ Retroville общей арендной площадью около 86 000 кв. м. Открытие первой очереди состоялось в мае, второй — в августе 2020 года. По данным консалтинговой компании Colliers International (Украина), уже через месяц работы его заполняемость арендаторами составляла 78%, а по состоянию на декабрь 2020 года этот показатель возрос до 80% с учетом открытых магазинов, и до 91,6% по подписанным договорам аренды.

В компании CBRE добавляют, что в результате ввода ТРЦ Retroville суммарный объем предложения качественных торговых площадей в Киеве увеличился до 1,36 млн кв. м (+6% по сравнению с 2019-м). В свою очередь, обеспеченность столицы торговыми площадями составила 459 кв. м\1000 жителей (в 2019 году — 432 кв. м на 1000 жителей).

При этом в Colliers International говорят, что оценивать влияние нового крупного ТРЦ на столичный рынок торговой недвижимости пока рано, особенно учитывая турбулентность 2020 года. «Принимая во внимание карантинные мероприятия, сложно однозначно сказать, насколько повлияло открытие Retroville на потоки действующих объектов по причине падения среднего показателя трафика во всех ТРЦ», — уточняет ведущий эксперт Colliers International (Украина) в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий.

По словам эксперта, показатель вакантности на рынке столицы, с учетом практически заполненного ТРЦ Retroville и постепенно заполняющегося Blockbuster Mall составил около 10%. В наиболее успешных торговых центрах Киева и Украины показатель вакантности на протяжении нескольких лет держался на уровне ~0%. Однако пандемия коронавируса и карантин повлекли за собой закрытие магазинов и ротацию арендаторов, оказав влияние на умеренные колебания показателей в ключевых ТРЦ.

Екатерина Весна из Cushman & Wakefield добавляет, что несмотря на низкий объем нового предложения в 2020 году, в столице уже есть районы, которые достигли насыщенности, — это в первую очередь Оболонский, Подольский, Святошинский и часть Деснянского районов Киева. «Также к насыщенным частям города можно отнести Голосеевский район столицы и приближенный к нему Печерский район. В то же время, остаются возможности для развития торговой недвижимости в Шевченковском, Днепровском, Соломенском и Дарницком районах Киева», — уверяет Весна.

Среди других, открытых в прошедшем году торговых объектов, эксперт обращает внимание на вторую фазу ТРЦ Apollo в Днепре с GLA 10 000 кв. м и житомирский ТЦ ОЛДІ с GLA 17 200 кв. м.

По словам директора консалтинговой компании Retail&Development Advisor (RDA) Таисии Литовченко, в 2020-м также замедлились темпы экспансии на украинский рынок международных брендов. За прошлый год в стране начали работу девять новых ТМ, в том числе Vans, The Athlete’s Foot (TAF), 4F, Fransa & b.young, Intimissimi Uomo, Miss Sixty, Ochnik, FLO и The Body shop. Для сравнения, в 2019-м в Украине появилось 11 брендов, в 2018-м около 20, а еще годом ранее – 25. «При этом также замедлилась динамика масштабирования многих непродовольственных ритейлеров, которые в условиях пандемии отказались от открытия новых магазинов, сконцентрировавшись на оптимизации бизнеса и развитии более актуального в условиях карантина онлайн-канала продаж», — говорит Литовченко.

Период адаптации

В компании Arricano, которая управляет рядом торговых центров в Киеве и регионах страны, отмечают, что в 2020 году рынок стал очень чувствительным, поэтому девелоперам важно было оперативно реагировать на изменения. «Чтобы удержать ключевые показатели, важно понимать тренды рынка и покупательские паттерны, предлагать посетителям интересные предложения и вместе с брендами арендаторов реализовывать совместные проекты. И, конечно же, эффективно управлять tenant-mix ТРЦ», — считает директор департамента торговых площадей Arricano Денис Корнута.

По его словам, за счет грамотного реагирования на ситуацию Arricano удается удерживать вакантность в ТРЦ на техническом уроне. При этому тенденция посещаемости в разных ТРЦ демонстрирует разную амплитуду колебаний — от падения до 10-15% до роста 20%. «Это связано с покупательскими паттернами, которые изменились после локдауна. Например, привычка оставаться в своем районе предполагает посещение торгового центра, который рядом с домом. Поэтому трафик ТРЦ РайON демонстрирует рост до 20%, особенно в предпраздничные дни», — говорит Корнута.

Впрочем, далеко не всем игрокам рынка удалось удержать ключевые показатели. По оценкам Cushman & Wakefield даже после снятия локдауна общая посещаемость торговых центров в 2020 году в среднем снизилась на 15%.

При этом срок пребывания клиентов в торговых центрах сократился, а средний чек вырос, что в общем итоге привело к снижению доходности качественных и успешных проектов до 6% в Киеве и до 10% в региональных городах Украины.

Как рассказала RAU генеральный директор столичного МФК Gulliver Ирина Круппа, в первые дни работы после локдауна посещаемость ТРЦ была ниже на 20-25% про сравнению с предыдущим периодом, однако этот показатель был ожидаемым. «После трафик начал выравниваться, и к концу лета мы практически вышли на показатели 2019 года (от -15% до -10%), а в период Черной пятницы и новогодних скидок посещаемость практически достигла уровня 2019-го», — уточняет Круппа.

В свою очередь управляющий директор ТРЦ Dream Town Роман Емец отмечает, что в условиях новой реальности девелоперам также пришлось корректировать методы оценки эффективности работы торговых центров. «В 2020-м нужно было сравнивать параметры, которые ранее были вторичными. Например, конверсия входящих в ТРЦ и осуществляющих покупку посетителей. Ранее это была прерогатива исключительно арендаторов, теперь и ТРЦ отслеживают такой параметр. Это результат «отложенного спроса» в марте-мае 2020-го, который мы увидели в июне-июле, а также результат «карантина выходного дня», когда покупательские потоки перераспределились на будние дни», — говорит Емец.

Управляющий директор ТРЦ Dream Town уверяет, что в таких условиях девелоперам приходилось постоянно корректировать свою работу. При этому основной целью была более таргетированная информация для покупателей.

«Как я упомянул, выросла конверсия и это значит, что стало меньше импульсных покупателей в ТРЦ и тех, кто приходит за впечатлениями. Соответственно нужно донести больше информации о себе тем, кто продолжает совершать покупки», — поясняет Емец. Генеральный директор МФК Gulliver Ирина Круппа добавляет, что в 2020-м также изменились способы привлечения покупателей в торговые центры, для которых на первый план выходят «атмосферность» и новые форматы магазинов.

Негативные последствия

Подводя итоги 2020 года, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олийнык выделяет несколько наиболее значительных негативных тенденций. Среди них снижение потребительских настроений, сложность возвращения посетителей в торговые галереи и падение среднесуточной посещаемости, уменьшение маржи дохода на квадратный метр, ухудшение работы как международных, так и национальных торговых сетей, а также неопределенность в работе и банкротство операторов развлечений.

«У нас банкротятся детские развлекательные центры: Веселий Вулик, Happylon уходят с рынка Киева и Украины. Теряют актуальность и закрылись практически все ледовые арены, боулинги. Соответственно, остается очень мало развлекательных операторов, которые могли бы выполнять якорную функцию», — говорит Олийнык.

По оценкам Cushman & Wakefield, даже несмотря на то, что развлекательный сегмент и заведения общепита возобновили свою работу после локдауна, их посещаемость сократилась в среднем от 30% до 60%.

В случае с зонами питания падение в первую очередь касается фуд-кортов, а факторами негативного влияния стали сокращение количества посадочных мест, переход офисных сотрудников на удаленную работу, а также популяризация и доступность различных сервисов доставки.

«Можно ожидать, что в следующем году эти тенденции будут оставаться неизменными и есть вероятность, что зоны питания могут сокращаться, а их площади будут задействованы под арендаторов других товарных групп», — прогнозирует Екатерина Весна из Cushman & Wakefield.

Что же касается детских развлекательных центров, то для этой категории, по мнению Весны, решающую роль играет желание посетителей избегать мест скопления людей из-за повышенного риска заражения. Однако у родителей остается необходимость разнообразить досуг детей, поэтому эксперт ожидает, что посещаемость этих арендаторов будет постепенно восстанавливаться.

В Colliers International добавляют, что для торговых сетей с достаточным запасом финансовой прочности нынешняя ситуация также довольно сложная, но, с точки зрения развития, дает определенные возможности.

Большинство арендодателей сегодня более гибкие в согласовании условий сотрудничества, с целью привлечь желаемый бренд в тот или иной объект. И в этом часть арендаторов видит для себя определенные возможности с перспективой укрепления сетей после восстановления рынка, несмотря на потенциальные финансовые сложности в ближайшее время.

Локдаун 2021

Вероятнее всего, рынок какое-то время мог бы находиться в текущем положении, если бы удалось избежать ввода очередного локдауна, считает Игорь Заболоцкий из Colliers. По факту спада пандемии, наблюдался бы рост потребительских настроений, увеличение показателей посещаемости ТРЦ и т.д.

«Вполне возможно, что при таком сценарии рынок вернулся бы на докарантинные или приближенные к ним показатели к концу 2021 года. Однако новый тотальный карантин, безусловно, приведет к полному затишью на рынке ритейла. После отмены ограничений, отложенный спрос может привести к некоторому росту продаж в сегменте fashion. Но в любом случае арендаторы понесут убытки, а ряд fashion-операторов скорректируют свои планы по дальнейшему развитию», — говорит Заболоцкий.

В то же время, в Cushman & Wakefield прогнозируют, что выход из следующего локдауна будет более динамичным с точки зрения восстановления посещаемости, поскольку общество уже привыкло к жизни в условиях «новой реальности», а восприятие угрозы COVID-19 среди населения уже не такое острое, каким было в прошлом году.

«С середины 2021 года ситуация с COVID-19 нормализуется и ТРЦ заработают в штатном режиме 2019 года, а возможно еще интенсивнее, учитывая отложенный спрос в данном сегменте и увеличение среднего чека покупателями по окончанию первой волны локдауна. Также, не исключены незначительные изменения в балансе арендаторов (tenant mix). Данный сегмент будет оставаться нестабильным в первом полугодии 2021-го из-за регулирования деятельности и уменьшения потоков посетителей. Эти временные сложности должны с лихвой компенсироваться после спада пандемии», — прогнозирует директор департамента оценки и консалтинга CBRE Ukraine Станислав Иванов.

В CBRE также отмечают, что падение ставок и вакантности в 2021 году не ожидается. С учетом продления карантинных мер на 2021 год, арендные ставки будут на уровне 2020 года, так как большинство арендаторов заранее закрепили за собой скидки на период будущего локдауна.

Генеральный директор МФК Gulliver Ирина Круппа считает, что уже в ближайшее время рынок торговой недвижимости также ждет фаза качественных изменений в ответ на вызовы, брошенные со стороны онлайн-ритейла. Последний существенно вырос в период пандемии, значительно нарастив базу клиентов и логистические мощности.

«Категории, набирающие обороты в секторе онлайн, в ближайшем будущем могут еще больше сократить свое офлайн-присутствие в торговых центрах. В большинстве это касается якорных операторов: меняя формат с магазина на пункт выдачи, такие арендаторы будут становится менее эффективными с точки зрения привлечения клиентов как якорный. В будущем это неминуемо отразится на изменении структуры арендаторов в пользу операторов досуга и развлечений, а также бытовых, медицинских и прочих услуг, которым принципиально располагаться в непосредственной близости к потребителю», — говорит Круппа.

В консалтинговой компании RDA прогнозируют еще одну тенденцию, которая будет актуальна по мере насыщения рынка торговыми площадями, а именно – активизация девелопмента небольших районных торговых центров.

По словам директора RDA Таисии Литовченко, расположенные в жилых массивах небольшие торговые центры с хорошей концепцией и пулом арендаторов оказались наиболее устойчивы в период эпидемии коронавируса. «В ближайшие несколько лет рынок Киева и других городов миллионников продолжит пополняться крупными торговыми центрами, среди которых ТРЦ Respublika, Ocean Mall, Lukianivka, Planeta Mall, Nikolsky и другие. Однако уже сейчас мы наблюдаем тенденцию роста интереса к небольшим, но комфортным торговым центрам, расположенным в пешей доступности к потребителю», — отмечает Литовченко.

Читайте также —

Сложный год: сколько магазинов открыли крупнейшие сети Украины в 2020-м