По плану или принудительно: как и почему происходит реконцепция торговых центров в Украине

Каким ТЦ и ТРЦ нужно проводить реконцепцию и реновацию, чтобы оставаться привлекательным для посетителей и арендаторов.

Читати українською мовою

Современные потребители уже не воспринимают торговые центры как место для совершения покупок, ведь теперь это можно сделать онлайн, не выходя из дома. Сейчас посетителей привлекает не только набор магазинов, но и эмоциональная составляющая, которая дает возможность разнообразить досуг. Такое изменение потребительских запросов является одним из факторов, стимулирующих владельцев торговой недвижимости к улучшению характеристик и концепции своих объектов. Издание Commercial Property в своем материале проанализировало ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и выяснило, какие ТЦ/ТРЦ уже требуют серьезного обновления. RAU предлагает ознакомиться с краткой версией этого материала.

Время меняться

Реконструкция и реконцепция является «естественными» этапами функционирования торговых и торгово-развлекательных центров. Особенно ярко это прослеживается в Киеве — крупнейшем рынке торговой недвижимости в нашей стране. Здесь, по мнению экспертов консалтинговой компании Colliers Ukraine, несколько столичных ТЦ/ТРЦ уже нуждаются в реконцепции, поскольку значительные объемы нового предложения, выведенного за последние несколько лет, влияют на усиление конкуренции. В частности, в Киеве уже формируются районы с большой насыщенностью торговыми площадями. Например, локация на пересечении Оболонского, Подольского и Деснянского районов, где расположены пять ТРЦ общей арендной площадью 390 000 кв. м. А учитывая перспективное предложение 2021-25 годов, торговым комплексам, входящих в зону их охвата, надо определить план дальнейших действий в условиях усиливающейся конкуренции.

По подсчетам компании UTG, главный торговый рынок страны — Киев — по уровню насыщения (606 кв. м/1000 жителей) уже обогнал некоторые города Восточной Европы. Поэтому сейчас из-за роста строительства, гигантомании проектов и значительное увеличение конкурентного предложения потребность реконцепции назревает все больше. «К тому же ее усиливают эпидемия и введение локдаунов, что дополнительно спровоцировало рост вакантности и коррекцию ставок аренды в сторону понижения. Все эти факторы привели к необходимости срочного внедрения концептуальных изменений, особенно в морально устаревших объектах. В конце концов, дальновидные владельцы торговых центров уже проводят комплексную модернизацию, другие же еще планируют масштабные изменения», — рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олийнык. Безусловно, в современных условиях для многих ТЦ/ТРЦ неактуальна концепция, старые инженерные сети и техническое оснащение, несбалансированный пул арендаторов могут стать критическими. Поэтому чтобы такой бизнес приносил стабильный доход, явно нужны перемены.

Как отмечают в компании Colliers Ukraine, если раньше жизненный цикл объекта торговой недвижимости к реконструкции составлял 8-10 лет, сейчас этот период уменьшается, поскольку рынок быстро меняется, а темпы трансформации покупательских привычек ускоряются. «Рынок развивается динамично, и изменения потребительских настроений покупателей требуют развиваться как ритейлеров, операторов развлечений и общественного питания, так и владельцев ТЦ/ТРЦ, — комментирует коммерческий директор компании Dragon Capital Property Management (управляет пятью ТРЦ в Киеве, Львове и Виннице) Наталья Кравец. — Циклы жизни ТРЦ зависят от многих факторов, но регулярные улучшения концепции, тенант-микса, ценового позиционирования должны проходить не реже, чем каждые пять лет».

С учетом всех упомянутых факторов, в Украине уже около 100 объектов торговой недвижимости требуют реновации. Часто это ТЦ/ТРЦ с удобным расположение, но которые уже не отвечают требованиям арендаторов и посетителей.

 Необходимость перемен

В основном ТЦ / ТРЦ прибегают к реновации, если эффективность работы низкая, денежные потоки падают, а якорные арендаторы покидают объект. Самые распространенные причины такого явления — неэффективное планирование торговых зон, усиление конкуренции, изменение потребительских предпочтений.

«Каждому объекту рекомендуется на постоянной основе проводить опросы покупателей и арендаторов для более детальной оценки результатов работы, что позволит своевременно реагировать на изменения», — отмечает директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers Ukraine Наталья Чистякова. Заметное проседание показателей среднесуточной посещаемости, заполняемости, дохода, говорит о необходимости реконструкции.

По словам Константина Олийныка, практически все ТЦ/ТРЦ в Украине, введенные в эксплуатацию до массового появления и развития сетевых ритейлеров со стандартизированными площадями и концептуальными магазинами (примерно до 2005 года), уже требуют кардинального пересмотра концептуальных решений. «Эволюционное изменение форматов торговых операторов, исчезновение операторов развлечений, появление новых якорных функций, трансформация торговых объектов на места длительного проведения досуга, архитектурные просчеты при проектировании (тупиковые коридоры, отсутствие атриумов, продуманных вертикальных связей) могут быть достаточными для принятия решения о необходимости реконцепции», — подчеркивает эксперт.

Сейчас практически все объекты, открытые более десяти лет назад, не соответствуют современным требованиям, поскольку создавались в другой экономической реальности. В начале 2000-х годов большинство концепций ТЦ/ТРЦ просто не учитывали дальнейшее развитие ритейл-сектора. Тогда к созданию такой недвижимости редко привлекались опытные западные архитекторы, а у отечественных специалистов не хватало практики. Хотя даже при наличии качественного проекта часто приходилось экономить на генподрядчике, что делало невозможным реализацию всего запланированного.

Поэтому хотя ключевой целью большинства обновлений является изменение коммерческой концепции (тенант-микса и планирования объекта), это влечет за собой и другие корректировки. Это приводит к необходимости структурных изменений (расширение площади, новые архитектурные и дизайнерские решения). В критических случаях есть потребность в комплексной перезагрузке в виде полного сноса здания и возведения нового, но на это решаются единицы. Чаще всего владельцы предпочитают перепланировку имеющегося объекта, меняя параметры торговой галереи, ширину пассажей, атриумов, вертикальных коммуникаций. Также проводится обновление конструктивных элементов и инженерных систем, которые так или иначе необходимо совершенствовать после десяти лет функционирования объекта.

Украинський опыт

Среди относительно недавних масштабных кейсов реновации и реконцепции можно привести кейс ТРЦ Караван в Киеве, который пошел по пути изменения позиционирования и перешел в формат outlet. Еще одним примером является столичный ТРЦ Dream Town, где после обновления закрылся аквапарк и открылся спорт-центр Sport Life, обновилась фуд-зона и изменился тенант-микс. Продолжается реновация в киевском ТЦ Piramida. «Когда этот ТЦ появился в нашем портфеле коммерческой недвижимости, мы понимали, что проект требует увеличения площади, поскольку он расположен при выходе из метро и одновременно относительно небольшой (12600 кв. м). Поэтому к началу 2020 года начали масштабную реконструкцию ТЦ: увеличили торговую галерею, добавили фуд-корт, а также до конца года завершим небольшой бизнес-центр. В текущем году также планируем завершить обновление фасада и установить новый мультимедийный экран», — рассказала Наталья Кравец.

Тенденция реновации дошла и до регионов Украины. Показательна ситуация на рынке торговой недвижимости Днепра, где наблюдалось две волны девелоперской активности, за которыми в настоящее время следует период реконцепции. Во время первой волны с 2004-го до 2009-го (до начала мирового экономического кризиса) открылось примерно 191 000 кв. м торговых площадей, что составляет почти 64% общего объема торговых площадей города. 80 000 кв. м (примерно 27%) были реализованы в период 2011-14 годов. А с 2019 года наблюдается тенденция реконцепции ТЦ/ТРЦ, в том числе путем улучшения пула арендаторов и увеличение площадей суммарно почти 20 000 кв. м. Например, в прошлом году состоялся запуск второй очереди ТРК Apollo. В обновленном объекте открылись сетевые магазины, создана полноценная зона фуд-корта, обустроена зона с магазинами техники и мобильной связи.

Подобная ситуация наблюдается и в других крупных городах страны. В Харькове сейчас ведется реализация ТРЦ Planeta Mall. Вследствие смены собственника бывший ТРЦ Магелан приобрела компания ООО «Золотая нива 1», что вызвало глобальное изменение формата: ребрендинг, строительство второй очереди и реновацию первой.

Еще одним объектом, который получит «второе дыхание», является ТРЦ Cherkasy Mall (бывший ТЦ Экватор) в Черкассах. Новая управляющая компания проекта — Сommercial Property Management (СРМ) — приняла решение о реконцепции здания. «В планах — полное изменение экстерьера, а также архитектурного решения торговых галерей, это позволит объекту отвечать современным нормам и тенденциям. Также будет предусмотрено зонирование операторов и наполнение качественным пулом арендаторов», — рассказал основатель СРМ Андрей Иоанно.

Цена перемен

Не все владельцы готовы пойти на полное закрытие объекта для его реновации, поскольку имеют необходимость в получении арендного дохода, чтобы финансировать изменения. А инвестиции в обновление могут достигать миллионов долларов. Например, владельцам ТЦ Piramida все этапы реновации и расширения обошлись в более $10 млн, $ 9,5 миллиона будет потрачено на обновление ТРЦ Караван в Харькове, а инвестиции в реконструкцию ТРЦ Метрополис составят примерно $7,5 миллиона. Поэтому чаще владельцы прибегают к поэтапным работам. Для этого в ТЦ/ТРЦ постепенно закрывают различные зоны или этажи.

По мнению аналитиков Colliers Ukraine, чтобы избежать значительных расходов, следует определить целесообразность реконцепции. Ведь инвестиции в это могут долго окупаться, а некоторые объекты вообще не подлежат реконцепции и лучшим решением будет закрытие или редевелопмент под совершенно новые функции.

В компании UTG расчет бюджета реконструкции и реконцепции напрямую связывают с масштабом проблем. «Ротация арендаторов обойдется в среднем в 1-2 месячные арендные ставки. Изменение концептуальных решений без капитальных работ или реконцепция и поиск актуальной рыночной ниши могут стоить $15-25 тысяч, а расходы на перепланировку, обновление торговой галереи, создание новых вертикальных связей, атриумов обойдутся в $200-250 /кв. м общей площади объекта. В случае капитальной реконцепции основные инвестиции потребуются на архитектурное проектирование, согласование документации, строительные и ремонтные работы. Такие расходы можно сравнить с новым строительством, и оцениваются они в $400-600 /кв. м общей площади», — проводит калькуляцию Константин Олийнык.

Влияние пандемии

Кроме морального и физического старения торговых центров определенным стимулом для начала реконцепции и реконструкции стала и пандемия. Ведь объекты были вынуждены трансформироваться для соответствия современным нормам безопасности. Например, пандемия ускорила принятие решения по обновлению ТРЦ Метрополис — отмечают в компании «Кропперс Групп».

А на проекты, которые уже находились в процессе таких работ, пандемия практически не повлияла. По словам Андрея Иоанно, она почти не сказалась на самом процессе реализации ТРЦ Cherkasy Mall, однако вызвала задержку переговоров с ритейл-операторами. Но есть и другие примеры. Так, реновация, расширение и открытие новых площадей ТЦ Piramida из-за пандемии было отсрочено на три месяца. Однако, несмотря на общую тенденцию в ритейл-секторе, этот объект заполнил все новые площади, расширив тенант-микс. «Увеличение площадей лотов в рамках реновации позволило привлечь новые якорные магазины, что, ожидаемо, увеличило трафик второго этажа торгового центра, — делится первыми результатами Наталья Кравец. — Также мы смогли открыть давно востребованный фуд-корт».

Основными эффектами реконцепции и реконструкции торгового центра является восстановление лояльности покупателей и увеличение трафика, снижение вакантности, восстановление показателей операционной деятельности и окупаемости инвестиций. Оценка эффективности глобальных преобразований сказывается на некоторых показателях не ранее, чем через 2-3 года. Поэтому реконцепцию и реконструкцию необходимо проводить не только для улучшения показателей работы объекта в краткосрочной перспективе, а и с прицелом на будущее.

Читайте также — 

Небеса раздора: полная история конфликта вокруг киевского ТРЦ Sky Mall