Понемногу привыкаем: обзор рынка торговой коммерческой недвижимости Киева за І полугодие 2021-го

Негативное влияние пандемии коронавируса на рынок коммерческой недвижимости Киева существенно уменьшилось: по итогам І полугодия 2021 года, больше всего пострадал сегмент торговой недвижимости, а вот складские площади сейчас пользуется очень большим спросом.

Читайте українською

Торговая недвижимость

Как пишет в новом июльском номере журнал Commercial Property, рынок торговой недвижимости Киева в I полугодии 2021 года спокойно пережил два локдауна и уже приспособился к новым реалиям. «Дальнейшие перспективы будут зависеть от эффективности противодействия пандемии коронавируса, поэтому некоторые ТЦ/ТРЦ открыли на своих территориях центры вакцинации для сотрудников и их семей. В частности, это ТРЦ Aladdin и ТРЦ Piramida компании Dragon Capital, ТРЦ РайON и Проспект компании Arricano Real Estate и ряд других проектов», — сообщил Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт по торговой недвижимости компании Colliers International Ukraine.

Кроме того, ТЦ/ТРЦ значительно усилили свое присутствие в онлайн-пространстве, а также открыли новые пункты выдачи и доставки товаров (например, ЦУМ Киев открыл станцию ​​выдачи заказов click & collect, что стала транзитной зоной между онлайн-магазином и реальным шоппингом). Конечно, траффик еще не вернулся к уровню перед началом пандемии, но уже есть основания для сдержанного оптимизма, поскольку он стабильно растет с начала 2021 года, благодаря улучшению эпидемиологической ситуации и ускорению вакцинации населения.

Вакантность в сегменте торговой недвижимости Киева уменьшилась: за І полугодие 2021 года, доля свободных торговых площадей, по данным компании Colliers Ukraine, сократилась до 7,2%, а по данным компании UTG, достигла 13,2%. Это обусловлено тем, что за указанный период времени ни одного крупного ТРЦ в столице не открыли, а заполняемость присутствующих последние полтора года на рынке масштабных объектов (Blockbuster Mall и Retroville) постепенно повысилась.

Арендные ставки на рынке торговой недвижимости Киева в І полугодии 2021 года, по данным компании Colliers Ukraine, выросли с $60 до $65 за кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей) в лучших ТЦ/ТРЦ на площади форматом 100-200 кв. м. А вот в компании UTG утверждают, что средние ставки аренды на торговые площади в І полугодии 2021 года снизились с $27,9 до $22,8 за кв. м/месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей) через значительный объем вакантных помещений в новых проектах, которые вынуждены заполнять галереи за символические суммы.

Что касается открытия новых объектов на рынке торговой недвижимости Киева в І полугодии 2021 года, то оно было всего одно — это вторая очередь ТРЦ Piramida в рамках его реновации и расширения площади на 7500 кв. м. До конца года новое предложение на рынке может превысить 200 000 кв. м за счет запланированного ввода в эксплуатацию ТРЦ Respublika Park (GBA — 300 000 кв. м, GLA — 135 000 кв. м) и 3-й очереди ТРЦ Blockbuster Mall (GBA — 88 000 кв. м, GLA — 50 000 кв. м), а также других ТЦ/ТРЦ меньших по площади. В компании Colliers Ukraine прогнозируют, что открытие ТРЦ Respublika Park и ТРЦ Blockbuster Mall существенно не повлияет на уровень вакантности на столичном рынке, поскольку они довольно динамично заполняются (ТРЦ Respublika Park уже сдал в аренду более 68% коммерческих площадей, а ТРЦ Blockbuster Mall – более 50%).

В компании UTG, напротив, фиксируют профицит и перенасыщение торговыми площадями в Киеве и открытие любого крупного ТЦ/ТРЦ ощутимо повлияет на показатель среднерыночной вакантности. Вот, например, вторые фазы ТРЦ Rive Gauche (GLA — 56 700 кв. м) и Ритейл Парка Петровка (GLA — 7100 кв. м) пришлось приостановить из-за усиления конкуренции на рынке, повышения уровня рисков и устаревания разработанных концепций.

Некоторые ТЦ/ТРЦ, открытие которых планируется во ІІ полугодии 2021 года:

Источник: Colliers Ukraine, UTG

Складская недвижимость

На рынке складской и логистической недвижимости Киева в І полугодии 2021 года, по данным компании CBRE Ukraine, доля вакантных площадей снизилась до 2,4% (с 2,9% по состоянию на конец 2020 года). «Поскольку объем свободных площадей был ограниченным из-за отсутствия масштабного нового предложения, на рынке наблюдался огромный спрос со стороны потенциальных арендаторов. Речь идет о представителях онлайн-торговли, промышленности, энергетики, логистики и продуктового ритейла», — объясняет Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости компании CBRE Ukraine. Вследствие дефицита новых арендных площадей, уменьшились на 75% и объемы валового поглощения — до 17 000 кв. м во втором квартале 2021 года.

Арендные ставки на складские помещения в Киеве в І полугодии 2021 года были деноминированы в гривне и существенно не изменились по сравнению с показателями 2020 года. Так, по данным компании CBRE Ukraine, арендные ставки без учета НДС и эксплуатационных платежей были следующими в национальной валюте:

• Сухие склады класса А (133-159 гривень за кв. м в месяц)
• Сухие склады класса В (95-110 гривень за кв. м в месяц)

Арендные ставки в иностранной валюте выросли на 3% по верхней и нижней границах из-за ревальвации гривны относительно доллара и были следующими:

• Сухие склады класса А ($4,9-5,9 за кв. м в месяц);
• Сухие склады класса В ($3,5-4 за кв. м в месяц);

Арендные ставки на холодные склады в Киеве в гривне не изменились и составили 300-360 грн за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных платежей), а вот в долларах выросли на 3% и составили $11-13,2 за кв. м в месяц.

В I полугодии 2021 года на рынке складской недвижимости Киева появилось два новых объекта: вторая очередь логистического комплекса «Макаровский» площадью 11 000 кв. м и первая часть 4-й фазы логистического комплекса FM Logistic на 9600 кв. м. До конца 2021 года ожидается открытие следующих объектов:

• третья (10 000 кв. м) и четвертая очереди (11 000 кв. м) комплекса «Макаровский»;
• вторая часть 4-й фазы (9000 кв. м) комплекса FM Logistic;
• складской комплекс Novus (25 000 кв. м);

Таким образом, общее новое предложение в этом году может превысить 75 000 кв. м.

Также в I полугодии 2021 года на рынке складской недвижимости Киева состоялись две сделки купли-продажи помещений с участием компаний группы Dragon Capital. В частности, было продано логистический комплекс «Омега-2» площадью 32 700 кв. м и куплен офисно-логистический комплекс Amtel площадью 100 000 кв. м.

Полную версию статьи можно прочитать по ссылке

Читайте также — 

Когда не до развлечений: как работают развлекательные центры во времена коронакризиса