Перспективный формат: почему в регионах растет популярность ритейл-парков – кейсы Building Development

Основатель строительной и управляющей компании Building Development Роман Курицкий в ходе RAU Expo 2025 рассказал об особенностях девелопмента торговой недвижимости в регионах. В частности, о новых форматах и новых возможностях для ритейл-парков в Украине.

Компания Building Development имеет большой опыт в сфере коммерческой недвижимости в Украине, обеспечивая полный цикл управления проектами – от анализа локации и создания концепции до строительства, брокериджа, арендного менеджмента, а также технического, финансового и юридического сопровождения. Под ее управлением находится около 200 000 кв. м торговых и офисных площадей. Сегодня компания сосредоточена на развитии ритейл-парков нового поколения под брендом Obriy. И на то есть веские причины.

Первый в Украинке

Компания Building Development вместе с Alterra Group создает сеть многофункциональных торговых центров в формате «ритейл-парк». Первым таким общим проектом стал ТЦ Obriy Trypil в городе Украинка в Киевской области, открытый в феврале 2025 года. Это небольшой ТЦ площадью 3500 кв. м, построенный сразу с бомбоубежищем (300 кв. м) и паркингом на 75 машиномест. Фактически он сочетает в себе два классических формата – обычного торгового центра и ритейл-парка.

Несмотря на небольшую площадь, ТЦ демонстрирует очень хорошие показатели работы – нулевую вакантность и высокие обороты арендаторов. В частности, выручка бренда Sinsay сопоставима с магазинами в крупных ТРЦ. То же самое можно сказать о якорном арендаторе — супермаркете Фора в новом формате площадью 1200 кв. м, магазине Eva и других. Да и бомбоубежище пользуется спросом из-за частых обстрелов соседней Трипольской ТЭЦ. Этот успех подтвердил правильность избранной концепции – строительство ТЦ в небольших городах с населением в пару десятков тысяч человек, но с большим потенциалом благодаря транзитному трафику. Где, как правило, нет современных профессиональных торговых центров, поэтому минимальная конкуренция.

Важные нюансы концепции

Идея создания сети ритейл-парков возникла в 2019 году, а ее реализация состоялась через два года – в ноябре 2021-го, когда был открыт ТЦ Retail Park Bucha в городе Буча Киевской области. Этот классический ритейл-парк площадью 13200 кв. м. был возведен в партнерстве с Real Estate Group.

В тот момент в Киеве с весны 2018 года уже работал первый в Украине Ритейл Парк Почайна (на проспекте Степана Бандеры, 15 И), девелопером которого выступило украинское подразделение французской компании Immochan (ныне Nhood Ukraine). Но он не имел большого успеха, в том числе из-за неудобного заезда/выезда, а также отсутствия дополнительных сервисов к существующим нескольким крупным магазинам. Что создало впечатление о невостребованности подобного рода объектов.

В то же время ТЦ Retail Park Bucha смог быстро восстановиться после разрушения в ходе боевых действий. Это произошло 30 мая 2022 года и в настоящее время здесь тоже нулевая вакантность. Успех данного ритейл-парка обеспечило наличие не только продуктового якоря – супермаркета АТБ, но еще и сразу двух магазинов техники – Comfy и Фокстрот. Два больших игрока создали синергетический эффект – теперь жители окрестных населенных пунктов едут в одно место и покупают технику только там. Однако так не работает, например, с аптеками и два заведения на один ТЦ – будет слишком много.

Для дополнения tenant-mix здесь добавили магазин drogerie (Prostor) винный маркет OKWine, а для создания дополнительного трафика открыли магазин Rozetka и отделение Нова пошта. Вдобавок на втором этаже устроили фитнес-клуб Sport Life и стационарную клинику на 2000 кв. м. Этот нетипичный ход (клиника) тоже обеспечивает ТЦ Retail Park Bucha дополнительными клиентами – опосредовано около 9%. Соответственно, фитнес-клуб – это еще 12%, если говорить о небольших ТЦ площадью около 5000 кв. м.

Чтобы определить правильный набор арендаторов, долго изучался опыт Польши, где наибольшее количество ритейл-парков в Европе. Также имело значение, что выбранное место – это правая сторона дороги, то есть в сопутствующем направлении вечернему потоку потребителей в городе.

Новые проекты

В настоящее время в поселке Татаров, недалеко от Буковеля, активно идет строительство нового объекта – ТЦ Obriy Tatariv. Землю под этот проект искали пять лет, поскольку нужно было найти участок так же по правой стороне движения до поворота на Яблоницу. Именно для ритейл-парка чрезвычайно важен фасад, он здесь довольно большой. Также критически важно наличие большой парковки, потому что ритейл-парки обычно расположены на объездных магистралях, на важных развилках дорог.

Фактически объект будет расположен в самом центре региона. Кроме 10-минутной доступности в Буковель, трафик будут обеспечивать развилки на Косов, Ворохту и Говерлу. Чтобы оправдать существующее здесь выражение «когда гуцулы спускаются с гор, торговля идет очень хорошо», в новом ТЦ в качестве якорей будут магазин Jysk и локальный FMCG-оператор – супермаркет Torba. Также подписан контракт с ДРЦ Країна Мрій, который займет 1600 кв. м площади, и будет обеспечивать дополнительный трафик. Среди других арендаторов – магазины Eva, Sinsay, Аврора, заведение Lviv Croissants и другие.

Еще один ТЦ площадью около 6500 кв. м планируется к открытию уже этим летом в селе Малехов, формально находящемся во Львовской области, но фактически – это окрестности Львова.

Этот проект тоже реализуется вместе с компанией Alterra Group, где фасадная часть складского комплекса будет отведена под ритейл парк, где для каждого магазина – свой отдельный вход. Здесь расчет на то, чтобы перехватить покупателей, которые будут ехать за покупками во Львов еще на подходе. Похожая ситуация, например, наблюдается возле Киева в районе населенных пунктов Софиевская Борщаговка, Чабаны, Новоселки, Буча, Ирпень, Вышгород, Борисполь и Бровары. Где строится новое жилье, концентрируется молодежь и трафик позволяет получить хорошую выручку. Здесь тот же базовый набор арендаторов – супермаркет Torba, магазины Sinsay, Jysk, Аврора, фуд-корт с рестораном и кафе. В результате людям не нужно долго добираться в центр Львова, искать место для парковки и затем выбираться обратно. Все необходимое можно купить на окраине в новых удобных магазинах.

Поэтому компания планировала построить аналогичный объект еще и около столицы. Так появился проект ТЦ Obriy Vyshhorod на объездной дороге в Вышгороде.

Здесь на трассе к Дымеру насчитывается пять магазинов Фора, Novus, три АТБ и Сільпо. Но торговля на выезде из города имеет свою сезонность – с весны до глубокой осени. Этот ТЦ площадью 10 700 кв. м будет иметь супермаркет Сільпо, традиционно также будет Sinsay и Jysk и LC Waikiki. Обязательно должен быть фуд-корт с возможностью быстрого перекуса. А также большая парковка – в данном случае на 240 машин.

Ответ на требования времени

Ритейл-парк построить получается дешевле и быстрее классического ТРЦ. Поскольку ритейл-парки не имеют общих зон использования: все входы отдельные. Соответственно, не требуется большой штат уборщиков и т.п. Преимущественно это более простые и бюджетные конструкции, которые строятся быстро, что дает лучшую окупаемость, чем в классическом ТРЦ. Инженерия для одноэтажного объекта тоже дешевле, то есть строительство в целом требует меньше инвестиций. Однако и стоимость аренды здесь тоже меньше, на уровне $7-10.

Важна также гибкость и модульность формата: возможна легкая перепланировка или расширение в зависимости от запроса рынка. Вдобавок комбинация форматов — возможность интегрировать супермаркеты, drogerie, дискаунтеры, магазины fast fashion, drive-through и другие в условиях войны делают формат ритейл-парка в Украине оптимальным. Особенно, учитывая, что выручка в пригороде мегаполисов растет в геометрической прогрессии.